TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

28C

Minute

N° RG 25/00897 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JDB

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 19/01/2026

à Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS

M^e Jonathan VANDENHOVE

Rendue le DIX NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSES

Madame [G] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Jonathan VANDENHOVE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 avril 2025, Madame [J] et Madame [Y] née [J], au visa des articles 815-6 et 815-9 du code civil, ont assigné Monsieur [J] devant le président du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant en la forme de la procédure accélérée au fond, aux fins de :

— se voir autoriser à :

— mettre seules en vente le bien immobilier situé [Adresse 3] pour un prix de 380 000 euros net vendeur et à signer des mandats de vente en ce sens, sans la signature du défendeur ;

— signer seules le compromis de vente en résultant, ainsi que la réitération de l’acte par acte authentique ;

— baisser le prix de vente jusqu’à un prix plancher de 360 000 euros net vendeur à l’issue d’un délai de six mois à compter de la signature du premier mandat de vente et en l’absence d’offres durant ce délai, et signer les mandats de vente en correspondant ainsi que le compromis de vente en résultant et la réitération de l’acte par acte authentique ;

— ordonner au défendeur de laisser toutes agences immobilières mandatées par elles avoir accès à l’immeuble pour en permettre la mise en vente (visites des agences, des acheteurs potentiels et réalisation des contrôles et diagnostics techniques requis) et de désencombrer les pièces afin que l’état des murs, sols et plafonds soit visible, et ce sous astreinte de 300 euros par infraction constatée, et autoriser les agences immobilières mandatées à se faire assister de tout commissaire de justice compétent pour établir tout constat de l’infraction ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef de l’immeuble indivis, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique ;

— juger qu’à défaut d’avoir libéré le bien dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, il sera procédé à l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef de l’immeuble indivis, avec au besoin le concours de la force publique, et au transport des meubles lui appartenant laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles désigné par lui ou par les demanderesses ;

— juger que le défendeur est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le [Date décès 1] 2023 ; en fixer le montant à la somme de 1 277 euros par mois ;

— condamner le défendeur à leur verser la somme de 26 817 euros entre les mains du notaire en charge du règlement de la succession, au titre de l’indemnité due depuis le décès arrêtée au 04 mars 2025 à parfaire ;

— condamner le défendeur à payer à l’indivision la somme de 1 277 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— juger que le défendeur sera tenu du paiement des charges courantes engagées pour le bien immobilier à compter du [Date décès 1] 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner le défendeur à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement d’avoir à quitter les lieux et les éventuels frais d’expulsion.

Les demanderesses exposent qu’elles sont respectivement la veuve et la fille de Monsieur [E] [N] [J], décédé le [Date décès 1] 2023 en laissant pour lui succéder son épouse et ses deux enfants ; que Mme [J], bénéficiaire d’une donation universelle, a opté pour ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit ; que ses deux enfants détiennent donc ¾ de la succession, qui se compose, outre de véhicules, de mobilier et de liquidités, de deux biens immobiliers situés l’un [Adresse 4] à [Localité 2], qui constitue la résidence principale du couple, et l’autre [Adresse 3] à [Localité 6], occupé par le défendeur ;

que les opérations de compte, de liquidation et éventuellement de partage n’ont pas pu être entamées faute d’accord de l’ensemble des indivisaires pour la vente de l’immeuble situé à [Localité 6], que le défendeur occupe seul sans payer la moindre charge ni indemnité d’occupation sans pour autant en avoir demandé l’attribution ; qu’au contraire, il dégrade le bien, et s’est opposé pendant plusieurs années à toute visite aux fins de vente ; qu’il s’y est installé en 2016, avec ses parents puis seul à compter de 2019, date à laquelle ces derniers se sont installés [Localité 2] ; qu’il s’y maintient avec sa compagne sans s’acquitter d’aucune somme malgré les démarches des époux [J] qui lui ont demandé plusieurs fois depuis 2022 de quitter l’immeuble ; que les serrures ont été changées lors du décès de M.[J] ; qu’aucune réponse n’a été donnée aux mises en demeure des 02 juillet 2023 et 16 juillet 2024 et à la sommation délivrée le 05 septembre 2024 ; que depuis lors leurs tentatives pour mettre l’immeuble en vente se heurtent à l’attentisme du défendeur ; que la vente de l’immeuble est urgente compte tenu du risque de dégradation et de dépréciation ; que son occupation par le défendeur en empêche la vente, nécessaire à la réalisation du partage dans la mesure où le défendeur ne dispose pas de droits suffisants dans la succession pour se voir attribuer l’immeuble sans verser une soulte, et qu’il n’a formulé aucune proposition en ce sens .

L’affaire, appelée à l’audience du 07 juillet 2025, a été renvoyée pour échange entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 08 décembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demanderesses, le 21 novembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elles sollicitent in limine litis le rejet de l’exception d’incompétence, le rejet des demandes du défendeur, et maintiennent leurs demandes tout en actualisant à 37 033 euros la somme réclamée au titre de l’indemnité due depuis le décès arrêtée au 04 novembre 2025 à parfaire ;

Par message du 08 décembre 2025, en réponse aux conclusions du défendeur, elles demandent à titre subsidiaire qu’il soit ordonné au défendeur de laisser toutes agences immobilières mandatées avoir accès à l’immeuble pour en permettre la mise en vente (visites des agences, des acheteurs potentiels et réalisation des contrôles et diagnostics techniques requis) tous les mercredi et jeudi de chaque semaine, entre 10 heures et 12 heures, et lui ordonner de désencombrer les pièces afin que l’état des murs, sols et plafonds soit visible, et ce sous astreinte de 300 euros par infraction constatée, et autoriser les agences immobilières mandatées à se faire assister de tout commissaire de justice compétent pour établir tout constat de l’infraction ;

— le défendeur, le 08 décembre 2025, par des écritures aux termes desquelles il demande au tribunal :

in limine litis, de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes au profit du juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux ;en tout état de cause,de déclarer irrecevables toutes les demandes liées à son expulsion et ses conséquences ;de juger que les demandes relatives à la cession du bien immobilier sont sans objet ;débouter les demanderesses de toutes leurs demandes ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;condamner les demanderesses à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner aux entiers dépens.

Le défendeur fait valoir qu’il occupe l’immeuble depuis 2016 selon une convention d’occupation à titre gracieux que lui ont concédée ses patents ; qu’il occupe le logement avec sa compagne depuis 2020 sans verser de loyer ni d’indemnité d’occupation mais qu’ils payent les charges afférentes ; qu’il a remis à ses parents une somme de 100 000 euros contre une reconnaissance de dette qui a été enregistrée ; que l’assignation est outrancière dans la mesure où c’est seulement le 12 mai, presque un mois après, que les demanderesses lui ont adressé le mandat de vente ; qu’il l’a retourné signé le 03 juin 2025, puis de nouveau par signature électronique le 18 juin 2025 à la demande de l’agence immobilière ; que celle-ci aurait été placée en liquidation judiciaire en juillet 2025 ; qu’un nouveau mandat a été signé le 04 août par les demanderesses qu’il a signé à son tour le 03 septembre 2025 ; que les demandes relatives à la vente sont dès lors sans objet ; que celles relatives à son expulsion relèvent de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection conformément aux articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire ; qu’il dispose d’une convention d’occupation à titre gracieux, et que c’est à ce titre, et non en qualité de coindivisaire, qu’il occupe l’immeuble ; qu’en tout état de cause, les demandes sont irrecevables faute de dénonciation de l’assignation au Préfet conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, qui est d’ordre public ; que tout locataire d’un bien mis en vente est fondé à demander la fixation d’horaires de visite ; qu’il propose en conséquence de fixer les visites tous les mercredi et jeudi de chaque semaine, entre 10 heures et 12 heures, avec une prévenance de 24 heures.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées notamment en application des articles 815-6 et 815-9 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

La demande se fonde en l’espèce sur les dispositions de l’article 815-6 du code civil, qui prévoient que “Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge”.

Aux termes de l’article 815-9 du même code, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé à titre provisoire par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

sur la compétence du tribunal judiciaire et la recevabilité des demandes :

Le défendeur fait valoir qu’il occupe l’immeuble depuis 2016 selon une convention d’occupation à titre gracieux que lui ont concédée ses patents et que c’est à ce titre, et non en qualité de coindivisaire, qu’il occupe l’immeuble, de sorte que conformément aux articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, les demandes relatives à son expulsion relèvent de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection ; et qu’en tout état de cause, les demandes à ce titre sont irrecevables faute de dénonciation de l’assignation au Préfet conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, qui est d’ordre public.

Les articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire disposent que le juge des contentieux et de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, et de celles dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ;

En l’espèce, l’action tend en premier lieu à parvenir à la vente de l’immeuble indivis, et c’est secondairement qu’est sollicitée l’expulsion du défendeur dont le titre d’occupation est constitué par sa qualité de coindivisaire et ne découle d’aucun contrat, qu’il s’agisse d’un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou d’un contrat portant sur l’occupation d’un logement.

M.[J] ne peut même pas se prévaloir d’une « convention d’occupation à titre gracieux » dans la mesure où l’attestation qu’il produit, établie par ses parents le 27 mars 2017, consiste en une simple attestation d’hébergement ne conférant à l’intéressé aucun titre ni droit d’occupation.

C’est donc bien en sa qualité d’indivisaire qu’il se maintient dans l’immeuble alors même que ses parents n’y résident plus et surtout que depuis le décès de son père, les autres coindivisaires ont exprimé à maintes reprises leur volonté de le voir quitter les lieux.

Cette situation relève donc clairement des articles 815-6 et 815-9 énoncés plus haut, et les articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire n’ont pas vocation à s’appliquer, non plus que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dont l’objet est d’améliorer les rapports locatifs.

Les demandes seront en conséquence déclarée recevables, et le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond compétent pour en connaître.

Sur l’autorisation de vendre le bien indivis :

Il ressort des pièces et des débats :

— que compte tenu de la consistance de la succession, la vente du bien indivis s’impose, le défendeur ne disposant pas de droits suffisants dans la succession pour se voir attribuer l’immeuble sans verser une soulte, étant relevé qu’en tout état de cause, il n’a formulé aucune proposition en ce sens ;

— que l’indivision ne dispose pas des liquidités suffisantes pour permettre d’assumer les charges des deux immeubles ni d’en assurer l’entretien ;

— que les parties n’ont pas déposé la déclaration de succession car il avait été convenu de vendre l’immeuble pour payer les droits de succession ;

— que l’immeuble, non entretenu, se dégrade et se déprécie.

Il en ressort que cette vente est urgente, et qu’elle est conforme à l’intérêt des indivisaires.

Le défendeur soutient que la demande est sans objet, en faisant valoir qu’il a signé le mandat de vente.

C’est cependant à bon droit que les demanderesses opposent que la signature du mandat de vente ne suffit pas à débloquer la situation, qu’elle donne simplement l’illusion d’une volonté de vendre du défendeur, mais que celui-ci fait clairement obstruction aux visites, comme en attestent notamment les messages des agences en date de septembre, octobre et novembre 2025, rien ne permettant de penser qu’il renoncera à son comportement obstructif.

Cette situation est clairement contraire à l’intérêt commun, et les circonstances décrites justifient, en application de l’article 815-6 du code civil, qu’il soit fait droit à la demande de Mesdames [J], et qu’elles soient autorisées à vendre seules le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6], et à signer seules les mandats de vente et tous documents nécessaires pour ce faire (compromis de vente et réitération par acte authentique notamment), pour un prix de 380 000 euros net vendeur susceptible d’être revu à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier.

En cas de vente, le prix de vente sera séquestré entre les mains du notaire en charge du règlement de la succession.

sur la demande d’expulsion sous astreinte :

Les demanderesses font valoir que l’occupation de l’immeuble par le défendeur en empêche la vente.

M. [J] se déclarant désormais d’accord pour l’organisation de visites, selon un calendrier accepté par les demanderesses, sa présence dans les lieux ne caractérise pas un trouble tel qu’il justifie son expulsion, à condition cependant de s’assurer du respect de ses engagements. Il sera en conséquence condamné :

à laisser toutes les agences immobilières mandatées à avoir accès à l’immeuble pour en permettre la mise en vente (visites des agences, des acheteurs potentiels et réalisation des contrôles et diagnostics techniques requis) ;et à désencombrer les pièces afin que l’état des murs, sols et plafonds soit visible,et ce sous astreinte de 300 euros par infraction constatée, le recours à un commissaire de justice restant du ressort des demanderesses.

sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

Bien que les demanderesses soient fondées à soutenir que le défendeur est redevable d’une indemnité d’occupation au titre de sa jouissance exclusive du bien indivis, la demande à ce titre sera rejetée, le montant réclamé n’étant pas sérieusement justifié.

Pour les mêmes motifs, les demanderesses seront déboutées de leur demande de condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 37 033 euros la somme réclamée au titre de l’indemnité due depuis le décès arrêtée au 04 novembre 2025, étant de surcroît relevé que M.[J] se prévaut d’un prêt de 100 000 euros accordé en 2017 à ses parents.

Il convient de rappeler à toutes fins qu’il appartient à l’indivisaire qui occupe l’immeuble indivis de s’acquitter du paiement des charges courantes engagées pour le bien immobilier et d’en assumer l’entretien.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demanderesses les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elles ont dû exposer dans le cadre de l’instance. Monsieur [J] sera condamné à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] sera en outre condamné aux dépens, en ce compris les frais du commandement d’avoir à quitter les lieux.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la forme de la procédure accélérée au fond, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 815-6 et 815-9 du code civil, et 1380 du code de procédure civile ;

Se déclare compétent pour statuer sur les demandes ;

Déclare Madame [J] et Madame [Y] née [J] recevables en leurs demandes ;

Autorise Madame [J] et Madame [Y] née [J] à vendre seules le bien immobilier situé [Adresse 3] et à signer seules les mandats de vente et tous documents (compromis de vente, acte authentique) nécessaires à la vente ;

Ordonne, en cas de vente, le séquestre du prix de vente entre les mains du notaire en charge du règlement de la succession ;

Fait injonction à Monsieur [J] :

— de laisser toutes les agences immobilières mandatées avoir accès à l’immeuble pour en permettre la mise en vente (visites des agences, des acheteurs potentiels et réalisation des contrôles et diagnostics techniques requis) ) tous les mercredi et jeudi de chaque semaine, entre 10 heures et 12 heures, avec un délai de prévenance de 24 heures

— et de désencombrer les pièces afin que l’état des murs, sols et plafonds soit visible

— et ce sous astreinte de 300 euros par infraction constatée pendant une durée de trois mois

Déboute Madame [J] et Madame [Y] née [J] du surplus de leurs demandes ;

Déboute Monsieur [J] de toutes ses demandes ;

Condamne Monsieur [J] à payer à Madame [J] et Madame [Y] née [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement d’avoir à quitter les lieux.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,