Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01579 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76A3L

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

[X] [V]

C/

[F] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Jugement rendu le 27 Mai 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [V],

demeurant [Adresse 5]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [O],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pascale POUILLE DELDICQUE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 27 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01579 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76A3L et plaidée à l’audience publique du 27 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2016, M. [F] [O] a donné à bail à M. [X] [V] et Madame [U] [H] un logement, situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 750,00 euros outre 15,00 euros de provisions sur charges et 750,00 euros de dépôt de garantie.

Saisi par M. [X] [V], le conciliateur de justice a dressé un constat de carence le 14 octobre 2024.

Par requête déposée au greffe le 4 novembre 2024, M. [X] [V] a enjoint M. [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 750,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 7 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer :

a déclaré recevable la demande de M. [F] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 avril 2016 entre M. [F] [O] d’une part, et M. [X] [V] et Mme [U] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 19 février 2024,a ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [V] et Mme [U] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,a dit n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,a dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,a rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [X] [V] et Mme [U] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 765 euros par mois,a condamné solidairement M. [X] [V] et Mme [U] [H] à payer à M. [F] [O] la somme de 4815,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 5 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,a autorisé M. [X] [V] et Mme [U] [H] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,a dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, a rappelé que la présente décision suspend la procédure d’exécution,a dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,a condamné solidairement M. [X] [V] et Mme [U] [H] à verser à M. [F] [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,a rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,a débouté M. [F] [O] de ses autres demandes et prétentions,a condamné in solidum M. [X] [V] et Mme [U] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 décembre 23, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,a rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ce jugement a été signifié à M. [X] [V] et Mme [U] [H] le 20 décembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025 où elle a été renvoyée à l’audience du 27 mars 2025, à la demande des parties.

A l’audience du 27 mars 2025, M. [X] [V], sollicite le maintien des demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Il soutient que le bailleur a refusé de réparer le poêle à pellets pendant tout un hiver alors que son assurance l’avait indemnisé pour cela et qu’ils ont dû acheter des radiateurs électriques et payer une facture d’électricité de 4000,00 euros. De plus, il soutient avoir été dupé par le bailleur alors qu’ils l’ont aidé. Il ajoute que le bailleur n’a jamais fait les travaux alors que la cave était inondée, que les murs du logement étaient humides et qu’il y avait des champignons. Il soutient que tout cela constitue un préjudice moral, dans la mesure où le lien de confiance a été rompu.

M. [F] [O], représenté par son conseil, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de M.[X] [V] et sa condamnation à lui payer la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Se fondant sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et sur les dispositions des articles 1289 à 1299 du code civil relatives à la compensation légale, il fait valoir qu’il n’a pas à restituer le dépôt de garantie dans la mesure où, conformément au jugement du 7 novembre 2024, les locataires lui sont toujours redevables d’une dette locative.

S’agissant du préjudice moral, il considère le préjudice invoqué comme non fondé et indique qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et que l’absence de chauffage n’est pas établie.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Conformément à l’article 1315 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [V] a été condamné par jugement rendu le 7 novembre 2024 a payé à M.[O] solidairement avec Mme [H] la somme de 4815,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 5 septembre 2024, outre des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Or, M. [V], sur qui repose la charge de la preuve, n’apporte aucun élément de nature à corroborer le fait qu’il se serait acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la non restitution du dépôt de garantie par M. [O] est justifiée au regard de l’existence de la dette locative.

Il sera rappelé à M. [O] que le dépôt de garantie devra être déduit de la dette locative. En effet, et au surplus, à défaut d’état des lieux de sortie, seule l’existence d’une dette de loyers ou charges peut justifier une telle non restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, la demande formée de ce chef par M. [V] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version alors applicable, le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de cet article, afin d’engager la responsabilité contractuelle d’un cocontractant, il convient de démontrer l’existence d’un manquement contractuel, d’un lien de causalité et d’un préjudice.

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [V] soutient qu’il a subi un préjudice du fait du comportement de M.[O]. D’une part, il fait valoir que le bailleur a refusé d’effectuer des travaux dans le logement pendant l’hiver 2024. D’autre part, il soutient avoir subi un préjudice moral en raison du comportement de M. [O], celui-ci ayant rompu leur lien de confiance.

Au soutien de sa demande, il produit des photographies non circonstanciées qu’il déclare avoir prises dans le logement avant la restitution des clés, des échanges de messages prétendument échangés avec M. [O] et un mail qui lui aurait été envoyé par M. [O] le 25 septembre, pour l’informer que le dépôt de garantie n’allait pas lui être restitué du fait de réparations locatives.

Au regard de ces éléments, rien ne permet de corroborer que M. [V] n’avait pas de chauffage dans le logement loué pendant tout un hiver, que le bailleur était au courant de la situation et qu’il n’a pas voulu intervenir.

De plus, si les échanges entre le locataire et le bailleur révèlent certains désaccords, cela ne permet pas d’établir l’existence d’un préjudice moral. En effet, de simples désaccords ne peuvent, à défaut d’éléments supplémentaires, corroborer l’existence d’une faute voire d’un préjudice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [V] sera également condamné à payer la somme de 300,00 euros à M. [O] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de restitution de dépôt de garantie formée par M. [X] [V] ;

RAPPELLE que le dépôt de garantie viendra en déduction de la dette locative d’un montant de 4 815,00 euros, conformément au jugement RG 24/00815 du 07 novembre 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] [V] ;

CONDAMNE M. [X] [V] à payer la somme de 300,00 euros (trois cents euros) à M.[F] [O] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [X] [V] aux dépens de l’instance.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,