R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/02013 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75NYV

Le 09 septembre 2025

DEMANDEURS

M. [E] [W]

né le 14 Février 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Mme [S] [G] épouse [W]

née le 02 Mai 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentés tous deux par M^e Laurent POUILLY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [F] [D]

né le 26 Février 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Mme [C] [I] épouse [D]

née le 04 Mai 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentés tous deux par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 10 juin 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 15 janvier 2021, M. [F] [D] et son épouse Mme [C] [I] ont vendu à M. [E] [W] et à son épouse Mme [S] [G] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 6] au prix de 265 000 euros.

Arguant d’une présence importante d’humidité dans la maison, les époux [W] ont fait assigner les époux [D] courant mars 2021 devant la juridiction des référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 21 avril 2021, le juge des référés a désigné M. [O] en qualité d’expert judiciaire qui a déposé son rapport le 3 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, les époux [W] ont fait assigner les époux [D] aux fins de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés et d’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, les époux [W] demandent au tribunal de bien vouloir :

— débouter les époux [D] de leurs fins et prétentions,

— juger que les travaux lourds de construction et rénovation conçus et exécutés personnellement par M. [D], vendeur, ayant généré les vices rendant la chose vendue impropre à son usage, lui confèrent par assimilation la qualité de vendeur professionnel tenu à ce titre de connaître lesdits vices de la chose vendue et ne pouvant se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés,

— juger subsidiairement que les graves vices d’humidité affectant l’immeuble vendu par les époux [D] étaient connus des vendeurs au moment de la vente et ont été dissimulés,

— juger en conséquence et en toutes hypothèses que la clause de non-garantie pour vices cachés ne peut valablement s’appliquer,

— prononcer la résolution de la vente conclue par acte authentique en date du 15 janvier 2021 portant sur l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], cadastrée A[Cadastre 1],

— condamner in solidum les époux [D] à leur payer les sommes suivantes :

o restitution du prix de vente : 265 000 euros

o remboursement des frais notariés : 15 127 euros

o avec :

— intérêts au taux légal à compter de la vente du 15 janvier 2021, subsidiairement à compter de l’assignation valant mise en demeure,

— capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins,

— condamner in solidum les époux [D] à leur payer les sommes suivantes à titre de troubles dans les conditions d’existence, remboursement de frais, et dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral :

o taxes foncières : 1 120 euros

o frais électricité : 366 euros

o assurance – frais bancaires – eau : mémoire

o trouble de jouissance :

—  25 500 euros pour la période janvier 2021/juin 2023

—  850 euros/mois jusqu’à restitution de l’immeuble

o dommages-intérêts préjudice matériel et moral : 15 000 euros

o frais huissier et expert : 2 310 euros

— condamner in solidum les époux [D] à leur payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise taxés à hauteur de 8 240,80 euros,

— juger n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire.

Les époux [W] soutiennent que très rapidement après leur achat de la maison d'[Localité 6], ils se sont aperçus de l’existence d’une fuite au niveau de la salle de bain. Ils se sont également aperçus à l’occasion des premiers travaux de détapissage que les murs étaient humides, altérés de ce fait, avec des traces par endroit de moisissure. Ils font également valoir que la cave a rapidement été inondée. Ils soutiennent, expertise judiciaire à l’appui, qu’au regard de l’ampleur des désordres, les vendeurs avaient nécessairement connaissance des problématiques d’humidité. Ils font valoir que M. [D], instituteur, doit être assimilé à un professionnel au regard de l’importance des travaux qu’il a réalisés lui-même dans les premières années de l’achat de la maison.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, les époux [D] demandent au tribunal de :

à titre principal

— juger que la clause d’éviction des vices cachés s’applique,

— débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire et si par extraordinaire la résolution devait être prononcée

— Avant dire droit, il est demandé à la juridiction de bien vouloir :

désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira, avec pour mission :- entendre les parties et tout sachant ;

— se faire communiquer tout document utile ;

— se rendre sur les lieux [Adresse 2] à [Localité 6],

— examiner l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6],

— chiffrer le coût de la remise en état du bien rendu nécessaire par l’absence d’entretien du bien,

— évaluer l’ensemble des préjudices subis par les époux [D] en raison de l’absence d’entretien,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela sera possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai, définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de six mois à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de trente jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties les dispositions de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, apporter les réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit,

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties dans les dix mois de la présente ordonnance,

— dire que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal.

en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert,- déclarer qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les époux [W] au versement de la somme de 57 668,79 euros au titre de la remise en état du bien,

— débouter les époux [W] de leurs demandes concernant la restitution des frais notariés,

— réduire de 20% toute condamnation à leur encontre en raison de la faute de la victime.

En toute hypothèse,

— condamner in solidum les époux [W] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Les époux [D] qui contestent les conclusions de l’expertise judiciaire soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres. Ils font valoir que les embellissements récents n’ont pas été réalisés pour dissimuler l’humidité. Ils rappellent qu’une dépose des parements a été nécessaire pour constater l’état des murs. Ils soutiennent que le caractère de gravité des désordres n’est pas établi. Ils soutiennent que plus généralement, aucun des critères de la garantie des vices cachés n’est constitué.

Ils soulignent que l’acheteur est un professionnel de l’immobilier et qu’à ce titre, il aurait dû être alerté par différents éléments tels la présence d’une pompe dans la cave, la localisation de l’habitation à [Localité 6], l’ancienneté de la maison et sa conception en torchis.

M. [D] refuse d’être assimilé à un professionnel. Il fait valoir que même s’il a participé à la réalisation des travaux de sa maison, les parties concernées ne sont pas celles impactées par les désordres.

Ils reprochent aux acquéreurs de ne pas avoir suffisamment entretenu la maison et d’avoir laissé l’eau stagner dans la cave. Ils sollicitent dès lors une indemnité à ce titre, ou demande une expertise judiciaire aux fins de chiffrer les dégradations subies depuis la vente. Ils demandent également que soient prises en considération les fautes des acquéreurs en vue d’une diminution de leurs demandes indemnitaires.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 21 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil ajoute que l’acheteur a alors le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans le cas d’espèce, les acheteurs ont fait dresser par huissier, quelques jours après la vente de la longère en colombage et torchis d'[Localité 6], un procès-verbal de constat aux termes duquel :

il existe une fuite au niveau de la salle de bain provenant de la toiture,dans le bureau, suite à un détapissage, on remarque que les plaques de BA13 ou de placoplâtre se délitent sur la partie basse, « l’ensemble est nettement humide au toucher » particulièrement sur la partie basse au droit de la fenêtre, et des traces de moisissures sont visibles sur la partie gauche,au niveau de la cuisine côté façade, des marques de moisissures sont visibles et sur la partie basse, le mur est humide au toucher,la cave est inondée, il existe deux à trois centimètres d’eau,le mur de la façade avant au niveau d’une chambre est humide et l’ensemble se délite, le papier peint est récent ainsi que la moquette, mais le papier peint neuf est affecté par la moisissure sur la face arrière.

Début février 2021, l’expert de l’assurance des acheteurs notait :

la façade avant est recouverte d’un isolant extérieur de type polystyrène, inadapté pour ce bâtiment et posé sans lame d’air,sur le pignon nord, le pied d’immeuble n’est pas traité contre les infiltrations et les remontées capillaires, de l’eau migre à travers la paroi et s’infiltre à l’intérieur de l’immeuble,1,70 mètre d’eau claire dans la cave,dans la pièce centrale, le plancher recouvert d’une moquette neuve est en très mauvais état et des lames ont été remplacées, et le mur en façade est recouvert d’une feuille de polyuréthane isolante mais qui bloque l’humidité et est de ce fait déconseillée pour ce type d’habitation, la structure bois est dégradée, une poutre en chêne part en lambeaux,dans la pièce située au sud de l’immeuble sur la façade est, l’expert a constaté une attaque fongique importante,une fissure sur la façade ouest apparaît gorgée d’eau, une partie du doublage intérieur au droit de cette fissure est à nouveau réalisé en polystyrène, « ce qui empêche la migration naturelle des vapeurs d’eau » et enferme l’humidité.Suites aux réunions techniques des mois de juin et novembre 2021, l’expert judiciaire a quant à lui constaté :

au niveau du bureau, des traces de pourrissement sont visibles au droit des anciennes plinthes, avec une saturation totale des murs, les plaques de plâtre sont doublées d’une épaisseur de polyuréthane ou d’une contreplaqué, les parements ont moins de 26 ans et sont étanches à l’eau,au niveau de la chambre attenante au bureau, des traces de moisissure sont visibles ainsi que des traces d’humidité,la structure porteuse en bois au niveau de la cuisine est détruite et est saturée en eau,au niveau de la chambre 2 attenante à la cuisine, il est observé outre l’enduit en ciment, « l’ajout récent (pas plus de trois ans) d’une feuille isolante de marque Depron sous le papier structuré », et la couche de papier a été peinte, la désagrégation de cette pièce est importante, la saturation est totale,au niveau du couloir d’accès au salon, cette zone est touchée dans les mêmes proportions que les autres, la pièce porteuse en bois est totalement désagrégée au droit du sondage, le parement de la contre-cloison est recouvert de papier peint et peint,les constats sont identiques au niveau du salon,les murs de la cave sont saturés d’eau et les traces de montées des eaux sont visibles jusqu’à 1,70 mètres.

Dans ces conclusions, l’expert judiciaire affirme que les désordres sont effectivement bien réels, qu’ils sont généralisés dans la quasi-totalité des pièces de cette longère en colombage, à l’exception de la partie neuve de l’extension réalisés par les défendeurs dans les années 2000.

Au regard du constat de l’état dégradé des murs seulement quelques jours après la vente, les vices d’infiltration étaient nécessairement antérieurs à la vente.

Sur leur gravité, il ressort de l’expertise judiciaire que la structure de la maison s’est affaissée par le pourrissement du bois et le plancher supérieur repose sur des cloisons qui ne sont pas destinées à reprendre ces charges. L’expert en déduit que la maison est impropre à sa destination et « menacera d’effondrement dans les années à venir ».

Sur le caractère caché des vices, l’expert judiciaire indique qu'« ils ne pouvaient être visibles au moment de la vente puisque des embellissements fraîchement rénovés en ont interdit la visibilité ».

Si les acheteurs pouvaient facilement se renseigner sur les caractéristiques de la zone d'[Localité 6] et sur l’emplacement de la maison « au point le plus bas de la commune c’est-à-dire au point où concourent toutes les eaux pluviales du bassin-versant et par conséquent des eaux souterraines » et se devaient d’être alertés par la présence de la pompe dans la cave impliquant nécessairement une problématique d’inondation de cette cave, ils n’étaient pas en mesure de connaître l’ampleur des dégradations des murs de la maison, cela au regard de l’aspect particulièrement soigné de celle-ci et des discussions qu’ils avaient pu avoir avec les vendeurs qui les avaient manifestement rassurés à ce sujet. L’expert judiciaire a ajouté que même un acquéreur professionnel n’aurait pas détecté les traces d’humidité, peu importe donc que l’acheteur soit un artisan plombier chauffagiste, expert dans le domaine thermique.

Il ressort en effet que les éléments visibles extérieurs de type papier peint ou moquette étaient au moment de la vente récents et en très bon état et rendaient l’aspect intérieur de la maison soigné et agréable ; qu’il est d’ailleurs constant que les époux [D] ont toujours pris soin de leur maison dans laquelle ils ont élevés leurs enfants ; que cet élément est rappelé par l’expert judiciaire et confirmé par les différentes attestations de proches versées aux débats ; que toutefois, il résulte de l’expertise judiciaire que la rénovation décorative récente des pièces intérieures de la partie d’origine de la maison cache en réalité des murs fondateurs et de structure très abîmés et l’ajout de plaques ou de feuilles isolantes a eu nécessairement pour objectif de tenter de contenir la problématique d’humidité. Les discussions sur le caractère récent ou non de la pose du dépron est sans grande utilité dès lors qu’il n’est pas contesté qu’en tout état de cause, ce sont bien les vendeurs (en 2019 ou à une période plus ancienne) qui ont fait poser cette feuille isolante.

A cet égard, l’expert judiciaire indique que les remontées capillaires persistantes « ont imposé un entretien régulier afin de masquer les signes visibles de l’humidité dans les murs porteurs ».

Il résulte de ces éléments, et particulièrement de la discordance entre l’état dégradé des bois et des murs et l’aspect soigné et rénové des éléments de couverture, que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des vices d’infiltration. L’expert judiciaire est formel : « impossible d’ignorer l’humidité des murs par les vendeurs. Dans le cas contraire, ces choix d’embellissements n’auraient pas été retenus ».

La connaissance par les vendeurs des problématiques de remontées capillaires et d’infiltration de la maison implique (sans qu’il soit besoin d’assimiler M. [D] à un vendeur professionnel dès lors que ses gros travaux ont principalement concerné l’extension de la maison non touchée par les problèmes d’humidité) d’écarter la clause d’exclusion des vices cachés contenu dans l’acte de vente.

Dès lors que l’ensemble des conditions de la garantie des vices cachés à savoir l’existence d’un vice, d’une particulière gravité, antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur et non apparent à ce dernier, sont réunis ainsi que cela résulte des éléments précédents, les époux [W] sont bien fondés à demander la résolution de la vente et la restitution du prix de vente en principal et intérêts capitalisés le cas échéant dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

S’agissant de la restitution de la maison aux vendeurs, il sera effectivement rappelé que par principe, le bien doit être restitué dans l’état où il se trouvait au jour de la vente.

L’article 1352-1 du code civil dispose que celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

Il est effectivement constant que l’aspect et l’état de la maison ne sont plus du tout les mêmes en l’état de la procédure par rapport au jour de la vente. La maison était parfaitement soignée en 2021. Elle ne l’est plus actuellement.

Toutefois, ainsi que cela a été souligné dans le présent jugement, l’état catastrophique de la structure de la maison existait déjà en 2021, que cet état a été accentué par la pose des plaques et feuilles isolantes qui ont contenu l’humidité et empêché qu’elle ne s’évapore, et que cette erreur est imputable aux vendeurs ; qu’il ne saurait être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir habité, chauffé et entretenu la maison au regard de la dangerosité de la structure ; qu’enfin les atteintes à la structure ont été rendues nécessaires pour faire réaliser les sondages en vue de connaître l’ampleur des dégâts.

Dans ces circonstances, la demande des vendeurs au titre de la remise en état de la maison telle qu’elle apparaissait en 2021 sera rejetée, et de ce fait la demande indemnitaire à ce titre ainsi que la demande d’expertise pour évaluer le coût des travaux seront rejetées.

En revanche, la demande des acquéreurs au titre des « frais de notaire », qui sont en réalité des taxes sera rejetée. Ainsi que le soulignent les vendeurs, ces frais ne peuvent constituer un préjudice réparable dès lors que leur restitution peut être demandée à l’administration fiscale à la suite de l’annulation ou de la résolution de la vente (1re civ. 28 septembre 2022, n°20-16.499).

L’article 1645 du Code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire que le phénomène décrit rend insalubre le logement et altère la structure porteuse de la maison en bois et qu’il est dès lors impossible aux demandeurs de rentrer en jouissance de leur bien, ces derniers ayant dû trouver une solution de relogement. Le fait que les acquéreurs ont pu utiliser le bien ponctuellement notamment pour entreposer du matériel est indifférent dès lors que l’usage attendu d’une maison principale d’habitation est d’y vivre et cela s’est révélé impossible.

Il conviendra de fixer le trouble de jouissance à hauteur de 800 euros par mois entre le mois de janvier 2021 au mois d’août 2025, à savoir la somme totale de 44 800 euros. La demande au titre du trouble de jouissance pour la période postérieure sera rejetée au regard du prononcé de la résolution de la vente.

Il sera également fait droit à la demande indemnitaire au titre de la taxe foncière, frais découlant directement de l’achat de l’immeuble à hauteur de 1 120 euros.

La demande au titre des frais d’électricité sera en revanche rejetée dès lors que ces derniers résultent nécessairement d’un usage partiel ou ponctuel du bien et ainsi d’une consommation effective.

Un partage de responsabilité tel que sollicité par les vendeurs ne sera pas retenu par le tribunal pour les mêmes motifs que ceux ayant emporté le rejet de la demande au titre de la remise en état du bien. Le caractère dangereux et l’atteinte à la structure étaient déjà présents en 2021 au regard de la situation géographique de la maison et des choix opérés pour contenir la problématique d’humidité.

Cet achat litigieux de leur résidence principale qui s’est révélée inhabitable et les suites judiciaires qui en ont découlé ont nécessairement été particulièrement éprouvants pour les époux [W]. Ces derniers ont subi un préjudice moral important qui sera fixé par le tribunal à hauteur de 10 000 euros.

L’issue du litige implique de condamner in solidum les époux [D] aux entiers dépens ce compris les entiers frais d’expertise.

Condamnés aux dépens, les époux [D] seront condamnés in solidum à payer aux époux [W] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ce compris les frais du constat d’huissier.

Au regard de la nature du litige, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 15 janvier 2021 entre M. [F] [D] et Mme [C] [I] et M. [E] [W] et Mme [S] [G] portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré A[Cadastre 1] ;

CONDAMNE M. [F] [D] et Mme [C] [I] à restituer à M. [E] [W] et Mme [S] [G] la somme de 265 000 euros au titre du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement avec application de la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; en contrepartie de la restitution du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré A[Cadastre 1] ;

REJETTE la demande d’expertise formée par M. [F] [D] et Mme [C] [I] ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [F] [D] et Mme [C] [I] au titre de la remise en état du bien ;

CONDAMNE M. [F] [D] et son épouse Mme [C] [I] à payer à M. [E] [W] et Mme [S] [G] les sommes suivantes :

44 800 euros au titre de leur entier préjudice de jouissance ;10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;1 120 euros au titre de la taxe foncière ;

REJETTE les demandes formées par M. [E] [W] et Mme [S] [G] au titre des frais de notaire et des frais d’électricité ;

REJETTE la demande de partage de responsabilité formée par M. [F] [D] et Mme [C] [I] ;

CONDAMNE M. [F] [D] et son épouse Mme [C] [I] à payer à M. [E] [W] et à son épouse Mme [S] [G] la somme de 8 000 euros ce compris les frais du constat d’huissier ;

CONDAMNE M. [F] [D] et son épouse Mme [C] [I] aux entiers dépens ce compris les entiers frais de la procédure d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT