Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00713 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76G5Y

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT

C/

[K] [C]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

Jugement rendu le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Mme [D] [O], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir, non comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [C]

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00713 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76G5Y et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2021, l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (O.P.H) (ci-après désigné « l’E.P.I.C ») a donné à bail à Madame [K] [C] un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 360,36 euros, outre une provision sur charges mensuelle 68,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 08 février 2025, l’E.P.I.C a fait signifier à Madame [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 286, 06 euros au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 11 février 2025, l’E.P.I.C saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, l’E.P.I.C a fait assigner Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [K] [C] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;l’autoriser à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et périls de Madame [K] [C] ;condamner Madame [K] [C] à lui payer les sommes suivantes :1 672,05 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 9 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025, date de l’assignation ; une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles, et ce à compter du 9 mai 2025, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération des lieux ;150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 15 mai 2025.

A l’audience du 04 septembre 2025, l’E.P.I.C, représenté, réitère ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 418,11 euros au titre des loyers et charges échus au 02 septembre 2025. Il fait savoir que le paiement du loyer résiduel dû par Madame [K] [C] a été repris depuis février 2025. L’E.P.I.C ajoute qu’il donne son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par Madame [K] [C].

Madame [K] [C], comparante, reconnait la réalité de sa dette locative. Elle explique avoir rencontré des difficultés financières en raison de soucis médicaux. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois aux fins d’apurer l’arriéré de loyer. Elle indique qu’elle travaille en qualité d’intérimaire et qu’elle perçoit un revenu mensuel moyen de 1 200 euros, pension alimentaire comprise. Enfin, elle précise qu’elle a seule la charge d’un enfant âgé de 16 ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, si elle est motivée par une dette locative, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’E.P.I.C justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 11 février 2025, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, le 15 mai 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] par voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 04 septembre 2025.

En conséquence, la demande de l’E.P.I.C aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 août 2021, du commandement de payer du 8 février 2025 et du décompte produit que l’E.P.I.C rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [K] [C] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

En conséquence, elle sera donc condamnée à payer à l’E.P.I.C la somme de 1 418, 11 euros, au titre des sommes dues au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2025 sur la somme de 1 286, 06 euros, de l’assignation du 15 mai 2025 sur la somme de 385, 99 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 août 2020 à compter du 9 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et apparaît ainsi en mesure de régler la dette locative. De plus, il ressort des éléments communiqués que [K] [C] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’E.P.I.C n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [K] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

De plus, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 avril 2025, Madame [K] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [C] à son paiement à compter de 9 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [K] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE, à la date du 09 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2021 entre l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (O.P.H), d’une part, et Madame [K] [C] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 11] ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, la somme de 1 418,11 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 02 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2025 sur la somme de 1 286, 06 euros, de l’assignation du 15 mai 2025 sur la somme de 385, 99 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Madame [K] [C] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [K] [C] à s’acquitter de sa dette en 10 fois, en procédant à 9 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [C] à compter du 9 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [K] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION