Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01122 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IA4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

[Z] [P]

C/

[B] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [Z] [P]

née le 05 Août 1941 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

comparante

ET :

DÉFENDEUR

M. [B] [U]

né le 22 Mai 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2020, M. [K] [P] a donné à bail à compter du même jour à M. [B] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 550,50 euros net de charges.

En présence de loyers impayés, Mme [Z] [P] a, par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 5939,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 07 mars 2025, outre 215,20 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique du 08 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juin 2025, Mme [Z] [P] a fait assigner M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10]-sur-Mer lui demandant de :

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire au profit de la requérante en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et en conséquence :

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants dudit code ;

— le condamner au paiement de la somme de 8139,00 euros représentant les loyers et les charges impayés au 12 juin 2025, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner au paiement des loyers échus depuis le 13 juin 2025 jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 550,00 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de totale libération des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner aux entiers dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de l’article 514 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 octobre 2025, où elle a été retenue.

Mme [Z] [P], comparante, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 9497,00 euros arrêtée au 24 septembre 2025. Elle précise qu’un règlement de 650,00 euros est intervenu le 16 septembre 2025 et ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicité par le défendeur.

M. [B] [U], comparant, expose qu’il réside en Alsace depuis 2019 et qu’aujourd’hui son épouse a signé un contrat de travail à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 1200,00 euros. Il précise avoir pris un travail supplémentaire lui procurant des revenus complémentaires de 600 euros en plus de ses revenus qui sont conséquents. Il indique pouvoir assumer le règlement de la dette locative et sollicite des délais de paiement en offrant de régler la somme mensuelle de 500,00 euros en plus du loyer courant.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de CCAPEX est intervenue par voie électronique avec avis de réception le 08 avril 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 24 juin 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 27 mars 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 28 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er juin 2020, le commandement de payer du 27 mars 2025, un décompte de créance au 24 septembre 2025.

Au vu de ces pièces, M. [B] [U] sera condamné au paiement de la somme de 9497,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [B] [U] a pas repris le paiement de son loyer courant à l’échéance du mois de septembre 2025. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que les ressources du locataire et de son épouse s’élèvent à la somme mensuelle de 5100,00 euros, pour 3127,00 euros de charges et que le taux d’effort de leur loyer est de 17,25 %.

Compte tenu de ces éléments et en l’absence d’opposition de la bailleresse, il y a lieu de considérer que M. [B] [U] est en situation de régler sa dette locative et qu’il devra apurer celle-ci en 19 mensualités 500,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [B] [U] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Mme [Z] [P] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, la locataire devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [B] [U], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1500,00 euros de Mme [Z] [P] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à Mme [Z] [P] la somme de 9497,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à M. [B] [U] un délai de 19 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 500,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les mensualités versées par M. [B] [U] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si M. [B] [U] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [B] [U] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, Mme [Z] [P] sera autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que M. [B] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [B] [U] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification.

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de Mme [Z] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 novembre 2025.

La Greffière, Le Juge,