Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00150 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76BIO

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

COMMUNE DE [Localité 8]

C/

[B] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

COMMUNE DE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par son Maire, muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR

Mme [B] [I] [L] [F]

née le 18 Juillet 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 9] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Selon acte authentique du 14 septembre 2013, la commune de [Localité 8] a donné à bail ledit logement à M. [K] [D] et Mme [B] [F], moyennant un loyer mensuel de 599,68 euros charges comprises.

Par lettre recommandée avec accusée de réception du 12 décembre 2023, M. [K] [D] a informé la commune de [Localité 8] de sa désolidarisation du bail.

Par actes de commissaire de justice du 25 juin 2024 et du 26 juin 2024, la bailleuresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 642,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois et de l’occupation effective du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [K] [D] et Mme [B] [F] le 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 novembre 2024, le bailleur a fait assigner Mme [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal de voir constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu des articles 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail en vertu de l’article 1343-5 du code civil; constater le défaut de production au bailleur de l’attestation d’assurance ;ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que tous occupants de son chef, et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; condamner Mme [B] [F] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;condamner la locataire au paiement : à titre prévisionnel des loyers et charges échus selon décompte soit la somme de 9070,64 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 26 juin 2024, outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuelles versés, selon décompte qui sera fourni lors des débats,d’une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ; de la somme de 450 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;de tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment du coût du commandement de payer, de la formalité CCAPEX et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024. Le diagnostic social et financier a pu être réalisé et il en a été donné lecture durant l’audience.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, la commune de [Localité 8], représentée par son maire maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, au 04 mars 2025, s’élève désormais à 1 282,04 euros.

Mme [B] [F] conteste le montant de la dette et produit un bordereau de situation du Trésor public permettant de confirmer que le paiement du loyer courant a été repris. Elle sollicite de pouvoir rester dans le logement en attendant d’obtenir un logement social.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La commune de [Localité 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le25 juin 2024.

Cette dernière n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Lors de la visite annuelle du logement effectuée le 19 janvier par la commune de [Localité 8] dont il a été dressé procès-verbal par commissaire de justice, celle-ci a en effet confirmé ne pas être assurée pour le logement.

Dès lors, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la commune de [Localité 8] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Au surplus, alors que le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales, et la clause résolutoire afférente contenue dans le contrat de location, a été signifié à la locataire le 25 juin 2024, d’après l’historique des versements, la somme de 5 642,34 euros n’a pas été réglée par celui-ci dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Sur la demande d’astreinte

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, cette demande n’est motivée par aucun élément au dossier. Aussi, il convient de constater que la locataire, bien qu’étant défaillante quant à la production de l’attestation d’assurance, a toujours informé la commune de sa situation et s’est présentée à l’audience. Ces éléments ne permettent pas d’affirmer que l’astreinte est nécessaire en vue de l’exécution de la présente décision.

La commune de [Localité 8] sera déboutée de cette demande d’astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 708 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la commune de [Localité 8] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la commune de [Localité 8] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date de l’audience, la locataire lui devait la somme de 1 282,04 euros.

Mme [F] ne remet pas en question ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de1 282,04 euros, à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

A l’audience, Mme [F] sollicite des délais de paiement lesquels peuvent lui permettre d’apurer sa dette.

Elle verse aux débats un bordereau de situation du Trésor public du 04 mars 2025 et un courrier de l’ADAE62 précisant qu’un plan d’apurement va être mis en place à partir du mois d’avril 2025 à hauteur de 50 euros par mois.

Cela étant, il convient de rappeler que les délais accordés dans ce cadre ne peuvent excéder 24 mois.

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de la reprise des paiements, Mme [F] sera autorisée à se libérer de sa dette par 24 échéances mensuelles de 53 euros, la dernière soldant le tout, et à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 septembre 2013 entre la commune de [Localité 8], d’une part, Mme [B] [F] et M. [K] [D], d’autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 3] à [Localité 10] est résilié depuis le 26 juillet 2024,

ORDONNE à Mme [B] [F] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la commune de [Localité 8] de sa demande d’astreinte.

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la commune de [Localité 10] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail à compter du 26 juillet 2024, soit la somme de 708 euros par mois et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 1 282,04 euros (mille deux cent quatre-vingt-deux euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à de la signification de la présente décision pour le surplus.

AUTORISE Mme [B] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 53 euros (cinquante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DEBOUTE la commune de [Localité 8] de sa demande de frais irrépétibles,

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture,

RAPPELLE d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge