Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01690 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BBQ

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

[W] [H]

[U] [S]

C/

[P] [K]

[Y] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Avril 2025

Jugement rendu le 03 Avril 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [W] [H]

née le 24 Mai 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Emilie CAMUZET, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer ;

M. [U] [S]

né le 04 Juillet 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Emilie CAMUZET, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer ;

ET :

DÉFENDEURS

M. [P] [K]

né le 07 Novembre 1998, demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [Y] [M]

née le 18 Octobre 2004, demeurant [Adresse 3]

Comparante

DÉBATS : 06 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01690 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BBQ et plaidée à l’audience publique du 06 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Avril 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er juillet 2023, Mme [W] [H] et M. [U] [S] ont donné à bail à M. [P] [K] et à Mme [Y] [M] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 590,00 euros, outre 40,00 euros de charges payable d’avance le 1er de chaque mois.

En présence de loyers impayés Mme [W] [H] et M. [U] [S] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à leur payer la somme de 2552,00 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, outre 143,75 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 12 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 novembre 2024, Mme [W] [H] et M. [U] [S] ont fait citer M. [P] [K] et Mme [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [P] [K] et Mme [Y] [M] et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— de les condamner solidairement à leur payer la somme en principal de 5344,00 euros, suivant décompte en date du 06.11.2024 outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 11.07.2024 date du commande de payer les loyers ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi par les requérants du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— de condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [Y] [M] à leur payer la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [Y] [M] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de la notification CCAPEX et de la présente assignation ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2025 où elle a été retenue.

Mme [W] [H] et M. [U] [S], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 6216,00 euros arrêtée au 22 janvier 2025 et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000,00 euros.

Mme [Y] [M], comparante expose que M. [U] [S] s’était engagé à effectuer des travaux dans le logement, ce qu’il n’a pas fait ; Que depuis lors M. [P] [K] a perdu son emploi et qu’ils n’ont pu souscrire d’assurance laquelle ne peut prendre en compte les dégâts présents dans les lieux.

M. [P] [K], bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 12 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 19 novembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 11 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 12 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de leur demande en paiement, les bailleurs produisent le contrat de bail du 1er juillet 2023, le commandement de payer du 11 juillet 2024, un relevé du compte des loyers des locataires pour un montant débiteur de 6216,00 euros arrêté au 3 février 2025.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation des défendeurs, M. [P] [K] et Mme [Y] [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6458,82 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 2552,00 et de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [Y] [M] qui ne sollicite pas de délais de paiement, ne justifie pas davantage avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant. Elle ne fait pas d’offre d’apurer la dette locative.

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que les locataires souhaitent être relogés dans un logement décent et adapté à leur situation.

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement aux locataires ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, les demandeurs se limitent à énoncer, sans en justifier, que le non-paiement des loyers et des charges par les locataires constitue une résistance abusive, sans même invoquer leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [P] [K] et Mme [Y] [M], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1000,00 euros de Mme [W] [H] et de M. [U] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [K] et Mme [Y] [M] à payer à Mme [W] [H] et M. [U] [S] la somme de de 6458,82 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 2552,00 et de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], conclu le 1er juillet 2023, entre Mme [W] [H] et M. [U] [S], d’une part et M. [P] [K] et Mme [Y] [M], d’autre part à la date du 12 septembre 2024 ;

ORDONNE à M. [P] [K] et à Mme [Y] [M] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [W] [H] et M. [U] [S] seront autorisés à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef;

CONDAMNE solidairement M. [P] [K] et Mme [Y] [M] à payer à Mme [W] [H] et M. [U] [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [K] et Mme [Y] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros de Mme [W] [H] et de M. [U] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,