R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 21/00957 – N° Portalis DBZ3-W-B7F-74ZF2

Le 07 janvier 2025

PM/CB

DEMANDEUR

M. [O] [H]

né le 02 Mai 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.R.L. POUR VOUS LOGER.COM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandra WACQUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Karl Frederik SKOG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTERVENANTS FORCES

S.A. AXA FRANCE IARD Assureur de responsabilité civile de la SARL POUR VOUS LOGER.COM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra WACQUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Karl Frederik SKOG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.E.L.A.S. ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES, liquidateur Judiciaire de la SARL POUR VOUS LOGER.COM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante faute d’avoir constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 01 octobre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 décembre et prorogé au 07 janvier 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [H] est propriétaire de deux appartements situés à [Adresse 8] et [Adresse 4]. Il en a confié la gestion locative à la SARL Pourvousloger.com.

Par acte d’huissier du 12 mars 2021, il a fait assigner la SARL Pourvousloger.com devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en lui reprochant diverses fautes de gestion.

Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et invité M^e Wacquet, avocat de la société Pourvousloger.com à produire certains éléments et à conclure sur les points soulevés.

Par actes de commissaire de justice du 27 juin 2023, M. [H] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer la SELARL Actis mandataire judiciaire et la SA Axa France Iard. Il indique qu’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée a été ouverte à l’encontre de la SARL Pourvousloger.com le 30 octobre 2022 ; qu’il a fait une déclaration de créance entre les mains du liquidateur et qu’il est apparu que la société était assurée auprès de la compagnie Axa.

La jonction des instances a été ordonnée le 6 septembre 2023.

Une nouvelle assignation a été délivrée à la SELAS Actis mandataires judiciaires, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Pourvousloger.com le 8 décembre 2023 et la jonction des deux instances a été ordonnée le 14 février 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, M. [H] demande au tribunal de :

— constater les fautes de gestion de la société Pourvousloger.com,

— la déclarer entièrement responsable des préjudices qu’il a subis,

— condamner la société Axa à lui payer la somme de 22 536,55 euros en qualité de garant de la SARL Pourvousloger.com concernant le mandat lié à l’appartement de Mme [L] et la somme de 7 997,60 euros et 590 euros de dépôt de garantie concernant le mandat lié à l’appartement de Mme [E],

— condamner la société Axa aux entiers dépens et à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire.

Il fait valoir qu’il a confié la gestion de ses deux appartements à la société Pourvousloger.com le 21 août 2013 et le 20 octobre 2014 ; que des difficultés concernant la gestion des logements s’étant présentées, il a sollicité de la société Pourvousloger.com les informations relatives à la prise en charge par l’assurance des loyers impayés ; qu’il a saisi le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, pôle de proximité, cette juridiction ayant retenu la responsabilité de l’agence immobilière dans la mesure où cette dernière n’avait pas recouvré l’intégralité des charges ; que la SARL a été condamnée à lui verser une somme de 1 600,80 euros ; que la société ne lui a plus adressé aucun décompte malgré mise en demeure ; qu’il a donc indiqué reprendre la gestion des contrats et résilié les contrats de gestion demandant la présentation de comptes détaillés arrêtés au 30 avril 2020 et la production des justificatifs d’assurance ; qu’il a découvert que la SARL continuait la gestion locative auprès des locataires ; qu’elle lui a adressé sans explication un chèque de 809,47 euros le 29 juillet 2020 ; que les loyers continuaient à être encaissés par la SARL via son siège à [Localité 9].

Il indique que, compte tenu de l’ouverture de la procédure collective, il entend exercer une action directe à l’encontre d’Axa, assureur de la société.

Il relève que :

— si Axa prétend qu’elle ne couvre pas les risques de non versement de restitution de fonds par l’assuré, il n’est pas demandé la restitution de fonds mais la condamnation de la société pour gestion fautive des deux appartements ; que cette gestion fautive n’a pas permis de faire jouer les assurances contractées par cette société,

— sa déclaration n’a pas été faite dans les délais mais eu égard au montant du passif, il ne lui a pas paru nécessaire de présenter une demande de relevé de forclusion ; la déclaration a été tardive dans la mesure où la société Pourvousloger.com ne l’a pas avisé de la procédure collective,

— il fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil et invoque la gestion opaque de son mandataire,

— les mandats de gestion ne sont pas en sa possession et ils n’ont jamais été produits aux débats par la société Pourvousloger.com malgré le fait que celle-ci invoque ces contrats pour prétendre à des frais de gestion de 4,5 %,

— il n’a jamais été averti de la fermeture de l’agence de [Localité 7] ; il a dû faire des recherches pour découvrir que l’activité était exercée au siège social à [Localité 9] ; néanmoins, la société ne peut prétendre qu’elle n’a pas été informée de sa volonté de résilier les mandats,

— il souligne que l’agence immobilière n’a jamais fait diligence pour solliciter son titre de propriété qui devait être remis à l’assureur ; que son préjudice est donc établi en raison d’impayés,

— l’agence ne rend aucun compte de la gestion qu’elle a continuée après le 30 avril 2020 jusqu’en 2021,

— il souligne que Mme [L], qui ne réglait plus ses loyers depuis de nombreux mois, a été expulsée le 30 juin 2022 et que l’appartement a été rendu dans un état déplorable ; que l’agence Pourvousloger.com n’a jamais fait jouer l’assurance de garantie de loyers qu’elle devait prendre pour cette location ; qu’il justifie d’une absence de tout règlement de janvier 2020 jusqu’à juillet 2020 puis de quelques règlements avec une dette de 24 064,55 euros au total ; que Mme [L] n’a fait aucun règlement pendant les cinq premiers mois de l’année 2020 ; qu’elle a repris les paiements lorsque lui-même a repris la gestion ; que néanmoins, il subit un préjudice de 22 536,55 euros dont il devra être déduit la somme de 1 528 euros perçue de l’agence pour le compte de Mme [L],

— pour Mme [E], la dette locative s’élève à 7 997,60 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la société Pourvousloger.com demandait au tribunal de débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Son liquidateur n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 mars 2024, la SA Axa France demande au tribunal de :

— débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens avec distraction.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas le garant de la société Pourvousloger.com ; que sa garantie financière s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération visée à l’article premier de la loi Hoguet, quelle que soit la cause de la défaillance dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible et lorsque le professionnel de l’immobilier garanti est défaillant ; qu’il appartient donc à M. [H] de mobiliser la garantie financière de la société ; qu’en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, elle n’a pas cette qualité.

Elle observe que M. [H] ne produit pas les mandats de gestion aux débats ; que la société n’a jamais reçu la lettre recommandée du 14 mars 2020, étant fermée à cette date ; que M. [H] ne lui a jamais rappelé par la suite qui lui avait retiré la gestion immobilière.

Elle observe que M. [H] a déjà sollicité la condamnation de son mandataire au titre des fautes commises dans la gestion des biens immobiliers ; que le jugement rendu après l’audience du 16 janvier 2020 lui accordait une somme de 1 600,80 euros ; qu’il ne justifie d’aucun préjudice complémentaire entre cette date et celle de la nouvelle assignation ; que s’agissant du logement de Mme [L], M. [H] a perçu, après déduction des frais de gestion, toutes les sommes reçues par son ancien mandataire de gestion ; qu’il ne produit aucun document pour démontrer les sommes restant lui devoir alors que l’assurance loyers impayés a été mobilisée ; que s’agissant du dossier de Mme [E], il a perçu les paiements déduction faite des frais de gestion ; qu’il lui reste dû la somme de 1 100,74 euros ; que dans la mesure où des loyers lui ont été directement versés, la société ne peut plus produire de comptes-rendus de gestion ; que pour être indemnisé par l’assurance loyers impayés souscrite, un justificatif de propriété était nécessaire mais M. [H] n’a pas souhaité s’en expliquer malgré une relance du 16 février 2021 ; que malgré le jugement de réouverture des débats, aucun justificatif concernant les sommes perçues n’est produit aux débats.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que le tribunal n’est plus saisi d’aucune demande à l’encontre de la société Pouvousloger.com ; en effet, M. [H] ne formule plus aucune demande contre cette société dans ses dernières conclusions alors qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des demandes figurant au dispositif des dernières conclusions.

En tout état de cause, M. [H] ne pourrait, compte tenu de la procédure collective ouverte à l’égard de cette société, que demander la fixation d’une créance au passif. Cependant, il admet n’avoir pas déclaré sa créance entre les mains du liquidateur dans les délais et n’avoir pas demandé de relevé de forclusion, de sorte qu’il ne serait pas recevable en une telle demande.

* * *

M. [H] sollicite dans le cadre de la présente instance non pas une restitution de fonds de la part de la société Pourvousloger.com mais sa condamnation pour gestion fautive.

Dès lors, le fait que la société Axa ne soit pas garante de la société Pourvousloger.com est indifférent.

Par ailleurs, alors que le contrat d’assurance civile professionnelle souscrit auprès de la compagnie Axa n’est pas versé aux débats par cette dernière, il ne saurait être prétendu à l’absence de toute garantie en cas de faute de gestion.

Dans la mesure où M. [H] indique exercer une action directe à l’encontre de l’assureur responsabilité civile, il lui appartient de justifier :

— d’une faute de gestion de la société Pourvousloger.com,

— de l’existence d’un préjudice,

— d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué.

Il sera rappelé à ce titre que le mandataire doit rendre compte au mandant de sa gestion, en application des dispositions de 1191, 1992 et 1993 du code civil.

M. [H] ne produit pas, devant le tribunal judiciaire, les contrats de mandat régularisés avec la société Pourvousloger.com. Dès lors, il n’est pas possible pour le tribunal de vérifier si ces contrats ont été résiliés selon les modalités contractuellement prévues.

Il ressort cependant des pièces parcellaires produites que :

— par courrier recommandé du 14 mars 2020, M. [H] s’est inquiété de ne pas percevoir les loyers relatifs à ses appartements depuis février 2020,

— par courrier recommandé du 30 avril 2020, le conseil de M. [H] a fait état de ce que le jugement rendu pas le tribunal de proximité n’avait statué que pour la période allant jusqu’en octobre 2019 ; qu’il avait perçu des versements partiels pour les loyers de novembre 2019 à janvier 2020 puis aucun versement pour les mois suivants ; que M. [H] prenait acte de la rupture des contrats de mandat de gestion et mettait en demeure la société de lui rendre compte jusqu’au 30 avril 2020 ; ce courrier a été distribué le 11 mai 2020.

Par ailleurs, M. [H] a donné congé à Mme [L] pour reprendre le bien loué et par jugement du 1er octobre 2021, le juge des contentieux de la protection a constaté que Mme [L] était occupante sans droit ni titre et l’a condamnée à payer à M. [H] la somme de 6 611,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 octobre 2020.

Enfin, il ressort des décomptes produits par M. [H] concernant les sommes qu’il a perçues (sans qu’aucun justificatif ne soit produit) qu’il a reçu certains versements directement de Mme [L] à compter du mois d’août 2020 et les versements de Mme [E] directement de cette dernière et de la CAF à compter de juin 2020.

Ces éléments établissent qu’à compter de juin 2020, M. [H] avait repris la gestion de l’appartement loué à Mme [E] et à tout le moins à compter d’août 2020, celle de l’appartement de Mme [L].

Il n’explique pas en quoi la société Pourvousloger.com aurait commis une faute à l’origine des impayés postérieurs à cette date.

S’agissant des honoraires de gestion prélevés par la société, tel que relevé dans la décision du 23 janvier 2020, à hauteur de 4,5% des sommes perçues, rien ne vient démontrer que ces sommes ne correspondent pas aux contrats de mandats signés, faute de toute production de ces documents.

Par ailleurs, il est justifié de la souscription de contrat d’assurance pour les loyers impayés s’agissant des deux appartements, sans qu’il puisse être indiqué si ces contrats ont été mis en oeuvre ou non. En tout état de cause, force est de constater que l’agence Pourvousloger.com a sollicité un titre de propriété auprès de M. [H] en 2021 pour l’assurance de loyers impayés, sans obtenir aucune réponse.

Dès lors, dans la mesure où la société Pourvousloger.com a produit le décompte des sommes perçues des locataires et de la Caf et de celles reversées au propriétaire, qu’elle justifie des contrats d’assurance loyers impayés souscrits, que M. [H] a souhaité reprendre la gestion de ses biens à compter de mai 2020 ; qu’il n’a pas donné suite aux demandes de justificatifs sollicités par la suite pour mettre en oeuvre l’assurance de loyers sans demander la moindre explication à ce sujet, il ne justifie pas d’une faute de son mandataire en lien avec les impayés de ses locataires (impayés remontant à janvier 2020).

En conséquence, il doit être débouté de ses demandes en paiements (d’ailleurs présentées à l’encontre d’Axa qualifiée de garant de la société Pourvousloger.com dans le dispositif alors que M. [H] affirme, dans sa motivation ne pas agir sur ce fondement).

Succombant en ses prétentions, M. [H] sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable compte tenu de la nature de l’affaire, de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [O] [H] de ses demandes ;

Condamne M. [O] [H] aux dépens ;

Autorise si elle en a fait l’avance sans en avoir reçu provision, M^e Wacquet, avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT