TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/10333

N° Portalis 352J-W-B7J-DAWQ2

N° MINUTE : 1

Assignation du :

06 Août 2025

Jugement avant dire droit [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Z] [S][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [Y] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2026

DEMANDERESSES

Madame [O] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [M] [I]

[Adresse 4]

[Localité 4]

toutes deux représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707

DEFENDERESSE

S.A.R.L EMAROBE

[Adresse 5]

[Localité 5]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 22 avril 2012, M. [A] [I], Mme [O] [I] et Mme [M] [I] (ci-après désignés ensemble l’indivision [I]) ont donné à bail à la S.A.R.L Up concept un local commercial sis [Adresse 6] à [Localité 2], pour une activité de “ boites à bulles – vente de champagne – vins pétillants et autres produits connexes à l’exclusion de tout autre ” pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021, moyennant un loyer en principal de 19.000 euros hors taxes et hors charges payable d’avance et par trimestre.

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2015, la S.E.L.A.F.A MJA, en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L Up concept, a cédé le droit au bail à la S.A.R.L Emarobe. Le bailleur a, dans ce cadre, autorisé l’activité de “ vente de prêt à porter, chaussures, accessoires de mode et petits objets de décoration ”.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, l’indivision [I] a fait signifier à la S.A.R.L Emarobe un congé avec offre de renouvellement à effet du 31 mars 2025, moyennant un loyer en principal de 37.000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par courrier recommandé reçu le 10 avril 2025 par la S.A.R.L Emarobe, l’indivision [I] a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2025 à la somme annuelle en principal de 37.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2025, l’indivision [I] a assigné la S.A.R.L Emarobe devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“ A titre principal :

— FIXER le loyer des locaux commerciaux composés du lots 1, dépendant de l’immeuble sis situé [Adresse 6] – [Localité 2] à la somme annuelle en principal de 37.000 euros hors taxe hors charge,

Subsidiairement, pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée :

— FIXER le loyer provisionnel à hauteur de 26.000 euros hors charge à la date considérée,

En tout état de cause :

— DIRE que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir et l’ordonner en conséquence,

— CONDAMNER la Société EMAROBE à verser aux Consorts [I] la somme de 4.000 euros une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Société EMAROBE en tous les dépens ”.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence à l’assignation visée ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La S.A.R.L Emarobe, assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025, renvoyée à celle du 20 janvier 2026 pour envoi d’un courrier au défendeur non constitué dans le délai du renvoi. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’indivision [I] expose que par l’effet de la clause d’indexation du loyer insérée au bail, le montant actuel de celui-ci en principal s’élève à 23.258,52 euros hors taxes et hors charges par an. Les bailleurs considèrent que la durée effective du bail ayant dépassé douze années, le loyer renouvelé n’est plus soumis au plafonnement. Ils estiment que la surface pondérée doit être retenue à 48 m², et qu’au regard de deux estimations de valeur locative réalisées, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle en principal de 37.000 euros hors taxes et hors charges.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1. les caractéristiques du local considéré ; 2. la destination des lieux ; 3. les obligations respectives des parties ; 4. les facteurs locaux de commercialité ; 5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Selon l’article L.145-34 du code de commerce, “ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

[…]

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ”.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du code de commerce dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 1er juin 2012, s’est poursuivi à l’arrivée du terme le 31 mai 2021, le congé avec offre de renouvellement ayant été formulé le 10 juillet 2024 à effet du 1er avril 2025. Le bail éteint a donc duré 12 ans et 9 mois, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, en particulier en l’absence de la société Emarobe à la procédure, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de l’indivision [I], demanderesse à la présente instance et qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes de l’article 1533 du même code : “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ”.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation?; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

L’indivision [I] sollicite la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de la procédure à la somme de 26.000 euros, sans développer de moyen au soutien de sa prétention.

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, avant dire-droit sur le fond, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le renouvellement du bail commercial liant Madame [O] [I] et Madame [M] [I] à la S.A.R.L Emarobe portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 2], à compter du 1er avril 2025,

Dit que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au 1er avril 2025,

Désigne en qualité d’experte :

Madame [Z] [S]

[Adresse 1] – [Localité 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 2] de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’experte pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* rechercher les références utiles de comparaison,

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2025 des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 2], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’experte sera saisie et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’elle déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er avril 2027,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’experte, somme qui devra être consignée par Madame [O] [I] et Madame [M] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 7], [Localité 2]) avant le 1er juin 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 21 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’experte sera caduque et privée de tout effet,

Désigne la juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer une médiatrice, en la personne de :

Madame [Y] [T]

[Adresse 2] – [Localité 2]

[Courriel 2] – [XXXXXXXX02]

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte l’aura informé qu’elle a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information à la médiatrice, et en attendant que celle-ci ait mené à bien sa mission, l’experte suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que la médiatrice ainsi informée par l’experte aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’experte,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par la médiatrice, cette dernière en avisera immédiatement l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises ; la médiatrice cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’experte reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* la médiatrice pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* la médiatrice en informera l’experte, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, la médiatrice informera l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’elle aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, la médiatrice devra en aviser immédiatement l’experte et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 17 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES