R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/05384 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BGE

Le 02 juin 2026

AB/CB

DEMANDERESSES

Mme [C] [M]

née le 04 Avril 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [F] [G]

née le 05 Avril 2000 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

placée sous le régime de la curatelle selon jugement rendu par le juge des tutelles du tribunal d’instance de SENLIS en date du 25 septembre 2018, assistée et représentée par son curateur, M. [P] [Y] [G] demeurant [Adresse 2],

représentées toutes deux par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 830 354 890 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e François ELBERG, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de M^me Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 07 avril 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 25 janvier 2024, par Me [S], notaire à Clermont (Oise), Mme [C] [M] et Mme [F] [G] ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SCI Ferme du verger (la SCI), gérée par M. [H] [E], portant sur les lots n° 3 et 5 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Etablissement 1] correspondant à un appartement et une cave, cadastré AB [Cadastre 1], moyennant un prix de 198 000 euros.

La promesse unilatérale de vente était assortie de plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt par la bénéficiaire pour le financement d’une partie du prix d’achat avant le 25 mars 2024. L’acte prévoyait également une indemnité d’immobilisation d’un montant de 19 800 euros, ainsi qu’une clause pénale du même montant. Enfin, les parties avaient prévu que la durée de validité de la promesse expirait le 25 avril 2024.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception adressée le 18 octobre 2024, Mmes [M] et [G] ont mis en demeure la SCI de régulariser la vente.

Par acte du 25 novembre 2024, Mmes [M] et [G] ont fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, aux fins de faire constater ou d’ordonner la caducité de la promesse de vente et de la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale, outre des dommages-intérêts pour la réparation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, Mmes [M] et [G] demandent au tribunal de :

— constater et, à défaut, ordonner la caducité de la promesse de vente du 25 avril 2024 aux torts exclusifs de la SCI ;

— condamner la SCI à leur payer les sommes de :

—  19 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

—  19 800 euros au titre de la clause pénale ;

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

—  5 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— débouter la SCI [Adresse 3] de ses demandes ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2025, la SCI demande au tribunal de :

— débouter Mmes [M] et [G] de l’ensemble de leurs prétentions à son encontre ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La clôture est intervenue le 11 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 7 avril 2026 et a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1124 al.1 du code civil, « la promesse unilatérale est un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue par les parties a été consentie pour une durée expirant le 25 avril 2024, précisant en sa page 6, dans la clause intitulée « REALISATION DE LA PROMESSE » : « Déchéance – Dans l’hypothèse où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délai ci-dessus exposés, la présente promesse serait considérée comme caduque et de nul effet, sans que le PROMETTANT ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire, sauf en ce qui concerne la clause »indemnité d’immobilisation. […]"

Or, la vente n’a pas été réalisée par acte authentique au 25 avril 2024, la SCI n’ayant pas levé l’option, étant observé que la SCI n’a pas proposé de régulariser la vente postérieurement au terme contractuellement prévu, ni après la mise en demeure adressée le 18 octobre 2024 ni dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il sera constaté que la promesse est caduque.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1304-3 al.1 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit, dans sa clause « INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION » que : "[…] en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour [le promettant] en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente […], les parties conviennent ce qui suit :

Si toutes les conditions suspensives ci-dessus stipulées se réalisent mais que le BÉNÉFICIAIRE ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délai ci-après stipulées, celui-ci sera tenu de verser au PROMETTANT à l’expiration de la promesse de vente, la somme de […] 19 800 euros à titre d’indemnité d’immobilisation."

En outre, la promesse unilatérale de vente rappelle en sa page 19 qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention des prêts est imputable au bénéficiaire, et notamment si ce dernier a négligé d’en faire la demande.

Or, la SCI ne justifie d’aucune démarche initiée en vue de l’obtention d’un prêt ni ne produit deux attestations bancaires de refus de prêt ainsi que le prévoyait la promesse de vente (page 19).

Par ailleurs, si la fille de M. [E], également associée dans la SCI, a eu un accident le 18 mars 2024, il apparaît que seul M. [E] est le gérant de la SCI, qu’il ne justifie pas avoir dû se rendre sans délai au chevet de sa fille et avoir été dans l’impossibilité absolue de solliciter des établissements bancaires afin d’obtenir une offre de prêt, étant observé que la promesse de vente a été signée le 25 janvier 2024 et que le terme du délai pour justifier de l’obtention ou du refus de deux offres était fixée au 25 mars 2024, soit sept jours après l’accident de sa fille.

Dès lors, il n’y aura pas lieu de retenir l’existence d’un cas de force majeure et la SCI sera condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 al.1 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente contient une clause pénale libellée ainsi (page 20) : "Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité une indemnité fixée à 19 800 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226).[…]"

Pour déterminer si cette clause doit s’appliquer, il convient de rechercher si les conditions étaient réunies pour que l’acte authentique de vente soit régularisé.

Or, les demanderesses ne justifient pas de la levée de l’option d’achat par la SCI, l’absence de justification de l’obtention d’un prêt étant sans effet sur sa possibilité de ne pas lever l’option.

Dès lors, en l’absence de levée de l’option par la SCI, l’acte authentique de vente n’était pas susceptible d’être conclu et la clause pénale n’est donc pas applicable.

Par conséquent, Mmes [M] et [G] seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mmes [M] et [G] ne justifiant pas du caractère abusif de la résistance de la SCI ni de l’existence d’un préjudice en lien avec la résistance qu’elles invoquent, elles seront déboutées de leur demande de ce chef.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI sera condamnée à verser la somme de 5 000 euros et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile n’étant pas discutée par les parties, il n’y aura pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse de vente portant sur les lots numéro 3 et 5 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Etablissement 2] n° [Cadastre 1], conclue le 25 janvier 2024 entre Mmes [C] [M] et [F] [G] et la SCI Ferme du verger,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à verser à Mmes [C] [M] et [F] [G] la somme de 19 800 au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DÉBOUTE [C] [M] et [F] [G] de leurs demandes formées au titre de la clause pénale et de la résistance abusive,

CONDAMNE la SCI Ferme du verger aux dépens,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer à Mmes [C] [M] et [F] [G], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI Ferme du verger au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT