Tribunal de Proximité,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Tel :, [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00023 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76NC5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 19 Mars 2026

,

[A], [M]

C/

,

[E], [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme, [A], [M]

née le 27 Juin 1958 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Rémi SAILLY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M., [E], [Q], demeurant, [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2015, Mme, [A], [M] a donné à bail à compter du 15 mars 2015 à M., [E], [Q] un logement situé, [Adresse 4],, [Adresse 5] à, [Localité 3], [Adresse 6], [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 690,00 euros, outre 50,00 euros de charges, payables d’avance le 1er de chaque mois.

En présence de loyers impayés, Mme, [A], [M] a, par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2025, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 2395,20 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, outre 147,12 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2025, Mme, [A], [M] a fait citer M., [E], [Q] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 5]-sur-Mer lui demandant, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 515 et 700 du code de procédure civile, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 mai 2025 ;

— ordonner la libération immédiate des lieux par M., [Q] et tous occupants de son chef ;

— ordonner à défaut de libération spontanée l’expulsion de M., [Q] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner M., [Q] à payer à Mme, [M] une somme de 3184,40 euros au titre de la dette locative tant en loyers qu’en indemnités d’occupation arrêtées au 14 novembre 2025, sous réserve d’actualisation le jour de l’audience ;

— condamner M., [Q] à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux qui se matérialisera par la restitution des clés et d’un logement vide ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ne pas déroger à l’exécution provisoire de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 novembre 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 janvier 2026 où elle a été retenue.

Mme, [A], [M], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 3983,40 euros arrêtée au 22 janvier 2026. Elle précise que le paiement du loyer a été repris depuis le mois de juin 2025 mais qu’il reste un arriéré des mois de décembre 2025 et janvier 2026. Elle s’oppose à l’octroi de délai au locataire et s’oppose également aux demandes formulées reconventionnellement par ce dernier.

M., [E], [Q], comparant en personne expose que Mme, [A], [M] a manqué à ses obligations de bailleresse en ne maintenant pas la salubrité de son logement ; Que dans la chambre de son fils il y a eu un dégât des eaux pour lequel rien n’a été fait bien que la demanderesse a perçu l’indemnité d’assurance ;

Que par ailleurs le four de la cuisine ne fonctionne pas et qu’à ce titre Mme, [A], [M] l’a invité à payer le sien et de repartir avec ; Qu’également les volets tombent et ont été seulement attachés au mur par la propriétaire pour éviter leur chute ; Que face aux nombreux problèmes affectant le logement qui n’est plus salubre il a dû suspendre, un temps, le paiement de son loyer pour faire réagir sa bailleresse.

M., [E], [Q] demande le rééchelonnement de la dette locative, offrant d’apurer celle-ci par des versements mensuels de 100,00 euros en plus du loyer courant lequel devra être réduit de 20% au titre du trouble de jouissance d’une pièce de l’appartement sur une durée de quatre année.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 12 mars 2025 plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 24 novembre suivant.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 24 novembre 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 22 janvier 2026.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

Par ailleurs aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’occurrence, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, notamment en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de régularisation annuelle de charge, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce si Mme, [A], [M] verse aux débats une copie du bail du 24 février 2015 et un exemplaire du commandement de payer du 11 mars 2025, elle ne produit aucun décompte de loyers, ni aucun élément de preuve de nature à permettre au tribunal de constater, comme il le lui est demandé, que le locataire n’a pas régularisé sa situation dans les délais requis.

En conséquence, la demande de la bailleresse de constater la résiliation du bail à compter du 11 mai 2026 est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit :

— le contrat de bail conclu le 24 février 2015,

— le commandement de payer du 11 mars 2025,

— la copie d’une remise de chèque de 1600,00 euros, datée du 02 juin 2025, faisant apparaître le nom de la banque tirée mais pas le nom de l’émetteur du chèque,

— les copies de deux autres remises de chèques totalement illisible,

— les photocopies de deux enveloppes au nom de Mme, [A], [M] sur lesquelles sont également photocopiées le talon de deux remises de chèques d’un montant respectif de 799,00 euros et de 800,00 euros, sans aucune précision, ni de l’auteur des titres de paiement, ni de l’objet des règlements et, s’il s’agit du paiement de loyers, sans aucune précision des périodes imputées à ces règlements.

En l’état de ces documents, Mme, [A], [M] ne justifie pas que le locataire lui doit la somme de 3983,40 euros qu’elle lui réclame de telle sorte que la demande en paiement de cette somme, en dehors de tout élément probant et vérifiable, est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en réduction du prix du loyer

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2025, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire dispose de plusieurs moyens de faire valoir ses droits : il peut exiger que le bailleur effectue des travaux, demander la résiliation du bail, solliciter des dommages et intérêts et demander à être autorisé à suspendre le paiement des loyers.

En l’espèce au soutien de sa demande en diminution du montant de son loyer M., [E], [Q] ne produit aux débats aucun élément, aucune pièce, aucun commencement de preuve de ce que le logement qui lui a été donné à bail ne répond pas ou plus au caractère de décence exigé par la loi précitée.

Notamment le locataire ne justifie pas de la moindre réclamation formalisée à ce titre auprès de la bailleresse.

En conséquence, faute de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, la demande en réduction du prix du loyer de M., [E], [Q] est rejetée.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme, [A], [M], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme, [A], [M] étant condamnée aux dépens elle n’a pas vocation à percevoir une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

En conséquence sa demande en paiement de la somme de 1600,00 euros de ce chef est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable mais mal fondée l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

REJETTE la demande de Mme, [A], [M] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 24 février 2015 et l’en déboute ;

REJETTE la demande d’expulsion formée par Mme, [A], [M] à l’encontre de M., [E], [Q] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 3983,40 euros de Mme, [A], [M] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en fixation et en paiement d’une indemnité d’occupation de Mme, [A], [M] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en réduction du montant du loyer formée par M., [E], [Q] et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme, [A], [M] aux dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1600,00 euros de Mme, [A], [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 19 mars 2026.

La Greffière, Le Juge,