Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 24/00561 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZHB

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

[D] [Z] épouse [B]

[X] [B]

C/

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH SA [Adresse 11]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [D] [Z] épouse [B]

née le 12 Mars 1960 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Laurence CHOPART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Marion LORIETTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2023/001562 du 28/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

M. [X] [B]

né le 01 Janvier 1951 à [Localité 8] (MAROC),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laurence CHOPART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Marion LORIETTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2023/001563 du 28/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH SA [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉBATS : 26 Septembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00561 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZHB et plaidée à l’audience publique du 26 Septembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2016, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH SA D’HLM DU PAS DE CALAIS ET DU NORD (ci-après la SA Habitat) a donné à bail à M. et Mme [B], un appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 5] à [Localité 15], moyennant un loyer mensuel de 335,20 euros, outre des provisions sur charge.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé par les parties le 26 avril 2016.

Par la suite, M. et Mme [B], ayant constaté divers désordres dans le logement, ont sollicité l’intervention d’un commissaire de justice, Maître [A] [T], qui a établi un procès-verbal en date du 18 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2021, M. et Mme [B] ont assigné la SA Habitat devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer et statuant en référé, afin d’obtenir à titre principal la réalisation des travaux de remise en conformité de l’appartement sous astreinte et le paiement de dommages et intérêts provisionnels à hauteur de 5 000 euros, ainsi que subsidiairement la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé rendue le 17 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection a ordonné une expertise judiciaire, laquelle a été confiée à Monsieur [C] [W]. Le rapport d’expertise a été rendu le 2 mai 2023, après réunion d’expertise le 24 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2024, Madame [D] [B] et Monsieur [X] [B] ont fait assigner la SA Habitat devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— Condamner la SA Habitat à faire réaliser les travaux de remise en conformité du logement, tels que préconisés par l’expert, dans un délai de quinze jours à compter du jugement rendu, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

— Condamner la SA Habitat à verser à M. et Mme [B] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SA Habitat à verser à M. et Mme [B] la somme de 822,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SA Habitat aux entiers dépens de l’instance.

Les échanges entre les parties ont été organisés par le juge à l’audience du 26 septembre 2024.

Se référant à l’audience à leur assignation, M. et Mme [B] invoquent les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que la SA Habitat est tenue de leur fournir un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour leur sécurité physique et leur santé, auquel cas ils peuvent lui demander sa mise en conformité. En ce sens, ils allèguent que les différents travaux réalisés par la SA Habitat n’ont pas permis de remédier à l’ensemble des désordres du logement, lequel est dépourvu d’aération impliquant de graves problèmes d’humidité. Ils relèvent ainsi le procès-verbal d’huissier et l’expertise judiciaire qui mettent en évidence le fort taux d’humidité du logement, causé par des problèmes de condensation présents avant leur entrée dans les lieux. Or, Mme [B] évoque son état de santé, souffrant d’asthme, qui est détérioré par l’humidité présente dans le logement. Ils regrettent alors l’inertie du bailleur malgré l’urgence d’effectuer les travaux et leurs multiples relances, c’est pourquoi ils indiquent avoir sollicité un autre logement auprès de la mairie de [Localité 14] BOULOGNE, en vain, et avoir alerté de leur situation la presse locale et le chef de l’Etat. Ils sollicitent ainsi la mise en conformité de leur logement selon les préconisations de l’expert judiciaire s’agissant de l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), la vérification de l’étanchéité et de l’isolation de certains endroits du logement, ainsi que d’effectuer tout aménagement permettant d’éviter les infiltrations d’eau. Ils constatent, en effet, que les désordres sont toujours présents malgré les interventions de la SA Habitat depuis l’expertise judiciaire et l’installation d’une VMC. De plus, ils relèvent que la présence de deux champignons selon le rapport de l’APA d’avril 2024, ainsi que de rats à l’extérieur rendant difficile l’aération. Dès lors, M. et Mme [B] sollicite du juge la condamnation de la SA Habitat à réaliser les travaux de conformité dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par ailleurs, ils sollicitent également la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de leurs préjudices de jouissance et moral tiré du défaut d’entretien du bien par le bailleur, la présence d’humidité, ainsi que l’atteinte à leur sécurité et à leur santé depuis 2017, notamment concernant la pathologie respiratoire de Mme [B].

A l’audience du 26 septembre 2024 et se référant à leurs dernières écritures, la SA [Adresse 13] sollicite :

— Le débouté pur et simple de Madame [D] [B] et de Monsieur [X] [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— La condamnation in solidum de Madame [D] [B] et de Monsieur [X] [B] à verser à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH SA D’HLM DU PAS DE CALAIS ET DU NORD une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamnation in solidum de Madame [D] [B] et de Monsieur [X] [B] aux entiers dépens de l’instance.

La SA Habitat sollicite le débouté de la demande de M. et Mme [B] de mise en conformité du logement invoquant que les travaux sollicités par l’expert judiciaire ont été mis en œuvre entre septembre et novembre 2023, soit plus de quatre mois avant l’assignation en justice qu’elle considère comme abusive.

S’agissant de la demande indemnitaire de la partie demanderesse, la SA Habitat énonce que l’humidité en lien avec les désordres imputables au bailleur était pour le moins modérée et ne portait nullement atteinte à l’habitabilité de la maison. Elle énonce que l’humidité ambiante affectant le logement est due à l’occupation des époux [B] et non aux défauts ponctuels d’isolation. Elle précise que l’humidité relevée dans la cuisine est liée à un phénomène de condensation consécutive à la présence d’une gazinière et à l’impossibilité d’évacuer les vapeurs de cuisson par le biais d’une hotte aspirante. Elle ajoute qu’elle n’a aucune obligation en tant que bailleur d’installer une hotte aspirante, dès lors que la cuisine est dotée de fenêtres donnant sur l’extérieur. La SA habitat expose que les désordres dans le cagibi sont directement liés à l’aménagement de la pièce par les locataires (installation d’appareils ménagers). Elle précise que cette pièce n’avait aucune vocation à être habitable. Par ailleurs, elle indique que les aménagements extérieurs réalisés par les époux [B] ont une altimétrie trop importante, ce qui ramène de l’eau vers la façade. Elle dispose que les phénomènes de condensation en cueilli de plafond, du séjour et de la chambre ne sont pas à l’origine d’un trouble de jouissance et des problèmes de santé de Mme [B]. Dans ce sens, elle ajoute qu’il n’est pas établi de liens de causalité entre les pathologies respiratoires des époux [B] et la présence de moisissures ou d’humidité dans le logement. De plus, la société relève que l’asthme de Mme [B] est dû aux acariens et non aux moisissures. Enfin, la SA Habitat soutient que M. et Mme [B] ne justifient pas du montant de 10 000 euros demandés à titre de dommages et intérêts.

***

MOTIVATION :

— Sur la demande de réaliser les travaux de remise en conformité du logement :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail le 26 avril 2016, dispose que :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains définit le logement décent notamment comme suit, en son article 2 :

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

L’article 20-1 de la même loi précise que, " si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. "

L’article 1353 du code civil, combiné à l’article 9 du code de procédure civile, prévoient qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et que ce celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libérer doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation

En l’espèce, M. et Mme [B] invoquent la forte présence d’humidité dans leur logement. En ce sens, le procès-verbal de constat, en date du 18 octobre 2021, réalisé par Maître [A] [T], met en évidence la présence de traces noirâtres dans différentes pièces du logement, à savoir sur le mur du séjour, le contour de la porte d’entrée, sur l’une des plinthes au sol de la chambre, sur le mur nu de la cuisine, sur les contours de l’aération de la salle de bain, ainsi que sur le mur, le sol, les contours de la fenêtre et de la porte du cagibi. Elle constate également que le papier-peint se décolle dans la chambre et la cuisine et que celui-ci présente des traces blanchâtres dans la chambre, que le plafond de la salle de bain, le mur de la buanderie et la façade extérieure sont fissurés, qu’une forte odeur d’humidité est présente dans la chambre et la buanderie, cette dernière révélant également des traces de moisissures.

Or, le rapport d’expertise judiciaire du 2 mai 2023 fait un constat similaire s’agissant notamment des traces noirâtres qui sont, aux dires de l’expert, significatives de condensation. Toutefois, il ne relève pas un taux d’humidité anormal sur la grande majorité des désordres, mais seulement au niveau de la menuiserie et des traces blanchâtres présentes sur le papier-peint de la chambre, ainsi que dans le cagibi. De plus, il constate la présence de ponts thermiques au niveau du plafond du séjour et de la chambre, ainsi que dans le cagibi. Il en conclut que " les désordres allégués par les époux [B] sont directement liés à des phénomènes de ponts thermiques de condensation " et fait état, pièce par pièce, des facteurs de condensation. En ce sens, il relève un défaut d’isolation dans le séjour, un phénomène de condensation lié au principe constructif sur la maçonnerie jouxtant la porte d’entrée de la chambre, un défaut d’étanchéité de la menuiserie et/ou un défaut d’étanchéité de la descente d’eaux pluviales, un phénomène de condensation dans la cuisine liée à un phénomène de condensation consécutif à la présence de la gazinière et à l’impossibilité d’évacuer les condensats de cuisson par le biais d’une hotte aspirante, des aménagements extérieurs réalisés à une altimétrie trop importante et, l’aménagement et l’isolation par les locataires du cagibi, qui était à l’origine un local annexe non chauffé.

L’expert judiciaire recommande alors la mise en place d’une VMC, les aménagements réalisés par les différents locataires successifs rendant désormais la ventilation naturelle insuffisante. Il propose également que la vérification de l’étanchéité de la menuiserie de la chambre et/ou de la descente d’eaux pluviales, l’isolation de la maçonnerie jouxtant la porte d’entrée et le séjour, et le contrôle et la reprise de l’isolation en surface du plafond de l’intégralité de l’habitation. Par ailleurs, il est préconisé de déposer les aménagements extérieurs en façade de manière à éviter les infiltrations d’eau (remontées capillaires), la création d’une ventilation efficace dans le cagibi ou de le laisser dans son état initial, et à l’issue, le nettoyage à l’eau javélisée pour supprimer les traces noirâtres.

A la suite de cette expertise judiciaire, la SA Habitat justifie d’un certain nombre de travaux dans le logement. En effet, elle fournit diverses factures s’agissant de l’installation d’une VMC le 24 novembre 2023, de la remise en place du PVC parti au bord de la fenêtre et du joint d’étanchéité au silicone dans la cuisine le 24 octobre 2023, mais également pour la réalisation des travaux d’isolation, le 30 septembre 2023, avec la mise en place de placo dans la chambre et de la laine de verre dans les combles. De plus, elle produit le bon d’achat de 200 euros fournit à M. et Mme [B] pour leurs achats de papier-peint et de peinture auprès de LEROY-MERLIN, utilisé le 7 octobre 2023, pour la reprise des embellissements après plâtrerie qu’ils souhaitaient faire eux-mêmes.

Il ressort de ces éléments que la SA Habitat a remédié au manque d’aération par l’installation d’une VMC, a renforcé l’isolation des plafonds par la mise en place de laine de verre dans les combles et celle de la chambre par la mise en place de placo.

Toutefois, si l’expert judiciaire visait alternativement l’étanchéité de la menuiserie de la chambre ou de la descente des eaux, celle-ci ne semble pas avoir été vérifiée. De plus, parmi les travaux recommandés par l’expert, n’ont pas été réalisés l’isolation de la maçonnerie jouxtant la porte d’entrée et le séjour.

En outre, il n’a pas été effectué la dépose des aménagements, à l’extérieur, côte façade arrière. Si le bailleur soutient que les locataires ont réalisé ces aménagements, il n’apporte aucun élément en ce sens. Par ailleurs, l’expert dans son rapport a seulement énoncé que ces aménagements d’altimétrie trop importante ont été réalisés par un précédent locataire, sans incriminer les locataires actuels.

Concernant le cagibi, il ressort des éléments précédents que les désordres sont consécutifs à l’aménagement effectué par les locataires. Ainsi, le bailleur ne peut en être tenu responsable.

Par ailleurs, le compte-rendu de visite de l’APPA du 17 avril 2024, met en évidence que le taux d’humidité dans l’ensemble du logement correspond aux valeurs recommandées. Toutefois, l’association relève des traces d’humidité dans la cuisine, le cellier, les WC, avec présence de moisissures, mais également autour de la porte d’entrée en raison de remontées telluriques, ainsi que le décollement du papier-peint.

Dès lors, l’APPA relève la persistance du fort taux d’humidité autour de la porte d’entrée, alors que l’expert judiciaire a recommandé l’isolation de la maçonnerie jouxtant la porte d’entrée et le séjour, ce que n’a pas fait la SA Habitat.

Ainsi, bien que la SA Habitat ait pris en charge une grande majorité des travaux préconisés par l’expert, certains n’ont pas été mis en place. En application du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains définit le logement décent, et de l’article 6 de loi du 6 juillet 1989, le logement est indécent, dès lors que le logement n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasites et l’humidité, notamment en l’absence de reprise de l’isolation de la maçonnerie jouxtant la porte d’entrée et le séjour, la vérification de l’étanchéité de la menuiserie de la chambre et/ou de la descente d’eaux pluviales et la dépose des aménagements extérieurs côté façade arrière.

En conséquence, la SA Habitat sera condamnée à réaliser les travaux de remise en conformité du logement s’agissant de l’isolation de la maçonnerie jouxtant la porte d’entrée et le séjour, la vérification de l’étanchéité de la menuiserie de la chambre et de la descente d’eaux pluviales et la dépose des aménagements extérieurs côté façade arrière.

La SA Habitat sera condamnée à réaliser ses travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

Il sera dit que faute par SA Habitat d’avoir procédé à ces travaux, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire d’un montant 50,00 € par jour de retard jusqu’au 31 mai 2025 ;

— Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [B] et M. [B] :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, afin d’engager la responsabilité contractuelle d’un cocontractant, il convient de démontrer un manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des éléments précédents que la SA Habitat a manqué à son obligation de délivrer un logement décent.

En raison des défaillances du bailleur, Mme [B] et M. [B] invoquent leur double préjudice de jouissance et moral, résultant de l’atteinte à leur sécurité et à leur santé.

Ils produisent, en ce sens, les nombreux certificats médicaux des médecins, généraliste, pneumologue et ORL, consultés par Mme [B] pour son asthme chronique. En effet, le médecin généraliste, Docteur [I] [Y], relève, à plusieurs reprises en février 2017 et en février et octobre 2022, que la pathologie de Mme [B] pouvait « possiblement » être en relation avec l’humidité du logement, sans toutefois se prononcer de manière catégorique. Par ailleurs, si l’APPA a pu relever la présence de Clasdosporium et d’aspergillus sur un mur de la cuisine, le pneumologue, Docteur [U] [V], a écarté l’aspergillose broncho-pulmonaire et a évoqué de manière réitérée de juin 2020 à août 2024 que l’asthme de Mme [B] résulte d’une sensibilisation aux acariens et non aux moisissures.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise que la présence de moisissures était limitée et que les phénomènes de condensation n’étaient pas généralisés. Dans le même sens, l’APPA a relevé que l’humidité moyenne du logement était dans les valeurs recommandées et était excessive uniquement autour de la porte d’entrée en raison de remontées telluriques. Elle a constaté que des tâches d’humidité persistaient dans la cuisine, dans le cellier et dans le WC avec présence de moisissures.

A l’inverse, le rapport de l’APPA met en évidence d’autres facteurs à la prolifération des moisissures et également à la présence de poussières dans le logement, éléments néfastes pour la santé de Mme [B] et M. [B]. En effet, il est relevé la pratique d’activités de jardinage sans protection des voies respiratoires, l’ancienneté du matelas, la présence d’un chien, l’utilisation de produits ménagers irritants et de parfums d’intérieurs, ainsi que l’encombrement du logement retenant la poussière. Tant l’expert judiciaire que l’intervenant de l’APPA recommandent aux locataires de nettoyer régulièrement les grilles de ventilation, d’éviter de faire sécher le linge sur les radiateurs, de changer leur matelas, d’aérer fréquemment le logement, d’aspirer le mobilier régulièrement et de privilégier des rangements fermés, de désencombrer le logement, de laver le linge à 60° et de porter un masque lors du jardinage.

Ainsi, M. et Mme [B] ne démontrent pas, de manière certaine, que les seuls désordres dont est responsable la SA Habitat sont à l’origine de la maladie respiratoire chronique de Mme [B]. En effet, il ressort des éléments précédents que l’asthme de Mme [B] résulte d’une sensibilisation aux acariens, majoritairement expliquée par leur mode d’occupation des lieux.

En outre, les échanges produits entre les locataires et le bailleur montrent que celui-ci se montre réactif aux sollicitations de M. et Mme [B]. En effet, bien qu’en 2017 la SA Habitat considérait que les ventilations naturelles étaient suffisantes et refusait l’installation d’une VMC, elle affirmait déjà qu’un devis était en cours pour la réfection des entrées d’air en salle de bain, cellier et cuisine. De plus, sur sollicitation des locataires liée à l’humidité du logement, elle fait intervenir un technicien, le 3 juin 2020, puis la société NOVEBAT pour vérifier la toiture et les combles et y ajouter du zinc et des joints. Puis, de nouveau sur leur sollicitation, elle fait intervenir un diagnostiqueur technique pour vérifier d’éventuelles fuites sur le réseau d’eau ou d’assainissement et contrôler la ventilation. Enfin, le 4 février 2021, la SA Habitat a informé les locataires des travaux qu’elle comptait réaliser en y joignant les bons de commande, notamment s’agissant de problèmes d’étanchéité et de ventilation. Toutefois, la société HENNUYER n’a pas détecté de dysfonctionnement dans la ventilation naturelle du logement, tandis que la société NOVEBAT n’a pas été en mesure de réaliser l’évacuation de l’eau en extérieur en raison du refus de M. et Mme [B] de la laisser intervenir. Ainsi, la SA Habitat a immédiatement mis en œuvre les travaux qui lui semblaient nécessaire pour remédier aux désordres invoqués par les locataires, ce qu’elle a également majoritairement fait lorsqu’elle a eu connaissance des travaux à réaliser par l’expert. Il n’en résulte alors aucun préjudice pour M. et Mme [B].

En conséquence, en l’absence de lien de causalité établi entre l’humidité du logement et les préjudices invoqués par M. et Mme [B], ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral. De même, en raison des interventions successives de la SA Habitat pour remédier aux désordres, ils ne démontrent pas d’un préjudice de jouissance. En outre, ils ne font qu’une demande forfaitaire au titre du préjudice de jouissance et n’apporte aucun élément permettant de justifier le montant réclamé. Par conséquent, ils seront également déboutés sur ce fondement.

— Sur les frais du procès :

o Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA Habitat, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

o Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SA Habitat étant perdante et tenue aux dépens, elle sera condamnée au paiement à M. et Mme [B] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 822,80 euros, conformément à la facture d’honoraires produite et à l’article 700 du code de procédure civile. La SA Habitat sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

***

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SA [Adresse 13] à réaliser les travaux de remise en conformité s’agissant de :

— l’isolation de la maçonnerie jouxtant la porte d’entrée et le séjour ;

— la vérification de l’étanchéité de la menuiserie de la chambre et de la descente d’eaux pluviales;

— la dépose des aménagements extérieurs côté façade arrière ;

CONDAMNE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH SA D’HLM DU PAS DE CALAIS ET DU NORD à effectuer les travaux précédemment listés, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard, et ce à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’astreinte provisoire court jusqu’au 31 mai 2025, à charge pour Madame [D] [B] et Monsieur [X] [B], à défaut de réalisation des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DEBOUTE Madame [D] [B] et Monsieur [X] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA [Adresse 13] à payer à Madame [D] [B] et à Monsieur [X] [B] la somme de 822,80 euros (HUIT CENTS VINGT-DEUX EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH SA D’HLM DU PAS DE CALAIS ET DU NORD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre Madame [D] [B] et Monsieur [X] [B] ;

CONDAMNE la SA [Adresse 13] aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,