R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/05609 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75U7Y

Le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, dont le siège social est [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et Par M^e Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS, représentée par Me [W] [M], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI VIRGICAT, suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOULOGNE SUR MER le 21 octobre 2021, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 25 février 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Virgicat est propriétaire des lots 1 et 7 de la copropriété la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] Berck.

Par ordonnance du 12 mars 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, la Selarl Ajilink Labis Cabooter a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] eu égard aux difficultés financières de celle-ci s’expliquant principalement par le non-paiement par la SCI Virgicat de ses charges de copropriété.

Par jugement du 21 octobre 2021, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société la SCI Virgicat et la Selas MJS Partners a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 15 mars 2022, la Selarl Tulier Polge Alirezai a été désignée coadministrateur provisoire conjointement avec la Selarl Ajilink Labis Cabooter de la copropriété [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le [Adresse 10] représenté par son syndic la Selarl Tulier Polge-Alirezai a fait assigner la Selas MJS Partners représentée par Maître [W] [M] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Virgicat en paiement notamment des charges impayées de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la défenderesse ès qualités de liquidateur de la SCI Virgicat à lui payer les sommes de :

23 976,37 euros au titre des charges impayées postérieures à l’ouverture de la procédure de liquidation, arrêtées au 8 avril 2024 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,3 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Subsidiairement faire fixer ces sommes au passif de la liquidation judiciaire :

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

— rejeter toute demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner la défenderesse ès qualités de liquidateur de la SCI Virgicat en tous les dépens et autoriser la SELARL Ad litem juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que les sommes sollicitées sont justifiées et nées postérieurement au jugement d’ouverture au sens de l’article L. 641-13 du code de commerce.

Il fait valoir que l’absence de paiement des charges par le copropriétaire nuit gravement aux intérêts de la copropriété et pèse injustement sur les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la Selas MJS Partners représentée par Maître [W] [M] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Virgicat demande au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre et de le condamner aux entiers frais et dépens.

Le mandataire fait valoir qu’il ne dispose pas de fonds concernant la société Virgicat. Il indique qu’il ne pouvait qu’inscrire les appels de fonds dans le cadre des créances nées postérieurement au jugement d’ouverture. Il rappelle que la créance hypothécaire de la banque va primer sur les charges de copropriété postérieures et que la procédure ne sera jamais en mesure de régler la facture du Syndicat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 20 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de charges postérieures au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de la SCI.

L’article L. 641-13 du code de commerce dispose que : -Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique. […].

Les charges de copropriété n’entrent pas dans la catégorie des créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure collective. Elles ne sont pas non plus nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité et sont sans lien avec les besoins de la vie courante du débiteur personne physique.

La créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas une créance inhérente à la liquidation judiciaire qui serait née pour son bon déroulement au sens de l’article L. 641-13 du code de commerce.

Dès lors, aucun paiement à l’échéance ne saurait être exigé par le syndicat des copropriétaires en application de l’art. L. 641-13 du code de commerce. Ce dernier n’est par conséquent pas fondé à réclamer la condamnation du liquidateur ès qualités.

La demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 3 000 euros fondée sur l’article 1231-1 du code civil ne constitue pas non plus une créance postérieure qui serait née pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie.

La demande en paiement de cette somme sera également nécessairement rejetée.

Sur la demande de fixation au passif

Il ressort des articles L. 622-24 alinéa 6 et L. 641-3 du code de commerce que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture autres que celles visées à l’article L. 641-13 doivent être déclarées dans les deux mois de leur exigibilité.

Dès lors que le Syndicat des copropriétaires n’établit pas avoir déclaré ses créances postérieures et alors que le sort de ces créances doit suivre la procédure spéciale d’admission des créances, le présent tribunal ne saurait faire droit à la demande de fixation de ces créances qui s’avère irrecevable.

Il conviendra par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation tant s’agissant des charges de copropriété que de la demande indemnitaire.

Sur les mesures de fin de jugement

L’issue du litige implique de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] aux entiers dépens. La demande de condamnation ou de fixation de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Le présent jugement est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le [Adresse 10] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence les bleuets représenté par son syndic aux entiers frais et dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT