Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

N° RG 24/00209 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75W5J

JUGEMENT DU : 16 Janvier 2025

[M] [K]

C/

[O] [F] ALIAS [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu le 16 Janvier 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [M] [K]

née le 01 Juillet 1934,

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [O] [F] ALIAS [U]

né le 26 Décembre 1975,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bachira HAMANI YEKKEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substituée par M^e Delphine SAGNIEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 14 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00209 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75W5J et plaidée à l’audience publique du 14 Novembre 2024ier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Janvier 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique dressé par Me [S] [D], notaire à [Localité 7] en date des 06 et 23 novembre 2017, Madame [M] [K] a donné à bail à Monsieur [O] [F], à compter du 06 novembre 2017, une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de trois années, moyennant le paiement d’un loyer initial de 8400,00 euros, payable mensuellement et d’avance par termes de 700,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 mars 2023, la bailleresse a donné congé à Monsieur [O] [F] ALIAS [U] pour le 05 novembre 2023 l’informant de son intention de vendre le logement moyennant la somme de 150.000,00 euros.

N’ayant pas manifesté son intention d’acquérir ni quitté les lieux dans les délais requis, Mme [M] [K] a fait citer Monsieur [O] [F] ALIAS [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater que Monsieur [O] [F] ALIAS [U] est actuellement sans droit ni titre du logement depuis le 6 novembre 2023 et, en conséquence :

Ordonner l’expulsion immédiate du défendeur, de sa personne, de ses biens, de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ;

Condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à son départ effectif des lieux ou son expulsion ;

Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de la demanderesse ;

Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du congé pour vente, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Elle expose qu’à l’expiration du délai prévu au congé Monsieur [O] [F] ALIAS [U] n’a pas quitté le logement ni restitué les clés et qu’il s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre ; Que le congé étant régulier tant au fond qu’en la forme le défendeur est déchu de tout titre d’occupation conformément aux termes de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 mars 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 14 novembre 2024 où elle a été retenue.

Madame [M] [K], représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Répondant à l’argumentation adverse elle précise que Monsieur [O] [F] ALIAS [U] ne justifie pas du caractère abusif du prix de vente de l’immeuble ; Que ce dernier a été donné à bail en bon état de décence et du constat d’état des lieux d’entrée ; Qu’en outre le locataire n’a jamais informé son bailleur du moindre désordre qu’il n’invoque qu’à l’occasion de la présente procédure ; Qu’enfin sa demande de délai pour quitter le logement ne relève pas de la compétence du juge des Contentieux de la protection.

Monsieur [O] [F] ALIAS [U], représenté par son conseil, demande au tribunal, au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 de :

Dire le congé pour vendre frauduleux ;

Condamner Madame [M] [K] à lui verser la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

Si par extraordinaire le congé est jugé valable, de :

Octroyer les plus larges délais pour quitter le logement à Monsieur [U] ;

Dire n’y avoir lieu à indemnité d’occupation compte tenu de l’état du logement ;

Condamner Madame [M] [K] à lui verser la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts, le préjudice de jouissance ne faisant aucun doute :

Débouter Madame [M] [K] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

La condamner aux dépens.

Il expose que le congé pour vente doit être considéré comme frauduleux dès lors qu’il prouve qu’il a été délivré moyennant un prix de vente manifestement excessif par rapport au prix du marché afin de le dissuader d’acheter ; Que le logement est dans un tel état qu’il ne peut être évalué à un tel prix, tel que cela résulte de l’état des lieux d’entrée et des photos récentes du logement.

Le défendeur conteste également la gestion des charges du logement et sollicite globalement la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, Monsieur [O] [F] ALIAS [U] sollicite des délais pour quitter les lieux en invoquant ses charges de famille, son état de santé et sa perception du RSA.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

L’article 15-II de la même loi précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Le prix de vente doit être déterminé en fonction de l’état actuel de l’immeuble. Il est librement déterminé par le bailleur qui ne peut cependant fixer un prix abusif qui révèlerait une intention frauduleuse de sa part.

La charge de la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur en fixant un prix abusif, qui peut être apportée à priori, après la délivrance du congé, ou à postériori, après que le congé à produit son effet, pèse sur le locataire.

En l’espèce Madame [M] [K] a donné congé à Monsieur [O] [F] ALIAS [U] du logement qu’il occupe situé [Adresse 4] à [Localité 8], par acte de commissaire de justice signifié le 7 mars 2023, plus de six mois avant le terme du bail et reproduisant les termes des dispositions précitées.

Ce congé est régulier en la forme.

Par ailleurs, Monsieur [O] [F] ALIAS [U] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’intention frauduleuse du bailleur dans la fixation du prix de vente.

En effet le défendeur ne peut utilement invoquer le constat d’état des lieux d’entrée datant du 6 novembre 2017, soit antérieur de six années, ni des photographies qu’il verse aux débats qui ne sont pas localisables dans le temps et dans l’espace, ni de ses seules déclarations reproduites dans ses conclusions qui n’engagent que lui, pour considérer que le prix de vente de 150.000,00 euros d’un immeuble de 137 m2, à la valeur locative annuelle de 8400,00 euros, serait abusif.

En conséquence le congé signifié le 7 mars 2023 est validé à la date du 5 novembre 2023.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes du deuxième paragraphe de l’article 15. II de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce le congé délivré aux preneurs a été validé pour la date du 5 novembre 2023 à partir de laquelle Monsieur [O] [F] ALIAS [U] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, de sorte que Madame [M] [K] est bien fondée à solliciter son expulsion dans la mesure où il se maintient dans les lieux.

La demanderesse est également bien fondée à obtenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, depuis cette date, la circonstance invoquée par l’occupant selon laquelle l’immeuble serait en mauvais état et mal géré étant sans incidence, en dehors de toute initiative préalable du preneur qui ne justifie pas avoir effectué la moindre démarche auprès de son bailleur, ni auprès de autorités administratives ou judiciaires, au regard de l’insalubrité allégué du logement.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’état, Mosieur [O] [F] ALIAS [U] ne justifie pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales de telle sorte que sa demande de délai, qui ne peut être fondée sur ses mauvaises conditions de logement à les supposer établies, est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Madame [M] [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la privation de son bien par la seule présence du défendeur dans les lieux alors que celui-ci reste débiteur d’un indemnité d’occupation et que, par ailleurs, elle ne justifie pas d’offres d’achat ayant échoué par la seule présence de ce dernier dans les lieux.

En conséquence sa demande en paiement de la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du défendeur

Monsieur [O] [F] ALIAS [U] ne rapportant pas la preuve du préjudice de jouissance qu’il n’a allégué qu’à l’occasion de la présente procédure et dont il ne justifie ni du principe, ni du montant, est débouté de sa demande en paiement de la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, Monsieur [O] [F] ALIAS [U] est condamné au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce au regard de la situation économique du défendeur, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

VALIDE le congé notifié par Madame [M] [K] le 7 mars 2023 à Monsieur [O] [F] ALIAS [U] à la date du 5 novembre 2023.

CONSTATE que Monsieur [O] [F] ALIAS [U] est devenu à compter de cette date occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8];

ORDONNE à Monsieur [O] [F] ALIAS [U] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Madame [M] [K] sera autorisée à faire procéder à son expulsion, celle de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] ALIAS [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges et indexations éventuelles qui auraient été dus en cas de maintien du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts de Madame [M] [K] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts de Monsieur [O] [F] ALIAS [U] et l’en déboute ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] ALIAS [U] au paiement des dépens.

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Madame [M] [K] et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,