Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01121 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IKY

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[V] [Z]

[G] [R] épouse [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparante

ET :

DÉFENDEURS

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [G] [R] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2024, l’Epic Pas de Calais Habitat a donné à bail, avec effet rétroactif à compter du 02 février 2018, à M. [V] [Z] et à Mme [G] [Z] née [R] un logement situé [Adresse 9]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 467,27 euros, payable à terme échu, outre 83,29 euros de charges.

En présence de loyers impayés par M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R], l’Epic Pas de Calais Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 08 avril 2025, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 1369,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2025, outre 126,71 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 08 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2025, l’Epic Pas de Calais Habitat a fait citer M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7]-sur-Mer lui demandant de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à M. [V] [Z] et à Mme [G] [Z] née [R], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 9]) ;

ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [V] [Z] et de Mme [G] [Z] née [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

autoriser le transport et le séquestre des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [V] [Z] et à Mme [G] [Z] née [R] au paiement :

* de la somme en principal de 1540,63 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 18 juin 2025, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 18 juin 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à a libération effective des lieux ;

* de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 25 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 octobre 2025 où elle a été retenue.

L’Epic Pas de Calais Habitat, représentée par Mme [O] [F], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 2137,69 euros arrêtée au 1er octobre 2025. Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris depuis la délivrance de l’assignation et s’oppose à tout délai de paiement en exposant que les défendeurs ont déjà fait l’objet de quatre procédures d’expulsion.

M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R], comparants en personne, exposent que Madame est demandeur d’emploi mais que Monsieur travaille ; Qu’ils ont eu un accident de voiture au mois de juillet dernier et sont désormais privés de véhicule, Qu’ils ont effectué des règlements et notamment l’un de 300,00 euros par virement du 1er octobre 2025.

M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R] sollicitent des délais de paiement en offrant de payer la somme de 100,00 euros par mois, en plus de leur loyer courant, pour apurer leur dette locative.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 08 avril 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 25 juin 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 08 avril 2025 sont demeurées impayées dans le délai de six semaines ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 21 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 16 février 2024, le commandement de payer du 08 avril 2025, un décompte de créance du 30 septembre 2025.

Au vu de ces pièces, M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R] seront condamnés au paiement de la somme de 2137,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [V] [Z] et à Mme [G] [Z] née [R], ne justifient pas avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant et ne versent à leur bailleur que des sommes variables, à échéances irrégulières dont la dernière remontait au 4 juillet 2025, avant un ultime paiement partiel intervenue la veille de l’audience.

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative s’est aggravée depuis la délivrance du commandement de payer, passant de 1369,98 euros à 2131,27 euros nonobstant les efforts des locataires.

Dans ce contexte, à défaut de reprise du loyer courant et à défaut de démontrer qu’ils sont en capacité de régler leur dette locative, des délais de paiement ne peuvent pas être accordés aux locataires qui sont de nouveaux défaillants dans le règlement ponctuel de leur loyer, malgré quatre procédures de résiliation de leur bail initiées à leur encontre.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [V] [Z] et à Mme [G] [Z] née [R] succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de l’Epic Pas de Calais Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [Z] et à Mme [G] [Z] née [R] à payer à l’Epic Pas de Calais Habitat la somme de 2137,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 8], ([Localité 6] conclu le 16 février 2024, entre l’Epic Pas de Calais Habitat, d’une part et M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R], d’autre part, à la date du 21 mai 2025 ;

ORDONNE à M. [V] [Z] et à Mme [G] [Z] née [R] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R] à payer à l’Epic Pas de Calais Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [Z] et Mme [G] [Z] née [R] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 08 avril 2025 et de l’assignation du 25 juin 2025 ;

DEBOUTE l’Epic Pas de Calais Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 novembre 2025.

La Greffière, Le Juge,