Minute N°

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2024

NUMERO RG : N° RG 24/00303 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756IX

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE : Catherine BUYSE

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2024

AFFAIRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [Y]

né le 28 Mars 1951 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSES

S.A.S. MINI COUPE

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER substitué par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

URSSAF NORD PAS DE CALAIS

dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 janvier 2020, M. [R] [Y] a consenti un bail commercial à la SAS Mini coupe [Localité 11] pour un local situé [Adresse 3] à [Localité 8] (local à usage de commerce composé de deux pièces au rez-de-chaussée) pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2020 moyennant un loyer de 270 euros par mois outre 30 euros par mois de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, M. [Y] a fait assigner la SAS Mini coupe Saint Omer et l’URSSAF Nord-Pas-de-Calais devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :

— constater au 28 juillet 2024 la résiliation du bail commercial portant sur le local situé à [Adresse 9],

— ordonner l’expulsion de la SAS Mini coupe [Localité 11] et de tout occupant des lieux ci-dessus, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’en cas de besoin les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai d’un mois, non renouvelable, à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à la remise en vente aux enchères sur autorisation du juge de l’exécution et ce conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner à titre provisionnel la SAS Mini coupe [Localité 11] à lui payer :

* la somme de 2 570 euros au titre des loyers et charges impayées au 28 juillet 2024,

* augmentée de 20 % au titre de la clause pénale : 514 euros,

* la somme de 270 euros au titre du dépôt de garantie acquis du fait de la défaillance avérée du locataire conformément au bail commercial,

* le tout avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— la condamner à lui verser à compter du 28 juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle soit la somme de 344,50 euros augmentée de 20 %, soit 68,90 euros, jusqu’à la libération complète et définitive des lieux,

— la condamner à lui verser la somme de 1 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens en ce compris les frais de commandement, de la notification au créancier inscrit et les frais de greffe relatifs à la demande d’état des inscriptions,

— déclarer la décision à intervenir opposable à l’URSSAF, créancier inscrit.

Il fait valoir que du fait d’un retard de paiement des loyers, il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024 ; que la situation n’a pas été régularisée dans le mois du commandement ; que la résiliation du bail doit donc être constatée ; qu’aux termes du bail, la société Mini coupe [Localité 11] est tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’un montant correspondant aux loyers et charges au jour de la résiliation majorée de 20 % ; que les loyers du au 28 juillet 2024 s’élèvent à 2570 euros, outre la majoration prévue au bail.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement faute de tout justificatif.

Lors de l’audience et par ses conclusions du 19 novembre 2024, la SAS Mini coupe indique qu’elle n’a plus d’activité ; qu’elle a accumulé un certain retard dans le paiement des loyers et qu’elle sollicite les plus larges délais de paiement sur une période de 24 mois.

L’URSSAF fait état de cotisations impayées de la société Mini coupe ainsi que d’une instance pendante devant la cour d’appel d'[Localité 5]. Elle n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les créanciers inscrits :

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, il est établi qu’en fonction de l’état des créanciers inscrits sur le fonds exploité par la SAS Mini coupe, l’URSSAF Nord Pas de Calais, créancier inscrit a valablement été assigné par M. [Y] par acte du 26 août 2024, de sorte que l’ordonnance statuant sur l’expulsion peut valablement intervenir.

Il n’est pas nécessaire de dire la présente ordonnance opposable à l’URSSAF, assignée en tant que partie, de sorte que la décision lui sera nécessairement opposable.

Sur la clause résolutoire de plein droit du bail commercial :

L’article L. 145-41 du code de commerce, codifiant l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 en matière de baux commerciaux, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Son alinéa 2 autorise toutefois, par renvoi à l’article 1343-5 du code civil, la juridiction à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, par l’octroi de délais de paiement, dès lors que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de chose jugée.

Selon acte sous seing privé du 17 janvier 2020, M. [Y] a loué à la SAS Mini coupe un local commercial situé à [Adresse 7] [Localité 10][Adresse 1].

L’acte inclut une clause résolutoire selon laquelle «il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toute somme ou accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeurer infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.(…) Dans le cas où le locataire se refuserait à quitter les lieux loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent et exécutoire par provision nonobstant appel».

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire du bail et rappelant que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire a été délivré à la SAS Mini coupe le 27 juin 2024 pour des loyers et charges impayés d’un montant de 2 255,50 euros. Il ressort du décompte produit aux débats que les loyers n’ont pas été intégralement réglés depuis le mois de septembre 2023. Aucun paiement n’apparaît avoir été fait dans le mois du commandement de payer.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 28 juillet 2024.

A compter de cette date, la SAS Mini coupe est tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyer et charges en cours au jour de la résiliation de plein droit. La demande de majoration sollicitée qui n’apparaît justifiée par aucun élément et notamment pas par la valeur locative du local, sera rejetée.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

Il n’existe aucune contestation sérieuse du montant sollicité au titre de la dette locative.

En conséquence, la juridiction dispose des éléments suffisants pour condamner la SAS Mini coupe, à titre provisionnel, à payer à M. [Y] la somme de 2 570 euros, selon décompte arrêté au 28 juillet 2024 (frais de commandement non compris).

Sur la demande au titre des clauses pénales :

M. [Y] demande une clause pénale de 20% des loyers dus et le montant du dépôt de garantie au titre des clauses pénales contractuellement prévues.

Selon l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause convenue qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat, sauf à rappeler que le juge des référés peut dire n’y avoir lieu à référé sur une clause pénale si elle apparaît représenter un avantage manifestement excessif pour le créancier eu égard au pouvoir modérateur du juge du fond.

En l’espèce, aucun élément ne permet de dire que les clauses pénales sollicitées sont manifestement excessives et il y a lieu de faire droit aux demandes de ce chef, à titre provisionnel.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si la SAS Mini coupe sollicite des délais de paiement, elle ne verse aux débats aucun justificatif de sa situation financière.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Il convient de condamner la SAS Mini coupe aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer, d’assignation du créancier inscrit et de demande d’état des inscriptions sur le fonds.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SAS Mini coupe à payer à M. [Y] la somme de 1 800 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 28 juillet 2024 la résiliation du bail portant sur le local situé à [Adresse 7] [Localité 10][Adresse 1] ;

Ordonne l’expulsion de la SAS Mini coupe et de tout occupant des lieux ci-dessus, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS Mini coupe à compter du 28 juillet 2024 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux désignés ci-dessus, au montant mensuel du loyer et des charges en cours au jour de la résiliation de plein droit ;

Rejette la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SAS Mini coupe à payer à M. [R] [Y], à titre de provision :

— la somme de 2 570 euros au titre des loyers et charges impayés (frais de commandement non inclus) arrêtée au 28 juillet 2024,

— la somme de 514 euros au titre de la clause pénale sur les loyers impayés,

— la somme de 270 euros à titre de clause pénale du fait de la résiliation,

— le montant de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus jusqu’à la libération des lieux,

Dit que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Déboute la SAS Mini coupe de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la SAS Mini coupe aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement de payer, de notification au créancier inscrit et de demande d’état des inscriptions ;

Condamne la SAS Mini coupe à payer à M. [R] [Y] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 04 décembre 2024 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES