Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX02]

N° RG 25/01109 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HJ4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[H] [W]

[I] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH

[Adresse 5]

représenté par M^e Romain BRONGNIART , avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

ET :

DÉFENDEURS

Mme [H] [W], demeurant [Adresse 4] [Adresse 9]

non comparante

M. [I] [Y], demeurant [Adresse 4] [Adresse 9]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Septembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 23 octobre 2024, la Sa Habitat des Hauts de France, a donné à bail à compter du 1er novembre suivant à Mme [H] [W] et à M. [I] [Y], un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 10] à [Localité 8] moyennant un loyer initial de 450,00 euros payable mensuellement à terme échu, au plus tard le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025 fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 469,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 mars 2025, outre 74,22 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juin 2025, la Sa Habitat des Hauts de France a fait citer Mme [H] [W] et M. [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer, lui demandant :

de constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;

d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [H] [W] et de M. [I] [Y] de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

de condamner solidairement Mme [H] [W] et M. [I] [Y] à lui payer la somme de 794,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du terme d’avril 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 ;

de condamner solidairement Mme [H] [W] et M. [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation irrégulière d’un montant égal à celui du loyer actuellement du et ce à compter de la date de résiliation retenue par le tribunal, jusqu’à la libération effective des lieux ;

de condamner solidairement Mme [H] [W] et M. [I] [Y] à payer la somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée le 11 juin 2025 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 septembre 2025 où elle a été retenue.

La Sa Habitat des Hauts de France, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualisant le montant de la dette à la somme de 1282,52 euros arrêtée au 05 septembre 2025. Elle indique qu’à ce jour le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Mme [H] [W] et M. [I] [Y], régulièrement et respectivement assignés à personne et à domicile n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, l’enquêteur social ayant trouvé porte close malgré ses différentes démarches.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 28 mars 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic.

Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 12 juin 2025 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du

loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 27 mars 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 07 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 23 octobre 2024, le commandement de payer du 27 mars 2025, un décompte de créance arrêté au 05 septembre 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [H] [W] et M. [I] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1282,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 469,26 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement de leur loyer courant et ne formulent aucune proposition de règlement de leur dette locative.

Par ailleurs en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier, en raison de l’inertie des locataires, le tribunal ne dispose d’aucun élément sur la situation financière de ces derniers, ni sur leur capacité à régler leur dette locative.

Dans ce contexte le tribunal ne peut pas accorder de délais de paiement à Mme [H] [W] et à M. [I] [Y] qui, au demeurant, n’en sollicitent pas.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [H] [W] et M. [I] [Y] succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500,00 euros de la Sa Habitat des Hauts de France au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [W] et M. [I] [Y] à payer à la Sa Habitat des Hauts de France la somme de 1282,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 469,26 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 10] à [Adresse 7] [Localité 1], conclu le 23 octobre 2024, entre la Sa Habitat des Hauts de France, d’une part et Mme [H] [W] et M. [I] [Y], d’autre part, à la date du 07 mai 2025 ;

ORDONNE à Mme [H] [W] et à M. [I] [Y] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [W] et M. [I] [Y] à payer à la Sa Habitat des Hauts de France une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [W] et M. [I] [Y] au paiement des dépens.

DEBOUTE la Sa Habitat des Hauts de France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 octobre 2025.

La Greffière Le Juge