Minute N° 25/00166

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2025

NUMERO RG : N° RG 25/00100 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FKS

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIER LORS DES DEBATS: Gaetan DELETTREZ

GREFFIER LORS DU DELIBERE: Mélanie MAUCLERE

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 7]

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°428 748 909

Prise en la personne de son représentant le Syndic SERGIC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE, avocat plaidant, M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant,

DEFENDEUR

Monsieur [F] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [U] est propriétaire, au sein de l’immeuble Résidence [5] en copropriété, situé [Adresse 1], du lot n°5.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 février 2025 et distribuée le 13 février 2025, le [Adresse 8], représenté par son syndic la société Sergic, a mis en demeure M. [U] d’avoir à lui régler la somme de 795,62 euros au titre du solde débiteur de son compte de copropriétaire au 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, le [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Sergic, a fait assigner Monsieur [F] [U] devant le Président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant selon la procédure accélérée au fond, auquel il demande sur le fondement des articles 10, 10-1,14-1, 14-2-1,19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :

— Le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé ;

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que de la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles ;

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

1682,72 euros selon arrêté de compte du 14 mars 2025, provision charges : 01/04/26-30/06/26 et Fonds travaux Alur trim 2/2026 0005 inclus, en application des dispositions de l’article 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,3 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,336 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 7 février 2025 sur une somme de 1 131,62 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

— Si des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— Rappeler que le jugement est exécutoire à titre provisoire ;

— Condamner le défendeur aux dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance.

Il fait valoir que malgré l’envoi d’une mise en demeure en date du 7 février 2025, M. [U] n’a pas réglé dans le délai de 30 jours les sommes réclamées au titre des provisions de charges impayées arrêtées au 5 mai ; que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le budget prévisionnel, de travaux ou de comptes annuels ; que les autres provisions non encore échues sont par conséquent exigibles. Il ajoute que l’absence de règlement des charges de copropriété lui cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement dès lors qu’elle contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et génère des perturbations dans la gestion de la copropriété.

M. [F] [U], régulièrement cité selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise à disposition du présent jugement au greffe le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétés :

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose enfin qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le [Adresse 8], représenté par son syndic, sollicite la condamnation de M. [U] au paiement de la somme de 1682,72 euros au titre des charges de copropriété impayées et provisions non encore échues selon arrêté de compte du 14 mars 2025, provision charges : 01/04/26-30/06/26 et Fonds travaux Alur trim 2/2026 inclus.

Il résulte du décompte versé aux débats que les sommes réclamées sont réparties comme suit :

—  795,62 euros au titre des sommes échues à savoir : les provisions de charges dues entre le 1er juillet 2024 et le 1er janvier 2025, le fonds travaux Alur du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025, la régularisation des charges pour la période de juillet 2023 à juin 2024, le réajustement des charges pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024, les appels travaux ;

—  887,10 euros au titre des provisions à échoir du 1/04/2025 au 01/04/2026 au titre des charges, du fonds travaux Alur, et des appels travaux ;

Par ailleurs, au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété de M. [F] [U] ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 novembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 (résolution n°4), révisant et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 01/07/2024 au 30/06/2025 (résolution n°6), approuvant le budget prévisionnel initial de l’exercice du 01/07/2025 au 30/06/2026 (résolution n°7) et fixant le fonds de travaux pour l’exercice 2024/2025 à 5% du montant du budget en cours (résolution n°8) ;

— un contrat de syndic conclu avec la société Sergic à effet du 2 novembre 2024 au 31 mars 2026 ;

— une lettre de mise en demeure du conseil du syndic datée du 7 février 2025, réceptionnée le 13 février 2025 par M. [U], d’avoir à lui régler la somme de 795,62 euros au titre des sommes échues, 887,10 euros au titre des sommes à échoir, et 336 euros au titre des frais ;

— un extrait de compte de copropriété de M. [U] pour la période du 1er juillet 2023 au 13 mars 2025 ;

— des appels de fonds pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2025, ainsi qu’au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi avoir adressé à Monsieur [U] une mise en demeure en date du 7 février 2025 d’avoir à payer la somme de 1 682,72 euros, de sorte que le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré et que, la déchéance du terme étant dès lors acquise, les provisions non encore échues et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes sont exigibles.

L’ensemble de ces éléments permettent de justifier la somme réclamée à hauteur de 1682,72 euros arrêtée au 14 mars 2025, soit 795,62 euros au titre des provisions de charges, fonds travaux Alur, régularisation des charges de l’exercice 2023/2024, appels de travaux échus à la date du 1er janvier 2025, et 887,10 euros au titre des provisions sur charges et fonds de travaux à échoir du 14 mars 2025 au 1er avril 2026 inclus.

M. [U], qui n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, n’a présenté aucun élément de nature à contester la créance dont le paiement est réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il sera condamné à payer au [Adresse 8] la somme de 1682,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de la mise en demeure, pour la somme de 795,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Constituent des frais nécessaires au sens de cet article, les diligences indispensables dans le processus de recouvrement, telles que la mise en demeure, préalable imposé par les dispositions de l’article 19-2 de la loi.

En revanche, les honoraires du syndic facturés au titre de la “constitution dossier avocat” ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité. Ces frais font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et constituent en outre une dépense qui a vocation à être prise en compte au titre des frais irrépétibles.

Dès lors, la somme de 192 euros facturée au titre des frais de constitution de dossier avocat sera déduite des sommes réclamées en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Les frais de mise en demeure, facturés à hauteur de 144 euros, sont quant à eux justifiés.

Par conséquent, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires de caractériser d’une part, la mauvaise foi du copropriétaire débiteur et d’autre part, l’existence d’un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve de la mauvaise foi du défendeur.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner M. [U], qui succombe, aux entiers dépens de la présente instance.

Il apparaît en outre équitable de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Atalante la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, exerçant les attribution de Président pour la procédure accélérée au fond selon l’ordonnance de répartition des magistrats du siège dans les chambres et services en date du 19 décembre 2024, prenant effet à compter du 06 janvier 2025, statuant par jugement par défaut, en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Sergic, la somme de 1682,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2025 (provisions de charges, fonds travaux Alur, régularisation des charges de l’exercice 2023/2024, appels de travaux échus à la date du 1er janvier 2025, et provisions sur charges et fonds de travaux à échoir du 14 mars 2025 au 1er avril 2026 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de la mise en demeure, pour la somme de 795,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Sergic la somme de 144 euros au titre des frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Sergic, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS