R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/02234 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75N7V

Le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

Association Loi 1901 dénommée Syndicat des Propriétaires Collectifs de l’Immeuble et Installations de la Chaufferie Collective de [Localité 4] NORD représentée aux présentes en application de l’article 27 de ses statuts par son Syndic en exercice: Société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

Mme [V] [Z]

née le 29 Janvier 1962, demeurant [Adresse 1]

Mme [K] [Z]

née le 10 Août 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

M. [P] [Z]

né le 11 Septembre 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Mme [U] [Z]

née le 16 Avril 2002 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

tous représentés par M^e Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Mélanie MAUCLERE, Greffier lors des débats et de Madame Catherine BUYSE, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 17 juin 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association loi 1901 dénommée syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de chaufferie collective de [Localité 4] Nord créée en 1957 a pour vocation de :

— fixer les droits et obligations des divers propriétaires,

— organiser l’administration de l’immeuble avec ses installations en vue de son entretien de la gestion et de la participation de chaque propriétaire au paiement des charges,

— régler les rapports avec les différents propriétaires et leurs rapports entre eux.

Mme [V] [J], Mme [K] [Z], M [P] [Z] et Mme [U] [Z] sont propriétaires indivis du lot 459 de l’immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de ladite association ayant pour syndic la SAS [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, l’association Syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de la Chaufferie collective de [Localité 4] Nord représentée par son syndic la société [Adresse 7] a fait assigner Mme [V] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en paiement de charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, l’association Syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de la Chaufferie collective de [Localité 4] Nord représentée par son syndic la société [Adresse 7] demande à la juridiction de :

Vu les dispositions des articles 28,29 et 40 des statuts

— Condamner solidairement Mme [V] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 13 065,13 euros en compte arrêté au 20 novembre 2023 outre intérêts au taux légal depuis le commandement du 21 février 2018,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner solidairement Mme [V] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 197,92 euros au titre des frais du commandement de payer du 21 février 2018,

— Les condamner solidairement à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle soutient que jusqu’au 31 août 2019 il a été procédé annuellement à la répartition des charges entre les copropriétaires de la Chaufferie sur la base des tantièmes actualisés dans un tableau mentionnant les volumes de chauffe par lot, que depuis le 1er septembre 2019 et conformément à la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte il a été procédé à l’installation de répartiteurs dans les logements pour individualiser les frais de chauffage que la mission de comptage a été confiée à un prestataire la société Ista et que le relevé des charges final reste établi par le syndic, que le lot 459 propriété des consorts [Z] est repris au tableau pour un volume de chauffe de 618 tantièmes individuels, base sur laquelle les décomptes sont établis depuis 1956, que les consorts ne sont pas fondés à les contester en ce que leurs contestations se heurtent par ailleurs à la prescription quinquennale, que depuis le 1er juillet 2019 et la pose de décompteurs les charges sont établies en considération de la consommation réelle avec les décomptes établis par Ista.

Elle ajoute qu’en cours de procédure les défendeurs ont repris les paiements qui ont été pour partie comptabilisés pour le paiement des loyers et charges concernant le garage, à jour à la date du 20 novembre 2023 de sorte qu’à la date du 20 novembre 2023 les consorts [Z] demeuraient redevables de la somme de 13 065,13 euros.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, Mme [V] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] demandent à la juridiction de :

— Déclarer prescrites les réclamations formulées par le syndicat des copropriétaires,

— Débouter l’association loi 1901 syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 4] Nord représentée par son syndic la SAS [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

— La condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, ils indiquent que si dans leurs conclusions précédentes ils ne contestaient pas devoir les sommes qui leur étaient réclamées ils entendent désormais se prévaloir de la prescription quinquennale en ce que les sommes reprises dans l’assignation reprendraient en grande partie le commandement de payer du 21 février 2018.

Ils indiquent que les tantièmes ne sont pas définis, que l’association se refuse à communiquer la clef de répartition alors que Mme [K] [Z] a sollicité à plusieurs reprises les renseignements concernant les charges, que le tableau produit est dépourvu de force probante, que l’annexe 20 n’a jamais été communiquée, que les 618ème repris correspondent à une surface de 300m2 alors que la surface de leur propriété est de 110 m2, que le fait que les charges aient été approuvées dans le cadre d’une régularisation ne saurait avaliser la répartition des tantièmes. Ils ajoutent avoir restitué les clés du garage début d’année 2019.

Ils se prévalent des dispositions de l’article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs et soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne répond nullement aux exigences qui y sont posées, et ajoutent que leur consommation individuelle n’est pas justifiée.

Ils contestent le caractère probant des pièces adverses.

Ils soutiennent que leurs règlements n’ont pas tous été pris en compte, une somme de 9 028 euros n’ayant pas été comptabilisée.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 17 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 17 juin 2025 et mise en délibéré au16 septembre 2025.

Par message RPVA en date du 3 juillet 2025, le juge a relevé que le relevé de compte produit aux débats comportait en première page un solde débiteur de 7 517 euros intégrant une somme portée au crédit le 30 juin 2016 de 482 euros et une somme portée au débit à la même date de 7 999 euros mais que n’était produit ni facture d’appel de charges ou de travaux quant à ces reprises de solde ni de procès-verbal d’assemblée générale. Le juge a en conséquence sollicité les pièces justificatives afférentes à cette reprise de solde débiteur et un décompte dont l’historique débutant avec un solde créditeur ou nul afin de vérifier la première position débitrice.

Par message RPVA du 22 août 2025, l’association syndicale des propriétaires collectifs de l’immeuble et installation de la chaufferie collective de [Localité 4] Nord a transmis un procès-verbal d’assemblée générale du 30 août 2016 ainsi que des extraits de son grand livre.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 123 du code civil, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la somme de 13 065,13 euros réclamée par l’association syndicale des propriétaires collectifs de l’immeuble et installation de la chaufferie collective [Localité 4] Nord correspond, selon le compte copropriétaire produit en pièce n°10, au paiement de charges, auxquelles s’ajoutent des frais de relance et de recouvrement. Toutefois, ce décompte débutant au 1er juillet 2016 avec une reprise du solde, il doit être complété par la lecture du grand livre produit en cours de délibéré – lui même débutant au 30 juin 2016 par une reprise de solde débiteur de 3 148 euros – afin de déterminer l’historique complet des appels de charges et des sommes versées par les consorts [Z] et donc apprécier le bien-fondé de la prescription invoquée par les défendeurs.

Il résulte de ces éléments qu’au regard des règlements intervenus depuis le 30 juin 2016 à concurrence de la somme de 25 455,66 euros, interruptifs de prescription, à la date de la délivrance de l’assignation, soit le 5 mai 2023, l’action en paiement de l’association syndicale des propriétaires collectifs de l’immeuble et installation de la chaufferie collective [Localité 4] Nord n’était pas prescrite.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de l’association syndicale des propriétaires collectifs de l’immeuble et installation de la chaufferie collective [Localité 4] Nord sera rejetée.

Sur le bien fondé de la demande en paiement

Les associations syndicales libres sont des groupements de propriétaires fonciers, personnes morales de droit privé, qui œuvrent pour l’intérêt commun des fonds groupés et sont régis non par la loi du10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis mais par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de copropriétaires ainsi que par les articles L322-1 et suivants et R322-1 et suivants du code de l’urbanisme.

L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ne comporte pas de dispositions précises concernant le fonctionnement même des associations syndicales libres, de sorte que les règles relatives à ce fonctionnement sont librement fixées par les statuts de l’association et qu’elle détermine elle-même ses organes de gouvernance, leurs attributions et pouvoirs et l’organe habilité à la représenter à l’égard des tiers. En général, elle est administrée par un syndicat dont les membres sont élus parmi les propriétaires ou leurs représentants, tandis que l’assemblée générale des propriétaires se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes du dernier exercice.

Il est indiqué dans les statuts de l’association syndicale des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de la chaufferie collective de [Localité 4] Nord, que tout ce qui n’est pas prévu par ceux-ci reste régi par le droit commun, à défaut de décisions prises par les assemblées générales ultérieures.

Les statuts de l’association prévoient en leur article 29 la répartition des charges communes définies à l’article 28 de ce texte selon une répartition entre l’ensemble des propriétaires au prorata du nombre de leurs 10/1000èmes déterminés par les dispositions de l’article 40 des mêmes statuts, dans la mesure où les lots de ces copropriétaires bénéficient du chauffage collectif dispensé par la chaufferie commune dans l’immeuble en cause. Il est précisé que ce mode de répartition « est applicable même dans le cas d’absence d’un propriétaire ou d’inoccupation des locaux lui appartenant et, ce qu’elle que soit la cause de cette absence ou de cette inoccupation. Les charges communes sont supportées par tous bien que certaines choses porteraient plus particulièrement à certains qu’à d’autres ou soient utilisées par les différents propriétaires dans des proportions différentes. »

L’article 31 des statuts stipule par ailleurs que le syndic établit en outre le relevé selon des périodes arrêtées par le conseil syndical des sommes mises à la charge de chaque propriétaire, dans la forme déterminée par ledit conseil.

L’article 32 ajoute qu’à chaque terme, il est versé d’avance par chaque propriétaire un prorata du nombre de ses quantièmes de charge, sa part des charges fixes qui est destinée à assurer au syndicat la marge de trésorerie nécessaire au fonctionnement des services dont il a la charge.

A l’appui de sa demande en paiement formée à l’encontre des consorts [Z], l’association syndicale libre produit :

— un relevé cadastral au nom de Mme [V] [Z], Mme [K] [O], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z],

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des propriétaires (improprement qualifiés de “copropriétaires”) membres de l’ASL en date des 4 octobre 2017, 21 janvier 2019, 4 novembre 2019, 14 décembre 2020 15 novembre 2021, 28 février 2022 et 6 mars 2023 portant notamment approbation des comptes relatif aux exercices clos les 30 juin 2010, 30 juin 2011, 30 juin 2012, 30 juin 2013, 30 juin 2014, 30 juin 2015, 30 juin 2016, 30 juin 2017, 30 juin 2018, 30 juin 2019, 30 juin 2021, 30 juin 2020, 30 juin 2022, des budgets prévisionnels 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et nomination de la société [Adresse 6] en qualité de syndic ;

— un relevé du compte des consorts [Z] reprenant en première ligne un solde débiteur de 7 999 euros à la date du 1er juillet 2016, présentant un solde débiteur global de 13 065,13 euros arrêté à la date du 9 novembre 2023,

— un extrait du grand livre [Z] présentant un solde débiteur de 7 999 euros à la date du 30 juin 2016 et reprenant en première ligne un solde débiteur de 3 148 euros à la date du 1er août 2023.

— des relevés individuels de charges de copropriété faisant notamment mention des tantièmes détenus par es consorts [Z] (soit 618ème)

— un tableau des tantièmes de la copropiété faisant état pour le lot n°459 de 618 tantième

Si aux termes de leurs conclusions, les consorts [Z] remettent en cause les tantièmes mis à la charge de leur lot, il sera observé qu’ils ne fournissent aucun élément probant à l’appui de leur contestation, celle-ci étant élevée pour la première fois dans le cadre de la présente procédure et alors même qu’ils ont par ailleurs effectué plusieurs règlements au titre de factures de charges établies sur cette répartition. Notamment s’ils soutiennent que leur serait appliquée une répartition correspondant à une surface supérieure à celle de leur local, soit pour un 300 m2 au lieu d’un 110 m2, ils ne produisent aucun élément en ce sens.

Ce moyen non fondé sera en conséquence rejeté.

En revanche, il résulte des décomptes produits que l’association Syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de la Chaufferie collective de [Localité 4] Nord, reprend un solde débiteur de 3 148 euros au 1er août 2013 sans qu’aucun justificatif ni précision ne soit produit à cet égard de sorte qu’il convient d’expurger le décompte de cette somme injustifiée.

Par ailleurs, il conviendra de déduire du solde débiteur de charges les sommes mentionnées au débit à hauteur de 750,14 euros (soit 48 + 192+96+ 68,90 + 343,54+1,70) au titre de frais de mise en demeure, de remise de dossier à l’huissier, de frais de recouvrement divers, aucun justificatif n’étant produit ( à l’exception des frais de sommation de payer d’un montant de 197,92 euros pour lesquels copie de l’acte est produit).

Au regard de l’ensemble de ces éléments Mme [H] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] seront condamnés solidairement à verser à l’association loi 1901 dénommée syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de chaufferie collective de [Localité 4] Nord la somme de 9 135,51 euros [soit 13 065,13 – (3 148 + 750,14 ) ] au titre de charges et frais de sommation du 21 février 2018.

Les causes du commandement ayant été apurées au regard des règlements intervenus, la condamnation prononcée produira intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts, de droit dès lors que ses conditions sont réunies, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les mesures accessoires

Mme [H] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] succombants à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

Mme [H] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] condamnés aux dépens, seront in solidum condamnés à verser la somme de 1 500 euros à l’association Syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de chaufferie collective de [Localité 4] Nord. De manière corrélative leur demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de l’association Syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de chaufferie collective de [Localité 4] Nord ;

Condamne solidairement Mme [H] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] à verser à l’association Syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de chaufferie collective de [Localité 4] Nord la somme de 9 135,51 euros au titre des charges et des frais de sommation de payer du 21 février 2018, suivant décompte arrêté au 20 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum Mme [H] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] à verser à l’association Syndicat des propriétaires collectifs de l’immeuble et installations de chaufferie collective de [Localité 4] Nord la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [H] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Mme [H] [Z], Mme [K] [Z], M. [P] [Z] et Mme [U] [Z] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT