Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/01504 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76LS7

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

Agence Immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR

C/

[H] [A]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

Jugement rendu le 05 Mars 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M.[M] [T], salarié, muni d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [A]

née le 06 Avril 1966 à [Localité 2] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 08 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01504 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76LS7 et plaidée à l’audience publique du 08 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2024, l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR a donné à bail de sous-location à Madame [H] [A] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 403, 41 euros outre 41 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR a fait signifier à Madame [H] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 298, 13 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Par lettre du 1er août 2025, l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR a saisi la CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR a fait assigner Madame [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner Madame [H] [A] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1 038, 95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 418, 41 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais du commandement de payer, de l’assignation et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,- ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] le 15 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, dès lors que Madame [H] [A] n’a pas donné suite au rendez-vous donné par les services sociaux.

À l’audience du 8 janvier 2026, l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 941, 59 euros arrêtée au 7 janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus.

Madame [H] [A], régulièrement assignée à personne, a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois ainsi que la suspension des effets de clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 janvier 2027 que l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [A] à payer à l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR la somme de 1 941, 59 euros, au titre des sommes dues au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2025 sur la somme de 1 298, 13 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaine après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2024 à compter du 1er octobre 2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [A] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et apparait en mesure de régler sa dette locative de façon échelonnée.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [H] [A] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

De plus dans la mesure où la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et que le bailleur est opposé à la suspension des effets de clause résolutoire, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, l’expulsion de Madame [H] [A] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2025, Madame [H] [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [A] à son paiement à compter de 1er octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2024 entre l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR d’une part, et Madame [H] [A] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3], au jour de l’assignation, sont réunies à la date du 1er octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [A] à compter du 1er octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [H] [A] à payer à l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR la somme de 1 941, 59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2025 sur la somme de 1 298, 13 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [H] [A] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [H] [A] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 55 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution s’agissant exclusivement de la condamnation en paiement,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Madame [H] [A] à payer à l’agence immobilière SOLIDARITOIT – EBS LES TOITS DE L’ESPOIR l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [H] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 juillet 2025, de l’assignation et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION