TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [O] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09101 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56IZ

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09101 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56IZ

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Y] est locataire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]. En raison d’importants travaux dans l’immeuble, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), son bailleur, l’a relogé à titre provisoire et par acte sous seing privé du 27 mars 2023, dans un appartement avec cave situé au [Adresse 4]. Par acte sous seing privé du 30 mai suivant, la RIVP lui a également consenti un emplacement de stationnement°42 accessoire au logement situé dans le même immeuble. La redevance globale a été fixée à la somme de 440,45 euros outre 125,65 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, la RIVP a fait délivrer une sommation à Monsieur [O] [Y] d’avoir à payer la somme de 2505,47 euros correspondant à l’arriéré de redevance et de charges au 26 août 2024.

Par actes de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la RIVP a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le constat à titre principal de la résolution de la convention d’occupation précaire au torts exclusifs du locataire, subsidiairement, le prononcé de de la résiliation de ladite convention,L’expulsion de Monsieur [O] [Y] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement pendant une durée de trois mois en réservant la compétence à la juridiction de céans et avec suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, ainsi qu’avec le concours de la force publique si besoin est et séquestration des meubles,Sa condamnation à lui payer la somme de 2505,47 euros au titre de l’arriéré locatif au 26 août 2024,Sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dû si la convention s’était poursuivie, majoré de 30%, à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux,Sa condamnation à lui verser 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Après un renvoi et une réouverture des débats, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été communiqué et porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [O] [Y] perçoit 2300 euros de salaire et a des charges mensuelles de 650 euros, liées à son hébergement. Il est célibataire, sans enfant. Le paiement des loyers courants est repris.

A l’audience, la RIVP, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux termes de son assignation soutenus oralement, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7340,28 euros au 26 août 2025, échéance d’août 2025 incluse. Il s’en est rapport quant à l’octroi éventuel de délais de paiement.

Monsieur [O] [Y] a comparu en personne à l’audience utile et a sollicité de pouvoir se maintenir dans le logement en poursuivant le paiement des redevances et charges courantes et en apurant progressivement sa dette locative par des versements échelonnés sur 36 mois ou à défaut sur 24 mois.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire conclu le 27 mars 2023 contient une clause résolutoire (page 3) permettant au bailleur de procéder à la résiliation du contrat dans les huit jours suivant une sommation de payer restée sans effet.

Une telle sommation a été délivrée le 2 août 2024, d’avoir à payer sous huit jours la somme de 2505,47 euros d’arriéré de redevances et de charges, échéance de juillet 2024 incluse. Il ressort du décompte versé aux débats qu’aucun versement n’a été effectué par Monsieur [O] [Y] entre le 2 août 2024 et le 1er octobre suivant.

Il en résulte qu’il peut être constaté la résiliation de la convention d’occupation précaire au 10 août 2024.

Monsieur [O] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 11 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. En effet, les défendeurs ne sont pas entrés dans les lieux par des manœuvres constituant une voie de fait, et le paiement du montant de la redevance est désormais à nouveau payé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte indiquant que Monsieur [O] [Y] reste lui devoir la somme de 7340,28 euros au 31 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échéance d’août 2025 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Monsieur [O] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 7340,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024.

Monsieur [O] [Y] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] justifie de ressources mensuelles de plus de 2300 euros dans le cadre d’un CDI. Sa situation financière s’est stabilisée si bien que le paiement des redevances courantes est repris. Il vit seul et il déclare n’avoir contracté aucun crédit à la consommation. Compte tenu de ces éléments, il lui sera accordé des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Il conviendra de prévoir que le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme entraînera l’exigibilité immédiate la totalité des sommes restant dues au titre de la dette concernée par le défaut de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation précaire conclue entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Monsieur [O] [Y] le 27 mars 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation, avec cave et emplacement de stationnement accessoires, situé au [Adresse 4], au 10 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer à la RIVP la somme de 7340,28 euros, correspondant à l’arriéré de redevances au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte arrêté au 31 août 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [O] [Y] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 300 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera à leur encontre de l’exigibilité immédiate des sommes restant dues ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances et charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la RIVP une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection