TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Juin 2025

N° RG 23/08226 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YYNT

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Bellerive II” sise 14/16 rue des Pavillons 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

[J] [C]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Bellerive II” sise 14/16 rue des Pavillons 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

Cabinet LOISELET père, fils & [E] [R]

19 rue Lambrechts

92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 22

DEFENDERESSE

Madame [J] [C]

14 rue des Pavillons

92800 PUTEAUX

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « la Résidence Bellerive II » sis 14/16 rue des Pavillons à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Mme [J] [C] dans le règlement des charges dont elle est redevable alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par jugement en date du 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet LOISELET père, fils et [E] [R] l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 11 octobre 2023, aux fins de :

CONDAMNER Madame [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9571,56 € au titre des charges pour les comptes 156 et 157, arrêtées au 4ème trimestre 2023, avec intérêts de droit à compter de la sommation.

LA CONDAMNER en outre à payer la somme de 3000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du Code Civil, outre une indemnité de 2000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC outre la somme de 1061,31 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC.

Mme [J] [C], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.571,56 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— deux extraits des comptes n°156 et 157 de Mme [J] [C] pour la période du 30 septembre 2022 au 1er janvier 2024,

— des appels de fonds adressés à la défenderesse,

— le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété en date du 16 mars 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [J] [C] est propriétaire des lots n°3024, 3366 et 3545 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété en date du 16 mars 2023 qui a approuvé les comptes de l’exercice clos du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Au vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 9.571,56 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023, date d’envoi d’un commandement de payer de commissaire de justice visant à recouvrer la somme de 2.759,96 euros (hors coût de l’acte).

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit commandement de payer de commissaire de justice en date du 2 janvier 2023 visant à recouvrer la somme de 2.759,96 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 2 janvier 2023 et de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, Mme [J] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.571,56 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023 sur la somme de 2.759,96 euros et à compter de l’assignation du 11 octobre 2023 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.061,31 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— deux extraits des comptes n°156 et 157 de Mme [J] [C] pour la période du 30 septembre 2022 au 1er janvier 2024,

— différentes « mises en demeure » adressées par le syndic en date du 26 janvier 2023 pour obtenir paiement de la somme de 2.028,96 euros (avis de réception non produit), du 27 février 2023 pour obtenir paiement de la somme de 2.073,19 euros (avis de réception non produit), du 5 mai 2023 pour obtenir paiement de la somme de 3.713,16 euros (avis de réception non produit) et du 5 juin 2023 pour obtenir la somme de 3.748,44 euros (avis de réception non produit),

— un commandement de payer de commissaire de justice instrumentaire en date du 2 janvier 2023 tendant à recouvrer la somme de 2.759,96 euros,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de la mise en demeure du 26 octobre 2022 (39,50 euros) en ce que ladite lettre n’est pas produite, – frais des mises en demeure du 26 janvier 2023, respectivement pour les comptes 156 et 157 (41,48 x 2 = 82,96 euros) en ce que l’une est produite sans le justificatif de son envoi postal à la défenderesse et l’autre n’est pas produite,

— frais des mises en demeure du 5 mai 2023, respectivement pour les comptes 156 et 157 (41,48 x 2 = 82,96 euros) en ce que l’une est produite sans le justificatif de son envoi postal à la défenderesse et l’autre n’est pas produite,

— frais des lettres de relance des 28 novembre 2022, 27 février 2023 (deux courriers), 5 juin 2023 (deux courriers), (33,60 + (4 x 35,28) = 174,72 euros), le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que ces courriers de relance seraient postérieurs à l’envoi d’une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité

— frais d’ouverture de contentieux du 14 décembre 2022 (100 euros), 15 mars 2023 (105 x 2 = 210 euros), 21 juin 2023 (105 x 2 = 210 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais bancaires du 20 octobre 2022 (15 euros) dès lors qu’il n’est versé aucune pièce pour en justifier.

En revanche, les frais du commandement de payer du commissaire de justice instrumentaire en date du 2 janvier 2023 (146,17 euros) sont dûment justifiés.

En conséquence, Mme [J] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 146,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 915,14 euros (1.061,31- 146.17), débitée sans fondement sur le compte de Mme [J] [C].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Mme [J] [C] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de NANTERRE par jugement en date du 1er février 2023.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [J] [C] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [C], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 2 janvier 2023 qui ne relève pas des dépens et est examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [J] [C] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « la Résidence Bellerive II » sis 14/16 rue des Pavillons à PUTEAUX (92800) représenté par son syndic :

— la somme de 9.571,56 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023 sur la somme de 2.759,96 euros et à compter de l’assignation du 11 octobre 2023 pour le surplus,

— la somme de 146,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (915,14 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [J] [C],

CONDAMNE Mme [J] [C] au paiement des dépens de l’instance, et qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 2 janvier 2023,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT