Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 06 Février 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

33, avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M] [P]

Porte 1005 Aquarelle

20 rue des Jardins

44840 LES SORINIERES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02192 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEI3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [B] [M] [P]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 31 août 2023, prenant effet le 28 septembre 2023, pour une durée de six ans renouvelable, la société anonyme CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [M] [P], un local à usage d’habitation porte 1005 au rez-de-chaussée sis 20 rue des Jardins aux Sorinières (44840) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 555 euros, outre une provision sur charges de 87,73 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 530 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 11 mars 2024, la société anonyme CDC HABITAT a délivré à Monsieur [B] [M] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la société anonyme CDC HABITAT a assigné Monsieur [B] [M] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— constater à titre principal à compter du 11 avril 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 22 avril 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 31 août 2023 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation dudit bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [B] [M] [P] à payer à la société anonyme CDC HABITAT :

— la somme de 1 447 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 11 avril 2024 ou du 22 avril 2024 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayé sans mise en demeure préalable :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 avril 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [B] [M] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Monsieur [B] [M] [P] sera condamné à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effectie des lieux ;- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société anonyme CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, maintenant sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 3 534 euros arrêtée au 2 décembre 2024, terme de décembre inclus. Par ailleurs, elle a précisé que le dernier règlement effectué par le locataire datait du mois d’août 2024 et que le montant du loyer résiduel était de 625,45 euros. Elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [B] [M] [P] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 500 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir le revenu solidarité active après avoir perdu son emploi et ne pas avoir de véhicule pour travailler en intérim. De plus, il a déclaré être parti plusieurs mois aux Etats-Unis, période durant laquelle la personne de confiance qu’il avait désignée n’a pas fait le nécessaire pour payer son loyer. Enfin, il a fourni à l’audience la preuve de la souscription d’une assurance.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [B] [M] [P] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [B] [M] [P] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. Le décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience fait apparaître un solde débiteur de 3 534 euros au 2 décembre 2024, terme de décembre inclus. Il convient de déduire de cette somme celle de 307,89 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens (127,88 euros + 180,01 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 3 226,11 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [M] [P] à son paiement selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 926,67 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bailleur n’a pas maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Le contrat signé par les parties prévoit, en son article 7, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [B] [M] [P] un commandement de payer, pour un montant principal de 1 926,67 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [M] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 12 mai 2024, Monsieur [B] [M] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 12 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours, et ce jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [B] [M] [P] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [B] [M] [P]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [B] [M] [P] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 500 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières de Monsieur [B] [M] [P] sont nées à la suite de la perte de ses emplois liée à son manque de mobilité, celui-ci n’ayant pas de moyen de transport privé. Du fait de ses ressources actuelles, composées uniquement du revenu solidarité active, le locataire n’est pas en mesure d’honorer le paiement régulier de ses loyers. Ce dernier s’est toutefois inscrit à France Travail afin d’être accompagné et multiplie les demandes d’emploi dans plusieurs entreprises. Il est également indiqué que Monsieur [B] [M] [P] a tenté, en vain, de joindre son bailleur afin de trouver une solution. Enfin, il est précisé que celui-ci souhaite se maintenir dans les lieux.

Lors de l’audience, il a confirmé que ses revenus mensuels se composent uniquement du revenu solidarité active.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [B] [M] [P] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers, le dernier paiement datant du mois d’août 2024.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [B] [M] [P] ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées.

Dès lors, la demande de délais visant la suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [M] [P], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la société anonyme CDC HABITAT afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [B] [M] [P] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 31 août 2023 entre la société anonyme CDC HABITAT et Monsieur [B] [M] [P] portant sur un local à usage d’habitation porte 1005 au rez-de-chaussée sis 20 rue des Jardins aux Sorinières (44840) et ses accessoires, sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [M] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [M] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat, et CONDAMNE Monsieur [B] [M] [P] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [P] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 3 226,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 2 décembre 2024, terme de décembre inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 926,67 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement aux fins de suspendre la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [P] à verser à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [P] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA