Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01126 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IA5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [U]

[X] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS

M. [D] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [X] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 octobre 2020, M. [K] [S] a donné à bail à Mme [M] [F] et à M. [D] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 540,80 euros, payable à terme échu avant le 10 de chaque mois, outre 15,00 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 06 octobre 2020, M. [K] [S] a souscrit auprès de la Sasu Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A100884947720 en garantie du paiement des loyers et des charges de Mme [M] [F] et de M. [D] [U].

Suite au non-paiement par Mme [M] [F] et M. [D] [U] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [K] [S], la Sasu Action Logement Services a, par acte de commissaire de justice signifié le 11 avril 2025, fait commandement à Mme [M] [F] et à M. [D] [U] d’avoir à lui payer la somme de 1035,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 08 avril 2025, outre 92,62 euros de frais en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués en se prévalant des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juin 2025, la Sasu Action Logement Services a fait assigner Mme [M] [F] et M. [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

l’expulsion de Mme [M] [F] et de M. [D] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

leur condamnation à lui payer :

* la somme de 1390,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 sur la somme de 1035,34 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiement seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

leur condamnation en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 octobre 2025, où elle a été retenue.

A cette audience, la Sasu Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 1151,79 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à cette date.

Bien que régulièrement assignés à leur personne Mme [M] [F] et M. [D] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier et à l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le droit de la Sasu Action Logement Services de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement services, la Sasu Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la Sasu Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [K] [S].

2. Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La Sasu Action Logement Services justifie en outre de quittances subrogatives signées par M. [K] [S] les 23 mai 2025 et 08 septembre 2025.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, des quittances subrogatives des 23 mai 2025 et 08 septembre 2025 et du décompte de créance en date du 23 septembre 2025 produits par la Sasu Action Logement Services que Mme [M] [F] et M. [D] [U] restent devoir la somme de 1151,79 euros au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [M] [F] et M. [D] [U] à payer à la Sasu Action Logement Services la somme de 1151,79 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 sur la somme de 1035,34 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

3. Sur la demande de résiliation et ses conséquences

→ Sur la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 11 avril 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 12 juin 2025.

→ Sur les délais de paiement

Au vu des conclusions du diagnostic social et financier, de l’augmentation de la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer et de l’absence des défendeurs à l’audience qui n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer courant, il convient de considérer que ces derniers ne sont pas à même de régler leur dette dans les délais légaux.

En conséquence le tribunal ne leur accorde pas de délais de paiement qui, au demeurant n’ont pas été sollicités.

→ Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la Sasu Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En cas de résiliation effective du bail, la Sasu Action Logement Services est donc bien fondée à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation, dont il convient de fixer le montant par référence à la valeur locative du bien augmentée des charges.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [F] et M. [D] [U] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la Sasu Action Logement Services sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la Sasu Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [K] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 octobre 2020 entre M. [K] [S], d’une part et Mme [M] [F] et M. [D] [U], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE à Mme [M] [F] et à M. [D] [U] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [F] et M. [D] [U] à payer à la Sasu Action Logement Services la somme de 1151,79 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 sur la somme de 1035,34 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [F] et M. [D] [U] à payer à la Sasu Action Logement Services une indemnité d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la Sasu Action Logement Services de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [F] et M. [D] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 novembre 2025.

La Greffière, Le Juge,