TROISIEME CHAMBRE CIVILE

04 Octobre 2024

N° RG 23/06652 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NM6K

Code NAC : 62B

Syndic. de copro. Immeuble situé [Adresse 5]

C/

[D] [L]

[V] [G]

S.C.I. JALF

S.A.R.L. LFB IMMOBILIER 95880

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 04 octobre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Madame QUENTIN, Juge placée

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 07 Juin 2024 devant Coline QUENTIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. Immeuble situé [Adresse 5] Pris en la personne de son syndic la société FONCIA LVM, dont le siège social est sis[Adresse 2], représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 4], défaillant

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 4], défaillant

S.C.I. JALF, dont le siège social est sis [Adresse 3], défaillant

S.A.R.L. LFB IMMOBILIER 95880, dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillant

— -==o0§0o==--

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 5] est organisé sous le statut de la copropriété.

Au sein de cette copropriété, Monsieur [D] [L] et Madame [V] [G] sont propriétaires des lots numéro 33 et 34 constitués notamment d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble. La SCI JALF est propriétaire du lot numéro 35 situé sous l’appartement de Monsieur [L] et de Madame [G] et constitué d’un local donné à bail à usage de bureaux à la SARL LFB IMMOBILIER 95880.

Le 1er septembre 2019, la SCI JALF a informé le syndic de l’effondrement du plafond de son local. Des étais ont été posés à titre conservatoire afin d’éviter l’effondrement des éléments structurels. La SCI JALF, le syndic et Madame [P] [B], locataire de l’appartement de Monsieur [L] et Madame [G], ont déclaré le sinistre à leurs assureurs respectifs, lesquels ont diligenté des expertises amiables qui n’ont toutefois pas permis de déterminer l’origine du désordre.

C’est dans ce contexte que, par ordonnance du 5 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise saisi par la SCI JALF a désigné Monsieur [E] en qualité d’expert judiciaire. Monsieur [E] a déposé son rapport le 29 mars 2023.

Par actes introductifs d’instance en dates des 23 octobre 2023 et 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [D] [L], Madame [V] [G], la SCI JALF et la SARL LFB IMMOBILIER 95880 devant le présent tribunal aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [L] et Madame [G] à lui payer notamment le coût des réparations.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de l’acte introductif d’instance, en suite duquel il n’a pas conclu, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et suivants et 1231 et suivants du code civil, de :

“- Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de 1'immeuble situé [Adresse 5], prise en la personne de son syndic la société FONCIA LVM, en ses demandes et le déclarer bien fondées.

Y faisant droit,

— Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [G] au paiement des sommes suivantes, à savoir :

—  3.840,00€ au titre de la mission du bureau d’étude

—  23.967,68 € au titre des travaux de reprise structure

—  4.840,00 € au titre des travaux de dépose de la salle de bain au 3ème étage

—  3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance et la gêne occasionnée

—  5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice morale

— Dire que toutes ces sommes porteront interêts au taux légal à compter du 01 septembre 2019, date de survenance de l’effondrement, et à titre subsidiaire à la date l’assignation en référé du 18 novembre 2020.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner Monsieur [L] et Madame [G] au paiement de la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance de référé, d’expertise judiciaire, comprenant le coutd’expertise judiciaire taxé à la somme de 5.402,88 €n et les dépens de la présente d’instance.

— Ordonner à Monsieur [L] et Madame [G] d’avoir à permettre les accès à leur appartement à la société chargée de réaliser les travaux.

— Ordonner que cet accès sera laissé sous astreintes 500 € par jour de retard passé huit jours de la 1ère présentation d’un mise en demeure adressée par courrier recommandé et laissé sans suite.

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir notamment que l’effondrement du plafond du lot n°35 est dû à des infiltrations d’eau répétées en provenance du lot appartenant à Monsieur [L] et Madame [G], dont la responsabilité est engagée dès lors que ces derniers, bien qu’avisés de l’existence de fuites, n’ont pas réagi, ce qui a provoqué les infiltrations ayant fragilisé le plancher, partie commune.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

Régulièrement assignés par remise de l’acte à étude, Monsieur [L], Madame [G], la SARL LFB IMMOBILIER 95880 et la SCI JALF n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, étant précisé qu’il résulte de l’article 472 du même code que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024. A l’issue de l’audience de plaidoiries du 7 juin 2024, la décision a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en réparation

L’article 9 I) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

L’article 14 de cette loi prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En application de l’article 15, le syndicat a qualité pour agir en justice, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le règlement de copropriété du [Adresse 5] prévoit en son article 8 relatif à l’usage des parties privées que “chaque propriétaire devra entretenir en bon état d’entretien les robinets d’eau de ses locaux, et il devra remédier aux fuites ou pertes d’eau, dès qu’elles se produiront”.

Il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [E] que l’expert a constaté l’effondrement du plafond du lot n°35 ainsi que des traces d’infiltrations. Il précise qu’au-dessus des zones concernées par le sinistre se trouvent les pièces d’eau de l’appartement de Monsieur [L] et Madame [G] (une salle de bain, une cuisine et un comble perdu dans lequel est logé le ballon d’eau chaude). L’expert conclut que la cause du désordre réside dans des infiltrations provenant de l’appartement de Monsieur [L] et Madame [G] et ayant pour origine des fuites sur le ballon d’eau chaude et dans la salle de bain qui n’ont pas été réparées malgré les alertes au propriétaire, les fuites constantes ayant alors provoqué l’effondrement des plafonds de l’appartement inférieur et le pourrissement des structures de l’immeuble.

Il résulte du règlement de copropriété que les planchers, hors revêtements supérieurs et inférieurs sont des parties communes.

Ainsi, le manquement de Monsieur [L] et Madame [G] à leur obligation d’entretenir leurs parties privatives est la cause de l’effondrement du plancher, partie commune. Dès lors, leur responsabilité est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires.

L’expert judiciaire estime le coût des travaux réparatoires des parties communes comme suit :

—  3.840 euros TTC s’agissant des études nécessaires aux reprises structurelles du plancher, selon devis du bureau d’études Batistructures en date du 10 mars 2022 ;

—  23.967,68 euros TTC s’agissant des travaux de reprise du plancher bois selon devis de la société FRT en date du 1er février 2023 ;

—  4.840 euros TTC s’agissant de la dépose de la salle de bain de l’appartement supérieur, selon devis de la société FRT en date du 1er février 2023.

Il y a lieu donc lieu de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [G] à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice matériel.

Par ailleurs, l’expert judiciaire indique dans son rapport que les lourds travaux nécessaires sur la structure seront longs et bruyants et occasionneront ainsi une gêne aux copropriétaires. Il valide ainsi l’indemnité de 3.000 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre du trouble de jouissance.

Monsieur [L] et Madame [G] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du trouble de jouissance causé à l’ensemble des copropriétaires.

Les intérêts sur ces sommes ne courront qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, et non à compter de la survenance du désordre ou de l’assignation en référé, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

Les sommes précitées emporteront capitalisation des intérêts échus impayés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’accès à l’appartement de Monsieur [L] et Madame [G] sous astreinte

En application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’expert judiciaire précise dans les conclusions de son rapport que l’appartement de Monsieur [L] et Madame [G] devra être libre d’accès et d’occupant pour réaliser les travaux réparatoires sur le plancher sinistré, les travaux nécessitant un accès continu à l’appartement et la destruction de son plancher, de sa salle de bain et de sa cuisine. Or, il ressort également du rapport que Monsieur [L] et Madame [G] ne se sont pas présentés initialement pour les opérations d’expertise et que les parties ont été contraintes d’insister par téléphone pour que les propriétaires consentent à laisser l’accès à leur appartement. Il existe ainsi un risque que les défendeurs n’entravent les travaux de reprise nécessaires et urgents compte tenu de l’atteinte à la structure de l’immeuble.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [L] et Madame [G] de permettre l’accès à leur appartement pour la réalisation des travaux de reprise, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois à défaut d’exécution dans le délai de huit jours suivant mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En application constante des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits et devoirs n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul refus de donner suite aux prétentions de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [L] et Madame [G] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, exposant que leur absence de diligences en vue de remédier aux désordres est l’unique cause des désordres et de leur aggravation. Le syndicat ajoute que les consorts [L] et [G] ne sont pas assurés pour couvrir le sinistre, de sorte qu’il est à craindre qu’une procédure d’exécution sera à envisager pour parvenir au recouvrement des sommes auxquelles ils seront condamnés.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un préjudice distinct de ce qui est déja réparé par l’allocation des dommages et intérêts réparant le préjudice matériel. Il n’est par ailleurs pas certain que le recours à une procédure d’exécution s’avèrera nécessaire pour obtenir le recouvrement des sommes que Monsieur [L] et Madame [G] sont condamnés à payer aux termes de la présente décision. Dès lors, les circonstances de la cause ne justifient pas de condamnation des consorts [L] et [G] au titre de la résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Sur les mesures de fin de jugement

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [G] aux dépens de la présente instance, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [G] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [V] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes en réparation du préjudice matériel :

—  3.840 euros TTC au titre de la mission du bureau d’étude ;

—  23.967,68 euros TTC au titre des travaux de reprise de la structure plancher ;

—  4.840 euros TTC au titre des travaux de dépose de la salle de bain au 3ème étage ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [V] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros en réparation du trouble de jouissance ;

DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les sommes précitées emporteront capitalisation des intérêts échus impayés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

ORDONNE à Monsieur [D] [L] et Madame [V] [G] de permettre l’accès à leur appartement pour la réalisation des travaux de reprise, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois à défaut d’exécution dans le délai de huit jours suivant mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] et Madame [V] [G] in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] et Madame [V] [G] in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait à Pontoise le 04 octobre 2024

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Madame UTRERA Madame LEAUTIER