N° RG 24/01346 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756VY

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 14]

N° RG 24/01346 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756VY

Minute : 25/00071

JUGEMENT

Du : 04 Février 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [C] [G]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Mme [K] [O]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Décembre 2024 :

Guy DRAGON, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Guy DRAGON, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2022 l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT a donné à bail à M. [C] [G] un logement situé [Adresse 4], à [Adresse 12] [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 335,62 euros, outre 160 euros de charges, payables à terme échu.

En présence de loyers impayés, l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT a, par acte de commissaire de justice signifié le 1er juillet 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 779,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 juin 2024, outre 41,97 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 septembre 2024, l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT a fait citer M. [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] aux fins:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de règlement des loyers et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de le condamner au paiement de la somme de 989,24 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 464,96 euros, correspondant au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;

— de le condamner au paiement des frais de réparation du tableau électrique à hauteur de 169,14 euros

— de le condamner au paiement de la somme de 150,00 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification CCAPEX et le coût de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 11 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 décembre 2024 où elle a été retenue.

L’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT, représentée par Mme [O] [K], maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 2277,16 euros au titre des loyers et charges impayées au 30 novembre 2024. Elle précise que le paiement du loyer n’a pas été repris et que le locataire est à l’origine de nombreux troubles de voisinage, de vol d’électricité et de dégradations.

M. [C] [G] cité à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 3 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 11 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 1er juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois indiqué dans celui-ci, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter 1er septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 21 novembre 2022, le commandement de payer du 1er juillet 2024, un décompte de créance au 30 novembre 2024.

Au vu de ces pièces, M. [C] [G] sera condamné au paiement de la somme de 2152,25, au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024, déduction faite des frais de poursuite à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 779,88 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [C] [G], qui ne sollicite pas de délais de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant.

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative a très sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer et que le locataire est à l’origine de nombreux troubles de voisinage tel que cela résulte des attestations et des signalements produits aux débats et ce, en violation des dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, qui oblige le locataire d’user paisiblement et raisonnablement du logement loué.

En l’état M. [C] [G] ne justifie pas être en mesure d’apurer sa dette locative de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement, d’autant que son comportement fait obstacle à la mise en place d’une telle mesure.

Sur les autres demandes

— Sur la demande en paiement de la somme de 169,14 euros

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Ces dispositions ne limitent pas la responsabilité du preneur aux seuls dégâts commis dans les lieux loués.

En l’espèce il résulte de la plainte déposée le 20 juin 2024 par le bailleur auprès des services de police de [Localité 13] et du procès-verbal d’infraction établi le 11 juin 2024 par le garde particulier assermenté de la requérante, que M. [C] [G] a réalisé un branchement sauvage dans les parties communes de l’immeuble pour relier un réseau électrique à son propre logement.

Indépendamment du vol de courant électrique en résultant, ce branchement sauvage a occasionné des dégradations à la porte et à la gaine technique du 7ème étage, nécessitant leur réparation laquelle a été confiée à la société Maintenance et Entretien courant pour un montant de 169,14 euros, suivant devis daté du 20 juin 2024.

M. [C] [G] étant responsable de ces dégradations il sera condamné à en supporter les conséquences dommageables et en conséquence à payer à l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 169,14 euros, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement.

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [C] [G], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150,00 euros de l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [C] [G] à payer à l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 2152,25, au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 779,88 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4], à [Adresse 12] [Localité 1] conclu le 21 novembre 2022, entre l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part et M. [C] [G], d’autre part à la date du 1er septembre 2024 ;

ORDONNE à M. [C] [G] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [C] [G] à payer à l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 464,96 euros, charges comprises, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [C] [G] à payer à l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 169,14 euros au titre des frais de réparation du tableau électrique ;, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement

CONDAMNE M. [C] [G] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

DEBOUTE l’EPCI TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 04 février 2025 et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge