Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00102 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76BLA

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.C.I. DU SAUTOIR

C/

[C] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DU SAUTOIR, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [R],

née le 13 mars 1960 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00102 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76BLA et plaidée à l’audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 mars 2024, la Sci du Sautoir a donné bail à Mme [C] [R] un logement situé [Adresse 5] à Boulogne-sur-Mer (62200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 450,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre 30,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, fait commandement à Mme [C] [R] d’avoir à lui payer la somme de 1921,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 09 septembre 2024, outre 185,54 euros de frais et de justifier de l’occupation du logement, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 11 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025, la Sci du Sautoir a fait citer Mme [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer aux fins de:

— voir constater la résiliation du bail litigieux ;

— ordonner l’expulsion Mme [C] [R] des lieux sis [Adresse 6] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— dire qu’à défaut pour Mme [C] [R] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Mme [C] [R] ;

— condamner Mme [C] [R] au paiement de la somme de 3154,21 euros avec intérêts judiciaires à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 1921,16 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible ;

— la condamner au paiement de la somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer ;

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 03 avril 2025, où elle a été retenue.

La Sci du Sautoir, représentée par son conseil maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 794,86 euros compte tenu d’un virement effectué le matin de l’audience d’un montant de 4500,00 euros. Elle s’oppose aux délais de paiement compte tenu de plainte des voisins avec lesquels la locataire a un différend.

Mme [C] [R], comparante, précise avoir connu une dépendance à l’alcool à la suite du décès de son mari ; Elle soutient qu’elle veut donner la somme de 500,00 euros le 12 avril 2025 puis 500,00 euros le 28 avril suivant et souhaite un arrangement avec son bailleur. Elle indique que c’est sa voisine qui la harcèle. Elle déclare percevoir les sommes mensuelles de 240,00 euros au titre de la pension de réversion de son mari et celle de 820,00 euros au titre de sa retraite et ne perçoit pas d’aide sociale.

Le juge a précisé que le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, l’enquêteur social ayant déclaré avoir trouvé porte close et laissé un avis de passage sans que la locataire ne recontacte les services.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 septembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 16 janvier 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté sans effet, à l’initiative du bailleur.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 10 septembre 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 23 octobre 2024.

2. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 04 mars 2024, le commandement de payer du 10 septembre 2024, un décompte de créance au 1er avril 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [C] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 794,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

3. Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [C] [R] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant. Par ailleurs en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier le tribunal ne dispose d’aucun élément, en dehors des seules déclarations non justifiées de la défenderesse, de nature à lui permettre d’apprécier les ressources et les charges de la locataire et ses capacités d’apurer la dette locative en plus du paiement du loyer courant.

En conséquence il n’y a pas de possibilité d’ accorder de délais de paiement à la défenderesse.

4. Sur le sort du mobilier

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

5. Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [C] [R], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1500,00 euros de la Sci du Sautoir au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [C] [R] à payer à la Sci du Sautoir la somme de 794,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4], à Boulogne-sur-Mer (62200) conclu le 04 mars 2024, entre la Sci du Sautoir, d’une part et Mme [C] [R], d’autre part à la date du 23 octobre 2024 ;

ORDONNE à Mme [C] [R] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la Sci du Sautoir à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE Mme [C] [R] à payer à la Sci du Sautoir une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, indexation comprise, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [R] au paiement des dépens, ;

DEBOUTE la Sci du Sautoir de sa demande en paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

La greffière Le juge des contentieux de la protection