Minute N° 25/00205

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 11 Juin 2025

NUMERO RG : N° RG 25/00130 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GAQ

JUGE DES REFERES : Manuel RUBIO GULLON, Président

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Mélanie MAUCLERE

GREFFIERE LORS DU DELIBERE : Gaetan DELETTREZ

Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [F], [I], [L] [N]

née le 24 Juin 1974 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

Madame [J], [G], [H] [A] commerçante, exerçant sous l’enseigne URBAN COTTAGE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 752 247 544, demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 1er juin 2012, Mme [F] [N] a donné à bail commercial à Mme [J] [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, un local et trois caves, situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes (HT), soit 800 euros HT par mois.

Un dépôt de garantie d’un montant de 1 600 euros a été versé par Mme [A] lors de la conclusion du contrat de bail.

Suivant acte authentique en date du 17 février 2025, le contrat de bail a été renouvelé entre Mme [N] et Mme [A], moyennant un loyer annuel de 12.708 euros HT, soit 1 059 euros HT par mois, avec une clause d’échelle mobile, outre 200 euros HT de charges et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 518 euros, représentant avec celui déjà au main du bailleur deux mois de loyer hors taxes et hors charges.

Invoquant le défaut de paiement des loyers, Mme [N] a, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, fait assigner Mme [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de lui demander de :

— constater au 14 avril 2025 la résiliation du bail commercial portant sur le local situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 9], cadastré section CI n°[Cadastre 7] pour une contenance de 03a 18ca, passé entre Mme [N] et Mme [A] par acte authentique du 1er juin 2012, renouvelé par acte authentique le 17 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [A] et de tous occupants des lieux ci-dessus, avec au besoin le concours de la force publique, voire d’un serrurier ;

— dire qu’en cas de besoin les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai d’un mois, non renouvelable, à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à la remise en vente aux enchères sur autorisation du juge de l’exécution et ce conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel Mme [A] à payer à Mme [N] :

. au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 14 avril 2025 : 4 950,76 euros ;

. augmentée de 10% au titre de la clause pénale (151,04 euros x 2 mois) : 302,08 euros ;

. au titre de l’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 4 050 euros à compter du 14 avril 2025, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

. le tout avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et anatocisme ;

. la somme de 2 118 euros correspondant au dépôt de garantie acquis sans compensation du fait de la défaillance avérée du locataire, conformément au bail commercial ;

— condamner Mme [A] à verser à Mme [N] la somme de 1 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements et la notification au créancier inscrit, et les frais de greffe relatifs à la demande d’état des inscriptions ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle fait valoir que Mme [A] n’a pas procédé au paiement du dépôt de garantie inséré dans l’acte authentique du 17 février 2025 et n’a pas non plus procédé au paiement des loyers d’octobre 2024 à mars 2025. Elle souligne qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [A] par voie de commissaire de justice, le 13 mars 2025, la dette locative s’élevant à cette date à 5 101,80 euros et que le même jour, un commandement de payer aux fins de saisie vente était également délivré.

Elle explique que les montants réclamés n’ont pas été réglés dans le délai d’un mois et qu’elle entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

A l’audience, Mme [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, assignée selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni constitué avocat.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales. D’une part, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. D’autre part, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Mme [N] a selon acte authentique du 1er juin 2012, consenti un bail commercial à Mme [A], portant sur un local et trois caves, situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes (HT), soit 800 euros HT par mois, pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er juin 2012.

Suivant acte authentique du 17 février 2025, ce contrat de bail a été renouvelé, moyennant un loyer annuel de 12 708 euros HT, soit 1 059 euros HT par mois, pour une durée de 9 années commençant à courir rétroactivement à compter du 1er octobre 2024.

L’acte authentique du 1er juin 2012 contient une clause résolutorie selon laquelle, “à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoire à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou à défaut de paiement des frais de poursuite, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

A cet égard, il est précisé que sont sanctionnables, par le jeu de la clause résolutoire et selon les mêmes modalités, les charges et conditions du bail mais aussi le non-respect des clauses insérées sous les divers paragraphes ou parties présentes. En conséquence, le présent bail sera résilié après une simple mise en demeure d’exécuter la ou les clauses concernées du bail restées sans effet pendant le délai d’un mois. A défaut d’exécution ou de paiement dans le délai d’un mois, l’expulsion pourra intervenir sur simple ordonnance de référé qui constatera simplement l’acquis de la clause résolutoire.

La présente clause résolutoire et ses effets immédiats ne privent pas le bailleur de son droit d’exercer la résiliation judiciaire pour les mêmes faits.

En cas d’inobservation par le locataire des obligations d’entretien ou de travaux à sa charge, le bailleur aura d’autre part, la faculté distincte, un mois après une simple notification par lettre recommandée restée sans effet, de faire exécuter l’obligation méconnue par toute entreprise de son choix aux frais, risques et périls du préneur. Les frais de cette intervention s’ajouteront de plein droit au premier terme suivant.

A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jour après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier, et les sommes dues automatiquement majorées des frais du contentieux et indépendamment de tous frais de commandement plus un intérêt fixe au taux de base bancaire le plus haut sur le marché majoré de trois points.

L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sans droit au reouvellement sera établie sur la base journalière d’un pourcent (1%) du loyer au besoin à titre de pénalité forfaitaire”.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [A], le 13 mars 2025, les loyers impayés représentant à cette date la somme de 5 101,80 euros.

Il ressort des éléments produits que Mme [A] n’a pas régularisé sa dette locative dans le mois du commandement de payer.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 14 avril 2025.

Son expulsion sera ordonnée avec au besoin le concours de la force publique ainsi que l’enlèvement du mobilier dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

Il n’existe aucune contestation sérieuse du montant sollicité au titre de la dette locative.

En conséquence, la juridiction dispose des éléments suffisants pour condamner Mme [A], à titre provisionnel, à payer à Mme [N], la somme de 4 432,76 euros se décomposant comme suit :

— loyer octobre 2024 : 353,09 euros ;

— loyer novembre 2024 : 353,09 euros ;

— loyer décembre 2024 : 353,09 euros ;

— loyer janvier 2025 : 353,09 euros ;

— loyer et charges locatives février 2025 : 1 510,20 euros ;

— loyer et charges locatives mars 2025 :1 510,20 euros.

S’agissant de la demande au titre de la clause pénale, Mme [N] ne justifie d’aucun préjudice permettant de justifier l’application de cette clause. La demande au titre de la clause pénale apparaît donc contestable et sera rejetée.

Du fait de la résiliation du bail, la demande au titre du dépôt de garantie doit également être analysée comme étant sérieusement contestable.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’acte authentique du 1er juin 2012 précise dans la clause résolutoire que “L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sans droit au reouvellement sera établie sur la base journalière d’un pourcent (1%) du loyer au besoin à titre de pénalité forfaitaire.”

Cependant, l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative, la demande pour le surplus devant être considérée comme une clause pénale, ainsi que le précise d’ailleurs le bail.

A cet égard, il existe une difficulté sérieuse dès lors que selon l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause convenue qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat, sauf à rappeler que le juge des référés peut dire n’y avoir lieu à référé sur une clause pénale si elle apparaît représenter un avantage manifestement excessif pour le créancier eu égard au pouvoir modérateur du juge du fond.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 1 059 euros par mois, outre 200HT au titre des charges.

Sur le dépôt de garantie :

L’acte authentique du 1er juin 2012 précise en page 29 que “Dans le cas de résiliation du bail pour non-exécution des conditions prévues aux présentes ce versement de dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité, de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres”.

Le dépôt de garantie s’élève à la somme totale de 2 118 euros se décomposant comme suit :

— dépôt de garantie inclus dans l’acte authentique du 1er juin 2012 : 1 600 euros ;

— dépôt de garantie complémentaire inclus dans l’acte authentique du 17 février 2025 : 518 euros (somme non réglée).

Cependant, le fait de conserver à titre d’indemnité le dépôt de garantie devant s’analyser comme une clause pénale et aucun élément ne permettant de déterminer un quelconque préjudice de la bailleresse, le montant de cette clause apparaît représenter un avantage excessif.

Il y a donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur l’exécution provisoire :

La présente ordonnance étant, de plein droit, exécutoire par provision, la demande tendant à ordonner l’exécution provisoire est sans objet.

Sur les dépens :

Il convient de condamner Mme [A], qui succombe en la présente instance, aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Mme [A] à payer à Mme [N] la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 14 avril 2025, la résiliation du bail portant sur un local et trois caves, situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial conclu le 1er juin 2012, renouvelé le 17 février 2025 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [J] [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, et de tout occupant des lieux ci-dessus au besoin avec l’assitance de la force publique et d’un serrurier dans le mois de la décision à intervenir ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu appropié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne à titre provisionnel Mme [J] [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, à payer à Mme [F] [N], la somme de 4 432,76 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 14 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoit lieu à référé s’agissant de la demande au titre de la clause pénale et du montant du dépôt de garantie ;

Condamne Mme [J] [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, à payer à Mme [F] [N], une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1 059 euros, outre 200 euros hors taxe au titre des charges, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne Mme [J] [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 mars 2025 ;

Condamne Mme [J] [A], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, à payer à Mme [F] [N], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle au titre de l’article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT