Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01776 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BX6

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[Y] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

Jugement rendu le 17 Juillet 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [X] [V], dûment munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR

Mme [Y] [B]

née le 20 Octobre 1979, demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 22 mai 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01776 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BX6 et plaidée à l’audience publique du 22 mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2012, la SA Flandre Opale Habitat a donné à bail, à compter du 25 octobre suivant, à Mme [Y] [B] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 424,43 euros outre 60,07 euros de charges, payables à terme échu.

En présence de loyers impayés, la SA Flandre Opale Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 10 septembre 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 2528,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 09 septembre 2024, outre 144,69 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Caisse d’Allocations Familiales a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19 juin 2019.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 décembre 2024, la SA Flandre Opale Habitat a fait citer Mme [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ou par son prononcé, en vertu de l’article 1224 du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— l’expulsion de Mme [Y] [B], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;

— sa condamnation à lui payer :

* la somme de 2842,59 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 10 septembre 2024 ;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail du montant du loyer contractuel augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

* la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— sa condamnation en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues par le débiteur.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 05 décembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025 et renvoyée à la demande de la défenderesse à celle du 22 mai 2025, où elle a été retenue.

La SA Flandre Opale Habitat, représentée par Mme [V] [X], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 6768,42 euros. Elle indique qu’il n’y a plus eu de paiement du loyer depuis le mois de novembre 2024, que la souscription d’une assurance locative n’est pas non plus justifiée et qu’en fait la locataire souhaite déménager.

Mme [Y] [B], bien que régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, puis convoquée par les services du greffe, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la Caisse d’allocations familiales (CAF) est intervenue le 10 juin 2019, de sorte que la saisine de la CCAPEX est présumée avoir été effectuée.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 05 décembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 10 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter 11 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 17 octobre 2012, le commandement de payer du 10 septembre 2024, un décompte de créance au 30 avril 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [Y] [B], sera condamnée au paiement de la somme de 6768,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 2528,36 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [Y] [B], qui ne sollicite pas de délais de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant qu’elle a totalement interrompu depuis le mois de novembre 2024.

Elle ne justifie pas être à même de régler sa dette locative et le tribunal relève par ailleurs que cette dernière a très sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que la locataire rencontre des difficultés financières en liaison avec une addiction ; qu’elle a déjà bénéficié à deux reprises d’une aide financière FSL Maintien de telle sorte qu’elle n’y est plus éligible ; qu’elle n’arrive pas à reprendre le paiement de son loyer ayant d’autres dettes à rembourser et qu’elle souhaite déménager.

Ainsi il n’apparait pas que la locataire soit en mesure d’apurer sa dette locative de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [Y] [B], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 450 euros de la SA Flandre Opale Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 6768,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 2528,36 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 7] conclu le 17 octobre 2012, entre la SA Flandre Opale Habitat et Mme [Y] [B] à la date du 11 novembre 2024 ;

ORDONNE à Mme [Y] [B] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer à la SA Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DEBOUTE la SA Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification du jugement et des diverses notifications ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,