Tribunal Judiciaire

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[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 23/01713 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75VIB

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

[S] [R]

[V] [W]

C/

[Y] [N]

[O] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge du tribunal judiciaire, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [R]

né le 05 Juillet 1993 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jean-Marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [V] [W]

née le 04 Septembre 1994 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-Marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [N]

né le 17 Octobre 1991 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-François PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

Mme [O] [U]

née le 20 Juin 1994 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-François PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

DÉBATS : 26 Septembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 23/01713 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75VIB et plaidée à l’audience publique du 26 Septembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 12 octobre 2020, Monsieur [S] [R] et Madame [V] [W] ont acquis auprès de Monsieur [Y] [N] et de Madame [O] [U] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 7], cadastré section AH n°[Cadastre 3], moyennant un prix de 166.500 euros, outre 4000 euros s’agissant des biens meubles cédés, dont un poêle à bois.

Par courrier de leur avocat en date du 04 février 2022, M. [R] et Mme [W] ont demandé aux vendeurs le remboursement de la somme de 4 050,00 € au titre de la mise en conformité de l’installation de chauffage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 avril 2022, M. [R] et Mme [W] ont fait assigner M. [N] et Mme [U] devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins d’obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 11 mai 2022, le juge a ordonné une mesure d’expertise et a commis pour y procéder Monsieur [P] [T].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 5 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 décembre 2023, Monsieur [S] [R] et Madame [V] [W] ont fait assigner Monsieur [Y] [N] et Madame [O] [U] devant le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [O] [U] à verser à Monsieur [S] [R] et à Madame [V] [W], à titre de dommages et intérêts :

o la somme de 2 374,44 euros s’agissant des travaux de reprise du tubage, avec intérêts au taux de l’indice BT 01 à compter du 28 octobre 2022, subsidiairement avec intérêts au taux légal;

o la somme de 454,96 euros au titre des factures de gaz acquittées ;

o la somme de 1 000,00 euros s’agissant de leur préjudice moral ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [O] [U] à verser à Monsieur [S] [R] et à Madame [V] [W] la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [O] [U] aux entiers dépens de la présente procédure et de l’instance en référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le dossier a été appelé une première fois le 14 mars 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Les échanges entre les parties ont été organisés par le juge à l’audience du 26 septembre 2024.

A l’audience, M. [R] et Mme [W] maintiennent leurs demandes formulées dans l’assignation et se réfèrent à leurs dernières conclusions.

Au soutien de leur demande, M. [R] et Mme [W] invoquent les articles 1641 et suivants du code civil relatif à la garantie des vices cachés. Ils affirment que la clause exonératoire du contrat de vente ne s’applique pas au particulier qui vend son bien immobilier après y avoir réalisé lui-même des travaux qui se sont révélés défectueux car celui-ci est assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître le vice. Or, selon eux, M. [N] ne conteste pas être l’auteur des travaux litigieux et reconnaît devant l’expert qu’il a lui-même mis en place le poêle à bois qu’il a raccordé au conduit de cheminée. Dès lors, M. [R] et Mme [W] dénient la possibilité pour M. [N] et Mme [U] de se prévaloir de la clause d’exonération, étant à l’origine des travaux rendant l’immeuble dangereux pour la sécurité des occupants.

Les acquéreurs relèvent le diamètre insuffisant du tubage de la cheminée, la présence de réduction interdites par le DTU 24.1, l’absence de collier maintenant le tubage écarté de la maçonnerie ni de plaque coupe-feu au niveau du plafond, l’absence de ventilation dans le conduit de cheminée, ainsi que l’absence de chapeau de protection et de pièce d’étanchéité en sortie du tubage. Ils précisent que ces défauts sont antérieurs à la vente, connus des vendeurs et non apparents pour les acquéreurs, et qu’ils sont à l’origine d’une potentielle dangerosité de l’installation en raison de la mauvaise extraction des fumées. M. [N] et Mme [U] et qui leur cause un préjudice financier en raison des frais qu’ils devront supporter pour la mise en conformité de l’installation de chauffage. Ainsi, ils sollicitent la condamnation des vendeurs au coût des travaux de mise en conformité. En ce sens, ils notent que l’expert a validé le devis de la société LE BAYARD d’un montant de 2 374,44 euros.

Par ailleurs, ils mettent en évidence le coût engendré par le chauffage à gaz, qu’ils estiment à 454,96 euros, et qu’ils se disent contraints d’utiliser au regard de la dangerosité de l’installation du chauffage à bois. Or, ils déclarent avoir espéré faire des économies en se chauffant avec le bois dont pouvait se fournir M. [R] à moindre coût en tant qu’élagueur professionnel.

Enfin, ils se considèrent lésés par les démarches effectuées, notamment amiable avec les vendeurs, mais également par le temps consacré à la procédure judiciaire et à la recherche d’entreprises susceptibles d’établir les devis. De ce chef, ils sollicitent la somme de 1 000,00 euros.

A l’audience du 26 septembre 2024, se référant à leurs conclusions, Monsieur [Y] [N] et Madame [O] [U] sollicitent :

— Le débouté de Monsieur [S] [R] et de Madame [V] [W] de l’ensemble de leurs prétentions ;

A titre reconventionnel,

— La condamnation in solidum de Monsieur [S] [R] et de Madame [V] [W] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamnation in solidum de Monsieur [S] [R] et de Madame [V] [W] aux entiers dépens de la présente instance et de celle en référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de leur demande, M. [N] et Mme [U] se fondent sur les articles 1641 et 1643 du code civil pour exclure leur responsabilité conformément à la clause exonératoire de garantie des vices cachés de l’acte de vente du 12 octobre 2020, en ce qu’ils n’avaient pas connaissance du vice. En effet, ils font valoir qu’ils ne sont pas les maitres d’ouvrage du conduit de cheminée et qu’ils n’ont pas eu connaissance de son état défectueux et dangereux lors de leur achat du bien immobilier le 5 mai 2015. Ils déclarent avoir seulement raccordé le poêle à bois, acheté d’occasion, directement sur le tubage préexistant qu’ils ont utilisé en l’état sans rencontrer de difficultés. De plus, ils précisent n’avoir effectué aucuns travaux sur le tubage existant et avoir fait réaliser une prestation de ramonage de la cheminée, le 10 juillet 2020, sans observations défavorables du professionnel. A l’inverse, ils énoncent que le tubage simple paroi est adapté et conforme aux règles de l’art, ainsi que l’absence de problème d’étanchéité entre les deux éléments du foyer, rappelant que le poêle a été acheté d’occasion. Ils disposent que c’est exclusivement la discordance entre la partie exécutoire du tubage et le conduit directement en sortie du poêle à bois qui rend l’ensemble du tubage non-conforme aux règles de l’art. Ils soutiennent que l’expert a dû procéder à un examen technique de l’installation pour constater les désordres qui se situent à 5 ou 6 mètres de la porte haute, ne leur permettant pas d’en avoir connaissance. Ils ajoutent également qu’il n’a pas été relevé de difficulté au niveau de poêle, ni du conduit auquel il est rattaché. Ils réfutent alors toute part de responsabilité et relèvent celle de l’installateur du conduit au diamètre trop court, dont ils n’étaient pas les maîtres d’ouvrage. Ainsi, en tant que vendeur de bonne foi n’ayant pas connaissance du vice, ils demandent le bénéfice de la clause résolutoire et, en conséquence, le débouté des demandes de M. [R] et de Mme [W].

***

MOTIVATION :

— Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [S] [R] et de Madame [V] [W] :

o Sur l’existence d’un vice caché :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il en résulte que le vice doit être inhérent à la chose vendue, caché aux yeux des acquéreurs, antérieur à la vente, suffisamment grave et rendant impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminuant très fortement l’usage.

En l’espèce, il apparaît que le tubage de la cheminée du bien immobilier appartenant désormais à M. [R] et Mme [W] n’est pas conforme aux réglementations. En effet, la société de ramonage TELLIER note, dans sa facture du 31 juillet 2021 : « cheminée non conforme tubage ». Dans ce sens, l’expert judiciaire, dans son rapport du 5 janvier 2023, constate différents désordres en lien avec l’installation de chauffage. En effet, il relève que le tubage de la cheminée à partir du pied mesure 180 mm de diamètre, alors que celui en sortie mesure 125 mm de diamètre, une telle réduction étant interdite par le DTU 24.1. De plus, il constate l’absence de chapeau contre la pluie sur le tubage en sortie de cheminée et de pièces d’étanchéité autour de cette sortie pour empêcher la pluie d’humidifier le conduit maçonné. Il remarque également l’absence de collier autour du tubage traversant le plafond pour le tenir écarté de la maçonnerie, ni de plaque coupe-feu. Enfin, il note l’absence de ventilation sur toute la hauteur du conduit, ce qui est obligatoire pour limiter la température du conduit et des matériaux qu’il traverse. Ainsi, il est constant que des vices existent et qu’ils sont afférents au bien immobilier et plus particulièrement au tubage et à la ventilation de la cheminée.

Par ailleurs, M. [R] et Mme [W] ont constaté les désordres liés à la cheminée seulement lors du ramonage, le 31 juillet 2021, soit moins d’un an après l’achat du bien immobilier le 12 octobre 2020, et alors qu’ils n’ont réalisé aucuns travaux depuis. Ainsi, le vice est nécessairement antérieur à la vente, ce que confirme l’expert judiciaire, bien qu’il ne puisse le dater précisément.

En outre, l’expert judiciaire affirme que : « cette installation n’est pas conforme à la règlementation et peut être potentiellement dangereuse du fait d’une mauvaise extraction des fumées. Cette installation de chauffage est impropre à sa destination. Les nouveaux propriétaires ne peuvent s’en servir en l’état ». M. [R] et Mme [W] déclarent, en effet, ne plus utiliser le poêle à bois dans l’attente des travaux et ne se chauffer qu’au gaz. Ainsi, les désordres sont suffisamment graves pour rendre impropre le système de chauffage à sa destination.

Enfin, certains des désordres se situant dans le conduit de la cheminée, il n’était pas apparent aux yeux des acquéreurs lors des visites du bien immobilier. En effet, pour constater le mauvais dimensionnement de l’un des tubages et l’absence de ventilation, les professionnels de ramonage et l’expert judiciaire sont montés sur la toiture pour y examiner le conduit de la cheminée. A l’inverse, un doute existe sur l’apparence des autres désordres présents sur le toit et au niveau du plafond du séjour. En effet, s’agissant des premiers, il résulte des photographies de l’expert que l’absence de chapeau sur le tubage en sortie de cheminée et de pièces d’étanchéité autour de cette sortie sont visibles mais seulement du toit. De plus, il résulte également des photographies prises par l’expert judiciaire que le tubage de la cheminée passe à travers le plafond par un trou non protégé qui est, par conséquent, visible lors des visites des acquéreurs. Toutefois, ceux-ci peuvent se prévaloir de leur méconnaissance des normes en vigueur en tant qu’acquéreurs non professionnels.

En conséquence, l’existence d’un vice caché est établie s’agissant a minima du défaut de dimensionnement et d’installation du tubage présent dans le conduit de la cheminée du bien immeuble vendu par M. [N] et Mme [U].

Cependant, M. [N] et Mme [U] ne contestent pas l’existence d’un tel vice caché, mais invoque leur méconnaissance des désordres et ainsi, leur absence de responsabilité sur le fondement de la clause d’exonération du contrat de vente.

o Sur l’exonération de responsabilité de Monsieur [Y] [N] et de Madame [O] [U] :

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du même code ajoute que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel, et ne peut ainsi pas se prévaloir d’une clause exonératrice de la garantie pour vices cachés. Or, est assimilé au vendeur professionnel, celui qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue et qui s’est comporté en maître d’œuvre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du contrat de vente du 12 octobre 2020, en sa partie « charges et conditions générales » que :

«  Conformément aux dispositions de l’article 1642 du code civil, le vendeur ne sera tenu à aucune garantie des vices et défauts apparents de la chose vendue. Par dérogation aux dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés ignorés de lui, quels qu’ils soient, et notamment pour raison :

— De l’état des constructions et des éléments d’équipement, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysés le cas échéant ci-après ;

— […]

Le vendeur ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venait à être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises. Le vendeur sera tenu dans les conditions de droit de garantir à l’acquéreur des vices cachés connus de lui et dont il n’aurait pas informé l’acquéreur. "

Il ressort de cette clause que M. [N] et Mme [U] peuvent être exonérés de leur responsabilité s’ils ignoraient l’existence du vice et ne sont pas assimilés à des vendeurs professionnels.

Aux termes de l’expertise judiciaire, il apparaît que M. [N] admet avoir mis en place lui-même le poêle à bois acheté d’occasion et l’avoir raccordé au tubage de la cheminée. Toutefois, l’expert ne relève pas de difficultés de conformité s’agissant du raccordement entre le conduit du poêle à bois de 150 mm et celui à l’entrée de la cheminée de 180 mm, ce dernier étant plus large que le premier conformément au DTU 24.1. Seul le raccordement du tubage de 180 mm de diamètre avec celui de 125 mm n’est pas conforme à la réglementation. Or, ce raccordement se situe dans le conduit de la cheminée. Ainsi, n’ayant pas été à l’origine des travaux internes au conduit de cheminée, M. [N] ne peut être assimilé comme un vendeur professionnel. De plus, les désordres ont été constatés par l’expert et les professionnels qu’en montant sur la toiture pour y réaliser une analyse de la cheminée. M. [N] et Mme [W] ont donc légitimement pu ne pas avoir connaissance du vice comme ils le prétendent, ayant utilisé sans difficulté le poêle à bois et la cheminée en l’état et n’ayant pas effectué de travaux. En ce sens, ils produisent le certificat de ramonage de leur cheminée en date du 10 juillet 2020, soit quelques mois avant la vente de l’habitation, dans lequel il est noté : « contrôle de la sécurité sur tout son parcours et nettoyage ». Ainsi, malgré le constat de l’expert judiciaire et du ramoneur professionnel sollicité par les nouveaux propriétaires, M. [N] et Mme [W] n’ont pas été informés de ce désordre.

De plus, le même raisonnement s’applique à l’absence de ventilation dans le conduit de cheminée.

S’agissant de l’absence de chapeau contre la pluie sur le tubage en sortie de cheminée et de pièces d’étanchéité autour de cette sortie, il convient de relever que M. [N] et Mme [W] ne sont pas à l’origine des travaux. Au surplus, les désordres étant présents sur le toit, les vendeurs non professionnels peuvent tout autant que les acquéreurs se prévaloir de leur méconnaissance de l’existence de tels défauts.

Enfin, s’agissant des désordres liés à la traversée du plafond, à supposer également que ceux-ci n’étaient pas apparents au moment de la vente, ils ne l’auraient pas été non plus pour M. [N] et Mme [U] en tant que vendeurs non professionnels. En effet, ces derniers affirment n’avoir jamais effectué de travaux et avoir simplement raccordé le poêle à bois au conduit de la cheminée préexistant. Or, il résulte des photographies prises par l’expert judiciaire que le tubage de la cheminée passe à travers le plafond par un trou non protégé et est raccordé à celui du poêle à bois. Ainsi, les vendeurs n’ont fait que raccorder leur poêle à bois et peuvent se prévaloir, en tant que non professionnels et au même titre que les acquéreurs, de leur méconnaissance de la règlementation en vigueur s’agissant de la protection du conduit vis-à-vis du plafond.

Bien que l’expert note que " les vendeurs connaissaient l’état du conduit de fumée, car c’est M. [N] qui a mis en place le poêle à bois et qui l’a raccordé au conduit de fumée ", force est de constater que ce simple raccordement n’a pas pu lui permettre de découvrir les défauts présents en sortie ou à l’intérieur de la cheminée, de même qu’il n’est pas non plus à l’origine de la traversée du plafond par le conduit.

Ainsi, le seul raccordement du poêle à bois au conduit préexistant de la cheminée par M. [N] ne permet pas de retenir à son encontre la qualité de vendeur professionnel et de présumer qu’il avait connaissance du vice, n’ayant pas été à l’origine des travaux dont résultent les désordres.

En conséquence, M. [N] et Mme [U] n’ayant pas connaissance des vices affectant la cheminée et le poêle à bois vendus avec le bien immobilier, ils pourront se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés. M. [R] et Mme [W] seront alors déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du remboursement du coût des travaux de réparation, de l’usage du chauffage à gaz et de leur préjudice moral.

— Sur les frais du procès :

o Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] et Mme [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance et de celle en référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

o Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne in solidum les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [R] et Mme [W] étant perdants et tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum au paiement à M. [N] et à Mme [U] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1500,00 euros, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

***

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal de proximité, par un jugement contradictoire en premier ressort et statuant publiquement,

DEBOUTE Monsieur [S] [R] et Madame [V] [W] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [V] [W] à payer à Monsieur [Y] [N] et à Madame [O] [U] la somme de 1 500,00 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [R] et Madame [V] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre Monsieur [Y] [N] et Madame [O] [U] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [V] [W] aux dépens de la présente instance et de celle en référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

La greffière, Le juge,