Du 28 novembre 2024

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/03899 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQDG

[B] [G]

C/

[V] [M]

Expéditions délivrées à :

M^e MIQUEL

M^e PUYBAREAU

FE délivrée à :

M^e MIQUEL

Le 28/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 28 novembre 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [G] né le 02 Janvier 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Ludivine MIQUEL de la SELARL AALM, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [V] [M], demeurant [Adresse 4] [Adresse 6] [Adresse 1]

Représentée par Maître Jean-marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCAT, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé signé le 27 mars 2023, à effet au 10 avril 2023, Monsieur [B] [G] a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [M] portant sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 610 €, provisions sur charges d’un montant mensuel de 90 € comprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 novembre 2023 et reçue le 5 décembre 2023, Madame [V] [M] a donné congé à Monsieur [B] [G], le préavis d’un mois à respecter commençant à courir à compter de la réception de la lettre.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par Maître [B] [D], commissaire de justice, le 8 janvier 2024.

Par acte introductif d’instance délivré le 21 novembre 2023, Monsieur [B] [G] a fait assigner Madame [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, aux fins de voir, principalement, prononcer la résiliation du bail et son expulsion des lieux loués.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024, après deux renvois contradictoires, justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [B] [G], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989 et 546,1217 et 1741 du code civil :

▸ de constater que le bail a été résilié à l’initiative de la locataire le 8 janvier 2024,

▸ de constater son désistement portant uniquement sur la demande de résiliation judiciaire du bail,

▸ de déclarer la responsabilité civile contractuelle de Madame [M] engagée au regard de la sous-location illicite dont elle est à l’origine,

en conséquence,

▸ de condamner Madame [V] [M] à lui régler les sommes suivantes :

○ 20.000 € en remboursement des fruits civils perçus,

○ 3.814,16 € en réparation de son préjudice économique, à savoir :

• 650 € en remboursement des frais de commissaire de justice pour le procès-verbal de constat du 18 août 2023,

• 2.844,16 € en remplacement de la cabine de douche,

• 320 € en réparation des dégradations du revêtement de sol,

• 350 € en remboursement des frais pour l’état des lieux de sortie,

• 86 € pour le remplacement de la serrure,

• 51,50 € pour le rachat de la télécommande du portail,

• 1.004,17 € au titre des impayés de loyers et de charges,

• 10.000 € en réparation de son préjudice moral,

▸ de débouter Madame [V] [M] de l’intégralité de ses demandes,

▸ de condamner Madame [V] [M] au règlement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, Madame [V] [M], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1720 et du code civil :

▸ à titre principal : de débouter Monsieur [B] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

▸ à titre subsidiaire : de ramener le montant des fruits civils dus à Monsieur [B] [G] à hauteur de 7.473,87 €,

en tout état de cause :

▸ de débouter Monsieur [B] [G] de ses demandes tendant à l’indemnisation de ses préjudices matériel et moral,

▸ de constater la résiliation du contrat de bail au 25 décembre 2023,

▸ de condamner Monsieur [B] [G] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ de condamner Monsieur [B] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

I – Sur le désistement :

Monsieur [B] [G] s’est désisté de sa demande de résiliation judiciaire du bail, Madame [V] [M] ayant donné congé et quitté les lieux loués.

En l’absence d’opposition et compte tenu des circonstances, il y a lieu de constater le désistement de Monsieur [B] [G].

II – Sur la demande au titre des fruits civils :

Il ressort des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que «le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours».

Aux termes des dispositions des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que «le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique».

Sur le fondement des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, il est admis que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

Il est, également, de principe que le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil.

Monsieur [B] [G] affirme avoir découvert, au détour d’un sinistre survenu dans les lieux loués, que le logement était sous-loué par la preneuse sur les plateformes BOOKING et AIRBNB. Il nie avoir donné son accord à cette sous-location dont il n’était pas informée. Il soutient qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation fondée sur les dispositions de l’article 546 du code civil, il est en droit de solliciter en réparation de son préjudice financier la restitution de l’intégralité des loyers perçus par Madame [V] [M] au titre de la sous-location. Il sollicite, en conséquence, une indemnisation forfaitaire de 20.000 €, Madame [V] [M] n’étant pas transparente sur les locations dont elle est à l’origine, lui-même ayant déjà identifié la perception par cette dernière d’une somme totale 9.781 € au titre des locations sur les périodes du 1er août au 29 septembre et du 1er au 28 octobre outre les 54 nuités proposées sur la plateforme BOOKING.

Madame [V] [M] conclut au rejet de ce chef de demande. Elle conteste toute inexécution contractuelle et affirme avoir obtenu l’accord de son propriétaire pour procéder à la location saisonnière du logement loué. A titre subsidiaire, elle admet l’avoir sous-loué par l’intermédiaire des plateformes BOOKING et AIRBNB pour un montant total de 7.473,87 €. Elle ajoute qu’en application du principe de réparation intégrale du préjudice causé, l’indemnisation doit réparer le seul dommage et ne saurait excéder le préjudice subi.

En l’espèce, Monsieur [B] [G] communique, au soutien de ses prétentions :

• le contrat de bail d’habitation signé le 27 mars 2023, lequel précise en son article 2.2 – Obligations générales du locataire que «le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur. Dans l’hypothèse où le bailleur donne son accord, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours»,

• le procès-verbal de constat de Maître [B] [D] en date du 18 août 2023, lequel établit qu’une personne prénommée [V] loue sur la plateforme AIRBNB un logement situé à l’adresse du logement, objet du bail d’habitation, au prix de 105 € la nuit, la proposition de location ayant déjà fait l’objet de 21 commentaires,

• l’annonce apparaissant, le 9 octobre 2023, sur la page internet de la plateforme AIRBNB, montrant que 28 commentaires ont été laissés, • l’annonce apparaissant sur la page internet de la plateforme BOOKING montrant que le logement, objet du bail d’habitation, y est également proposé à la location au prix de 104 € par nuit, 23 commentaires ayant été publiés.

Madame [V] [M] soutient avoir obtenu l’accord verbal de son propriétaire pour sous-louer le bien litigieux. Cependant, elle ne verse aucun élément permettant d’établir la réalité d’un tel accord.

Il y a lieu, en conséquence, de considérer que Monsieur [B] [G] n’a pas donné son accord à Madame [V] [M] pour sous-louer le logement, objet du contrat de bail, les liant. Dans ces conditions, les sous-loyers perçus par Madame [V] [M] constituant des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, Monsieur [B] [G] peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

Ce dernier sollicite une somme forfaitaire de 20.000 €, Madame [V] [M] n’étant pas transparente dans les montants qu’elle déclare. Cependant, il ne communique aucune pièce permettant de prouver qu’elle a perçues des sommes supplémentaires ni de déterminer celles qu’elle a effectivement perçues.

En revanche, les relevés des transactions produits aux débats prouvent des sous-locations effectives, par l’intermédiaire des plateformes AIRBNB et BOOKING, pendant 127 nuitées entre le 24 avril 2023 et le 27 novembre 2023.

Par conséquent et en application des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, Madame [V] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 7.473,87 € qu’elle admet avoir perçue, en remboursement des fruits civils qu’elle a perçus.

III – Sur le procès-verbal de constat :

Monsieur [B] [G] soutient avoir été contraint de saisir un commissaire de justice afin de faire dresser un procès-verbal de constat pour se constituer une preuve des agissements de sa locataire. Il ajoute que l’établissement de cet acte était probant et judicieux, Madame [V] [M] ayant supprimé, dès réception de l’assignation, les annonces.

Madame [V] [M] conclut au rejet de ce chef de demande. Elle estime que Monsieur [B] [G] a fait le choix de solliciter un commissaire de justice alors que les captures d’écran des sites touristiques, couplées à la sommation de communiquer qui lui a été délivrée et à laquelle elle a parfaitement déféré, aurait suffit à apporter la preuve de l’existence de ces locations qu’elle ne conteste pas, par ailleurs.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, le 18 août 2023, hors procédure et alors qu’il venait de découvrir les sous-locations que proposaient sa locataire, sans son accord et en violation de son contrat de location, Monsieur [B] [G] a fait constater, par acte de commissaire de justice, ses agissements afin de se constituer une preuve dans l’éventualité d’une procédure contentieuse. Il ne pouvait, alors, prévoir les moyens de défense qu’elle lui opposerait. Il apparaît, en conséquence, nécessaire de l’indemniser de cette dépense. Madame [V] [M] sera, en conséquence, condamnée à lui payer la somme de 650 € au titre du coût du procès-verbal de commissaire de justice.

IV – Sur l’arriéré locatif :

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il lui incombe, en outre, en application de l’article 23 de la même loi, de régler les charges récupérables qui peuvent donner lieu à des appels provisionnels.

Aux termes des dispositions de l’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 «le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévues par l’article 15».

Il s’évince des dispositions de ce dernier article que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est, toutefois, réduit à un mois sur la commune de [Localité 8], territoire visé au 1er alinéa du I de l’article 17. «Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire… est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués».

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

Monsieur [B] [G] soutient que Madame [V] [M] n’a pas procédé au paiement des loyers et charges de décembre 2023 et du prorata du 1er au 8 janvier 2024, soit une somme totale de 885,74 €.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’état des lieux établi par commissaire de justice le 8 janvier 2024, que Madame [V] [M] a remis, à cette date, les clés de l’appartement, objet du bail. Elle était donc tenue au paiement du loyer et des charges jusqu’à la date du 8 janvier 2024.

Pourtant, il ressort des relevés de compte bancaire de Monsieur [B] [G] que Madame [V] [M] a effectué un dernier virement le 6 novembre 2023 d’un montant de 610 €, dont il n’est pas contesté qu’il correspond au montant du loyer et des provisions sur charges. Aucun virement n’a été effectué par la locataire pour le mois de décembre 2023 et pour la période du 1er au 8 janvier 2024. Madame [V] [M], qui comparaît, pourtant, ne démontre pas avoir procédé au paiement du loyer pour la période du 1er décembre 2023 au 8 janvier 2024. Elle est donc redevable de :

610 € au titre du loyer du mois de décembre + 157,42 € (610 €/31 jours x 8 jours) = 767,42 €.

Madame [V] [M] sera, en conséquence, condamnée à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 767,42 €.

V – Sur la régularisation des charges :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires».

Monsieur [B] [G] soutient que Madame [V] [M] lui est redevable d’une somme de 118,33 € au titre des régularisations de charges pour la période d’occupation du logement.

En l’espèce, il produit un décompte de charges pour la période du 10 avril 2023 au 8 janvier 2024 montant que Madame [V] [M] est débitrice de la somme de 118,33 € au titre de la régularisation des charges locatives. Les appels de fonds de la société FOCH IMMOBILIER SYNDIC entre le 15 mars 2023 et le 18 mars 2024 permettent de justifier la répartition des charges au sein de la copropriété. Madame [V] [M] ne démontre pas avoir procédé au paiement de cette somme. Aussi, elle sera condamnée à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 118,33 € au titre des régularisations de charges.

VI – Sur les dégradations locatives :

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation».

Il échet de souligner que si c’est au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, c’est au bailleur d’établir leur existence, notamment par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Monsieur [B] [G] argue de l’existence de dégradations locatives. Il affirme avoir été contraint de procéder au remplacement de la cabine de douche, celle installée par Madame [V] [M] étant défectueuse. Il assure avoir, également, remplacé une partie du revêtement du sol dégradé par la précédente fuite dont la dégradation importante résulte de l’inaction de la preneuse pendant plusieurs jours alors qu’elle était informée de l’existence d’un dégât des eaux par la voisine du dessous. Il argue de la nécessité de changer la serrure de la porte du logement et de racheter une télécommande pour accéder à la résidence.

Madame [V] [M] conteste toute dégradation. Elle affirme que la vêtusté de l’installation a causé un dégât des eaux de sorte que le changement de la douche et du revêtement du sol incombent au propriétaire. S’agissant des clés et de la télécommande, elle fait remarquer qu’elle a restitué les différentes clés du logement et de la boîte aux lettres lors de l’état des lieux de sortie, excepté la télécommande du portail de la résidence qu’elle avait déjà restituée.

En l’espèce, Monsieur [B] [G] aux débats un état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 10 avril 2023, entre lui et la locataire. Il produit également un procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 8 janvier 2024 par Maître [B] [D], commissaire de justice, en présence de Madame [V] [M].

La comparaison de ces deux états des lieux montre que :

○ S’agissant de la salle de bains : elle est décrite en bon état général au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire. A son départ, l’état des lieux de sortie montre que «le sol est recouvert d’un revêtement de type carrelage, je constate que celui-ci est en bon état général». Compte tenu de ces éléments, Monsieur [B] [G] sera débouté de sa demande au titre du rempacement d’une partie du revêtement du sol, en l’absence de preuve de l’existence d’une dégradation locative.

L’état des lieux de sortie montre que la salle de bains comporte une cabine de douche avec bac de couleur grise. Monsieur [B] [G] a déclaré à l’expert que «la douche n’est pas le modèle présent lors de l’entrée dans les lieux de Madame [M] et qu’il n’a pas donné son accord pour ces travaux. Derrière la cabine de douche, je constate la présence de deux montants de couleur blanche». Madame [V] [M] ne conteste pas avoir remplacé la cabine de douche. Pourtant cette dernière était tenue de rendre les lieux dans l’état dans lesquels elle les avait trouvés. Elle sera, en conséquence, condamnée à lui rembourser les travaux de remise en état, puisqu’elle n’avait pas obtenu l’autorisation de Monsieur [B] [G] pour procéder à ces travaux. Monsieur [B] [G] verse aux débats un devis établi le 14 février 2024 d’un montant de 2.844,16 €. Toutefois, il ne communique aucune pièce permettant d’établir la valeur de la cabine de douche déposée par Madame [V] [M]. Il n’y a pas lieu de tenir compte du dégât des eaux survenu au mois d’août 2023, les pièces produites par les parties ne permettant pas d’établir l’origine du sinistre. Il n’est pas prouvé, contrairement aux allégations de Monsieur [B] [G] qu’il a pour origine la pose défectueuse de la cabine de douche posée par Madame [V] [M] et aucun élément ne prouve, ainsi que cette dernière le prétend, que l’installation était vêtuste. En revanche, l’état des lieux de sortie de la locataire ayant précédé dans les lieux loués, Madame [V] [M], montre qu’elle a occupé les lieux loués du 5 novembre 2020 au 10 avril 2023. Aussi, en l’absence d’élément prouvant le contraire, il apparaît que la cabine de douche a été utilisée par cette locataire durant sa période de location. Aussi, afin de tenir compte de cette période, il apparaît nécessaire d’appliquer un coefficient de vétusté de 25 %. Madame [V] [M] sera, en conséquence, condamnée à payer à Monsieur [B] [G] la somme de : 2.844,16 € – (2.844,16 – 25%) = 2.133,12 €.

○ S’agissant du remplacement de la serrure : il ressort de l’état des lieux d’entrée que 4 clés ont été remises à Madame [V] [M] : 1 clé d’accès à l’immeuble, 1 clé verrou haut, 1 clé serrure centrale et 1 clé de boîte aux lettres. L’état des lieux de sortie montre que cette dernière a restitué 4 clés : 2 clés pour le verrou de la porte d’entrée, 1 clé pour la serrure de la porte d’entrée et 1 clé de boîte aux lettres. Monsieur [B] [G] soutient avoir changé la serrure de la porte du logement sans s’expliquer sur les raisons le justifiant. L’ensemble des clés de la porte d’entrée du logement ayant été restitué par Madame [V] [M], Monsieur [B] [G] sera débouté de ce chef de demande.

— S’agissant de la télécommande d’accès à la résidence : l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention d’une telle télécommande. Le commissaire de justice instrumentaire indique lors de l’état des lieux de sortie que «quelques instants après le départ de celle-ci, Monsieur [G] m’informe qu’il ne lui a pas été remis la télécommande du portail permettant l’accès au parking de la résidence». Madame [V] [M] ne conteste pas que cette télécommande lui a été remise mais prétend l’avoir restituée avant l’établissement de l’état des lieux de sortie. Cependant, elle ne communique aucune pièce permettant de prouver ses éléments. Aussi, elle sera condamnée à payer à Monsieur [B] [G] le montant de son remplacement, soit 51,50 €.

En conséquence, Madame [V] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 2.184,62 € au titre des dégradations locatives.

VII – Sur les frais de l’état des lieux de sortie :

Aux termes des dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, «un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et la restitution des clés, il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location et si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat».

Monsieur [B] [G] indique qu’au regard des relations conflictuelles avec Madame [V] [M], il a pris la décision de faire réaliser l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice. Il sollicite, en conséquence, le remboursement de cette dépense d’un montant de 350 €.

Madame [V] [M] soutient que Monsieur [B] [G] a fait le choix de recourir à un commissaire de justice pour la réalisation de l’état des lieux de sortie, de sorte que cette dépense doit demeurer à sa charge.

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux de sortie contradictoire a été établi par un commissaire de justice, le 8 janvier 2024, en présence de Madame [V] [M]. Monsieur [B] [G] admet avoir, de sa propre initiative, eu recours à cet officier ministériel. Pour autant, il n’est pas démontré que cet état des lieux de sortie n’aurait pas pu être réalisé à l’amiable ainsi que le prévoit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Aussi, le coût d’établissement de l’état des lieux de sortie demeurera à la charge de Monsieur [B] [G], lequel sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

VIII – Sur le préjudice moral :

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [B] [G] prétend avoir été choqué d’apprendre la sous-location de son logement, d’autant que Madame [V] [M] ne s’est pas montré précautionneuse puisqu’elle a mis plusieurs jours à déclarer le dégât des eaux survenu dans l’appartement. Il affirme avoir été inquiet de l’état de l’appartement puisqu’en multipliant les démarches pour se ménager des preuves, elle a poursuivi la sous-location du logement. Il ajoute, par ailleurs, avoir dû exposer des frais dans le cadre de la présente procédure, le plaçant ainsi dans une situation délicate. Il assure que son entourage a pu constater son état anxio-dépressif.

Madame [V] [M] considère que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre les faits de l’espèce et le préjudice allégué par Monsieur [B] [G]. Elle met en avant sa mauvaise foi dans la gestion du sinistre subi la contraignant à remplacer en urgence la douche.

En l’espèce, il est avéré que Madame [V] [M] a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles en qualité de locataire en sous-louant le bien qu’elle louait à des tiers, de passage, dans le cadre de plateformes internet de location. En revanche, les pièces versées aux débats sont insuffisantes à prouver que Madame [V] [M] a fait preuve de légèreté dans la gestion du dégât des eaux.

Monsieur [B] [G] justifie que cette découverte a eu des conséquences sur son état de santé. Il verse, en effet, aux débats un certificat médical établi par le Docteur [U] [C] en date du 12 octobre 2023 indiquant qu’il «présente des symptômes anxio-dépressif pour lesquels il n’a aucun antécédant connu» ainsi que deux attestations de témoins, son épouse et son employeur, qui affirment qu’il est affecté par cette situation et que cela a des conséquences sur sa vie personnelle et professionnelle.

S’il argue d’une situation financière délicate depuis, ses relevés de compte bancaire ainsi qu’une attestation non datée de Madame [E] [A] montrent que le logement objet du litige a été remis en location depuis le mois de février 2024 moyennant le versement mensuel de 620 €.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [V] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

VIII – Sur les demandes accessoires :

Mme [V] [M] qui succombe, sera tenue aux dépens.

Succombante, elle sera condamnée à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition,

CONSTATE le désistement de Monsieur [B] [G] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 7.473,87 € au titre des fruits civils ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 650 € au titre du coût du procès-verbal de constat établi le 18 août 2023 par commissaire de justice ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 767,42 € au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 118,33 € au titre de la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 2.184,62 € au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [G] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [V] [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [M] aux dépens ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE