Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/00465 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YBS

JUGEMENT DU : 16 Janvier 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[R] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu le 16 Janvier 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Madame [P] [Z]

ET :

DÉFENDEUR

Madame [R] [O]

née le 25 Juin 1977 à [Localité 10] ,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-hélène CALONNE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substituée par M^e Jennifer LECERF, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2024-1952 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

DÉBATS : 14 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00465 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YBS et plaidée à l’audience publique du 14 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Janvier 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2019, la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail, avec effet rétroactif au 20 juillet 2016, à Madame [R] [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 11] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 370,48 euros hors charges, payable à terme échu.

En présence de loyers impayés, la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a, par acte de commissaire de justice, signifié le 13 janvier 2023, le commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 1989,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2023, outre 132,29 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Caisse d’Allocations Familiales a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 27 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 février 2024, la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a fait citer Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en vertu de l’article 1741 du code civil et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au visa de l’article 1343-5 du code civil ;

l’expulsion de Mme [R] [O], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;

sa condamnation à lui payer :

* la somme de 3142,95 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 6 décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail du montant du loyer contractuel augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

* la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

sa condamnation en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues par le débiteur.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 29 février 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 14 novembre 2024, où elle a été retenue.

La SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT, représentée par Madame [Z] [P], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 3790,23 euros. Elle précise que le dernier règlement intervenu date du mois d’août 2024 et qu’un dossier FSL a été rejeté en février 2024, faute de respect de la période probatoire.

Madame [R] [O], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

débouter FLANDE OPALE HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;de lui accorder l’octroi de délais de paiement sur douze mois ;dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens ;débouter FLANDE OPALE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle a repris le paiement de ses loyers à compter du mois de juin 2024 en versant 300,00 euros le 05 juin 2024, 200,00 euros le 08 juillet 2024 et 200,00 euros le 06 août 2024 et que compte tenu de ces paiements la Caisse d’allocations familiales a remis en place le paiement de l’aide personnalisée au logement ; Qu’au-delà de la reprise des paiements elle a également entrepris d’autres démarches d’accompagnement pour éviter que sa situation financière ne s’aggrave et pour l’aider à assainir la situation actuelle.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la Caisse d’allocations familiales (CAF) est intervenue le 27 janvier 2022, de sorte que la saisine de la CCAPEX est présumée avoir été effectuée.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 29 février 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 13 janvier 2023 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter 13 mars 2023.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 22 février 2019, le commandement de payer du 13 janvier 2023, un décompte de créance au 13 novembre 2024.

Au vu de ces pièces, Madame [R] [O] qui n’en conteste pas le montant, sera condamnée au paiement de la somme de 3790,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 1989,61 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Madame [R] [O], qui sollicite des délais de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant qu’elle a totalement interrompu depuis le mois d’août 2024 après n’avoir fait que des règlements partiels de celui-ci les trois mois précédents.

Elle ne justifie pas être à même de régler sa dette locative et le tribunal relève par ailleurs que cette dernière a très sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

En l’état il n’apparait pas que la locataire soit en mesure d’apurer sa dette locative de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Madame [R] [O], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 450 euros de la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 3790,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 1989,61 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1] conclu le 22 février 2019, entre la SA FLANDRE OPALE HABITAT et Madame [R] [O] à la date du 13 mars 2023;

ORDONNE à Madame [R] [O] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DEBOUTE la SA FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [O] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 13 janvier 2023, de l’assignation du 29 février 2024 et des diverses notifications ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

Le Greffier, Le Juge des contententieux de la protection,