Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00386 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E5V

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[C] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [L] [I], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [F]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00386 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E5V et plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2021, la S.A. Urbavileo a donné à bail à Monsieur [C] [F] un logement, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 313,60 euros outre 58,38 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la S.A. Urbavileo a fait signifier à Monsieur [C] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1266,05 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 25 octobre 2024, la S.A. Urbavileo a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la S.A. Urbavileo a fait assigner Monsieur [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [F] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner Monsieur [C] [F] au paiement des sommes suivantes:

3440,89 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 01 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 17 octobre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,300,00 euros à titre de dommages et intérêts, 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, – dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 14 mars 2025 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l’audience du 05 juin 2025, la S.A. Urbavileo, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2794,37 euros arrêtée selon décompte du 05 juin 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [C] [F], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Monsieur [C] [F], a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [C] [F], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et que le dernier paiement est intervenu en juin 2024.

Elle sollicite, en outre, la réduction du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [F], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [F], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 14 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. Urbavileo justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025 que la S.A. Urbavileo rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [F] à payer à la S.A. Urbavileo la somme de 2.794,37 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 3440,89 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [C] [F] le 17 octobre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 décembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2021 à compter du 18 décembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution:

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 décembre 2024, Monsieur [C] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 18 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la S.A. Urbavileo ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 octobre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX / Caisse d’Allocations Familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la S.A. Urbavileo aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juillet 2021 entre la S.A. Urbavileo d’une part, et Monsieur [C] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 8] réunies à la date du 18 décembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 371,98 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à la S.A. Urbavileo la somme de 2.794,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 3440,89 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à verser à la S.A. Urbavileo l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A. Urbavileo de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION