Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer, Bsm contentieux<10 000eur, 9 avril 2026, n° 26/00065

TJ Boulogne-sur-Mer 9 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Boulogne-sur-Mer, bsm cont.<10 000eur, 9 avr. 2026, n° 26/00065
Numéro(s) :	26/00065
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alex DEWATTINE
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [ Adresse 3 ], LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [ Adresse 3 ] (, son syndic en exercice la SELARL LECOCQ & ASSOCIES )

Texte intégral

Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 26/00065 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76NWI

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3]

[R] [H] [N] [Z] [X]

[F] [D] [M] [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] (représenté par son syndic en exercice la SELARL LECOCQ & ASSOCIES), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Romane CLIQUENNOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [X]

né le 14 Octobre 1994 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6]

non comparant

Mme [F] [I]

née le 15 Novembre 1993 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 7]

non comparante

DÉBATS : 05 Février 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00065 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76NWI et plaidée à l’audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [X] et Mme [F] [I] sont propriétaires d’un appartement (lot n°1) et d’une cave (lot n°22) au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] a fait commandement à M.[R] [X] et Mme [F] [I] d’avoir à lui payer la somme principale de 4285,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, outre 76,78 euros de frais.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à Boulogne-sur-mer (62200), agissant par son syndic, la SELARL Lecocq et Associés, a assigné M. [R] [X] et Mme [F] [I] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

condamner solidairement M. [R] [X] et Mme [F] [I] au paiement de la somme de 5963,80 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ; condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1000,00 euros en réparation du préjudice distinct causé au syndicat des copropriétaires par le défaut de paiement ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 février 2026, où elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son conseil, a maintenu les demandes formulées dans son assignation, valant conclusions.

M. [R] [X] et Mme [F] [I], régulièrement cités conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] sollicite la condamnation au paiement de la somme de 5963,80 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 14 août 2025.

Cette somme se décompose comme suit :

228,94 euros et 7,88 euros au titre de « apurement frais procédure » ; 162,69 euros et 5,60 euros au titre de « apurement consignation TGI » ; 216,78 euros de frais de recouvrement ; 5011,59 euros de charges de copropriété.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] verse au débat :

un relevé de propriété et un avis de mutation faisant état que M. [X] et Mme [I] sont propriétaires des lots n°1 (407/10000) et n°22 (14/10000) au sein de la copropriété ;

le règlement de copropriété ;

le contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] et la SELARL Lecocq et Associés prenant effet entre le 17 octobre 2024 et au plus tard le 18 septembre 2026 ; ce contrat prévoit notamment qu’au titre des frais de recouvrement, il sera facturé la somme de 50,00 euros HT au titre d’une mise en demeure par LRAR, la somme de 30,00 euros HT pour les relances après mise en demeure et la somme de 200,00 euros HT au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 5 décembre 2022 valant notamment approbation :

des comptes de l’exercice 2021 pour un montant de 23 086,26 euros ;du budget prévisionnel 2023 pour un montant de 27 580,00 euros ; de la fixation du fonds Alur à 6% du budget prévisionnel ; du remplacement des grilles d’aération en caves (charges bâtiment A) pour un budget de 3000,00 euros TTC ; du remplacement des fenêtres des parties communes non étanches (charges bâtiment A) pour un montant de 3000,00 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 19 septembre 2023 valant notamment approbation :

des comptes de l’exercice 2022 pour un montant de 24 979,78 euros ;du budget prévisionnel 2024 pour un montant de 28 900,00 euros ; de la fixation du fonds Alur à 6% du budget prévisionnel ; de travaux de traitement de mérule pour un montant de 15 000,00 euros (charges communes générales) ; de la rupture conventionnelle du contrat de travail de M. [E] et de la provision de la somme de 5000,00 euros pour le versement de son indemnité conventionnelle (charges communes générales) ; de travaux de réfection des belles-voisines en façade avant (charges bâtiment A) pour un montant de 4000,00 euros TTC ; de travaux de réfection de la toiture pour un montant maximal de 50 000,00 euros TTC (charges bâtiment B) ; de travaux de ravalement de la façade arrière pour un montant de 4000,00 euros TTC maximal (charges bâtiment B) ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 18 octobre 2023 valant notamment approbation :

de travaux de réfection de la toiture du bâtiment B pour un montant maximal de 45 000,00 euros TTC ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 19 mars 2024 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 17 octobre 2024 valant notamment approbation :

du budget prévisionnel 2025 pour un montant de 29 950,00 euros ; de la fixation du fonds Alur à 6% du budget prévisionnel ; de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique pour un budget maximal de 2000,00 euros TTC (charges communes générales) ; de la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux pour un budget maximal de 2000,00 euros TTC ; de travaux de traitement des mérules pour un montant de 28 000 euros (charges communes générales) ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 15 juillet 2025 valant notamment approbation :

des comptes de l’exercice 2024 ; du budget prévisionnel 2026 pour un montant de 18 700,00 euros ; de la fixation du fonds Alur à 6% du budget prévisionnel ; du remplacement de la canalisation des eaux usées depuis le rez-de-chaussée jusqu’à la cave pour un montant maximal de 4600,00 euros (charges communes générales) ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 7 octobre 2025 valant notamment approbation :

des comptes de l’exercice 2024 ; du budget prévisionnel 2026 pour un montant de 27 232,00 euros ; de la fixation du fonds Alur à 6% du budget prévisionnel ;

des appels de charges ; une relance en date du 23 octobre 2024 ; le commandement de payer du 7 janvier 2025.

Il convient de déduire les sommes suivantes, qui ne sont pas justifiées par une dépense votée par l’assemblée générale des copropriétaires :

73,66 euros facturée le 19 septembre au titre de l’apurement des travaux d’ascenseur ; 199,21 euros facturée le 19 septembre 2023 au titre du remplacement de l’interphonie ; 677,00 euros et 23,29 euros facturées le 17 octobre 2024 au titre de l’apurement du remplacement de la porte ; 122,45 euros et 4,17 euros au titre de l’apurement du remplacement des fenêtres.

En outre, la somme de 363,27 euros au titre de l’apurement de la façade « AR cote » sera déduite, dès lors qu’il s’agit d’une charge reposant sur le Bâtiment B. En effet, d’après le règlement de copropriété, le lot n°1 et le lot n°22 n’ont pas à participer aux charges du Bâtiment B.

Les défendeurs restent donc devoir la somme de 3548,54 euros au titre des charges de copropriété.

De plus, les sommes de 228,94 euros et 7,88 euros au titre de « apurement frais procédure » et de 162,69 euros et 5,60 euros au titre de « apurement consignation TGI » seront déduites de la créance, celles-ci n’étant pas justifiées en leur principe et leur montant.

S’agissant des frais de recouvrement et au vu du contrat de syndic, le coût du commandement de payer sera déduit dans la mesure où cet acte n’est pas imposé par la loi et la somme de 78 euros facturée le 31 juillet 2025 sera également déduite dans la mesure où cette somme n’est pas justifiée par la production de la facture du commissaire de justice. Ainsi, les défendeurs restent devoir la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

À défaut de clause de solidarité dans le règlement de copropriété, les défendeurs ne pourront être tenus au paiement solidaire des charges de copropriété.

Par conséquent, M. [X] et Mme [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 3608,54 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 14 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi de M. [X] et Mme [I].

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] et Mme [I] parties perdantes seront condamnés in solidum au paiement des dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

M. [X] et Mme [I] seront également condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de Boulogne-sur-Mer, statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [R] [X] et Mme [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 3608,54 euros (trois mille six cent huit euros et cinquante-quatre centimes) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 14 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [X] et Mme [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 600 euros (six cent euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [X] et Mme [F] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

La Greffière, Le Juge,