REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00246 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GZU3

N° minute : 24/00394

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [N] [X]

né le 03 Septembre 1993 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [M] épouse [X]

née le 31 Janvier 1992 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Octobre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

copies délivrées le 14 NOVEMBRE 2024 à :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

Monsieur [N] [X]

Madame [Y] [M] épouse [X]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 14 NOVEMBRE 2024 à :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

RAPPEL DES FAITS

La Société Civile Immobilière FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] un logement et un garage situés au 1er étage, [Adresse 2] à [Localité 5] (01) par contrat du 18 novembre 2021, pour un loyer mensuel de 828,87 €, provision sur charges incluse.

M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] ont quitté les lieux et le bail a été résilié. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 24 février 2023.

Saisi par la SCI FONCIERE se plaignant de loyers, charges et réparations locatives impayés, le médiateur a constaté le 21 juin 2024 l’impossibilité de concilier les parties.

La SCI FONCIERE a fait assigner M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024 pour obtenir la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 03 octobre 2024, la SCI FONCIERE, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] à lui payer la somme de 4.141,34 € au titre des loyers, charges et réparations locatives au 04 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la somme de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Bien que régulièrement assignés le 31 juillet 2024 tous les deux selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI FONCIERE produit deux décomptes démontrant que M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] restent devoir la somme de 3.632,24 € à la date du 16 juillet 2024, incluant la régularisation des charges de l’année 2022 et les loyers jusqu’au 24 février 2023, date du départ des locataires. Cette somme ne comprend pas, en revanche, les réparations locatives qui seront traitées séparément.

Les défendeurs, non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 3.632,24 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (31 juillet 2024), et dépôt de garantie déduit.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 23 décembre 2021 et l’état des lieux de sortie a été établi le 24 février 2023.

La SCI FONCIERE sollicite la somme de 509,10 € au titre des réparations engagées suite au départ des locataires, qui se décompose comme suit :

— Remplacement d’un élément de la cave : 49,50 € TTC (45 x 10% TVA)

— Nettoyage : 102 € TTC (6 + 4 + 8 + 8 + 7 + 20 + 3 + 2 + 5 + 6 + 16 x 20% TVA)

— Peinture : 115,50 € TTC (105 x 10 % TVA)

— Dépréciation peinture : 159,60 € TTC (10 + 10 + 6 + 10 + 21 + 10 + 6 + 10 + 10 + 10 + 10 + 10 + 10 x 20% TVA)

— Remplacement prise électrique : 11 € TTC (10 x 10% TVA)

— Remplacement poignée de baie vitrée : 27,50 € TTC (25 x 10% TVA)

— Déplacement : 44 € TTC (40 x 10% TVA)

Concernant le remplacement d’un élément de la cave, les états des lieux d’entrée et de sortie ne comportent aucune différence concernant cette pièce. En outre, le bailleur ne précise pas sur quel élément porte ce remplacement.

La somme de 49,50 € n’est pas justifiée et il a donc lieu de rejeter la demande de la SCI FONCIERE s’agissant du remplacement d’un élément de la cave.

Concernant le nettoyage, il porte sur plusieurs pièces et éléments du logement.

— Dans la chambre 1, l’état des lieux de sortie relève la présence de trace de doigts sur la porte bois alors que ça n’apparaissait pas sur l’état des lieux d’entrée.

— Dans la cuisine, l’état des lieux de sortie indique également que le mur gauche présente quelques traces, alors qu’elles ne s’y trouvaient pas à l’entrée.

— Dans la salle d’eau, s’agissant du receveur de la douche et du lavabo, si l’état des lieux de sortie relève quelques traces et poussières, ces éléments étaient déjà notés dans l’état des lieux d’entrée. En revanche, l’état des lieux de sortie note que le plan de vasque est poussiéreux alors que ça n’apparaissait pas à l’entrée.

— Dans le séjour, l’état des lieux de sortie indique que la baie vitrée présente quelques traces, est rayée et sale, que la poignée en aluminium de la porte est sale et que le carrelage du sol est poussiéreux. Or, l’état des lieux d’entrée notait déjà que la baie vitrée était sale avec quelques traces, et que la poignée comme le sol étaient déjà sales.

— Dans les WC, l’état des lieux de sortie relève que les plinthes sont poussiéreuses, que la porte bois présente des traces de doigts et que la cuvette est sale. Or, l’état des lieux d’entrée notait déjà que les plinthes étaient sales et que la cuvette était entartrée et le joint sale. En revanche, la porte en bois était en bon état, sans trace.

Il y a donc lieu de retenir que les locataires sont tenus de supporter les frais de nettoyage de la porte en bois de la chambre 1 (7,20 € TTC), du mur gauche de la cuisine (4,80 € TTC), du plan de vasque de la salle d’eau (8,40 € TTC) et de la porte en bois des WC (7,20 € TTC). Les autres éléments restent à la charge du bailleur.

En conséquence, la somme incombant aux locataires s’agissant du nettoyage du logement s’élève à 27,60 € TTC.

Concernant la peinture à refaire sur le mur de droite de la chambre 4, l’état des lieux de sortie indique que ce mur est dans un état moyen et présente quelques traces et notamment des traces d’adhésif, ce qui n’apparaissait pas dans l’état des lieux d’entrée qui indiquait que ce mur était en bon état.

Les locataires sont donc tenus de réparer la dégradation de la peinture de la chambre 4 à droite et il sera mis à leur charge la somme de 115.50 € TTC, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

Concernant la dépréciation de la peinture, plusieurs murs seraient dégradés et engendraient donc une dépréciation de la peinture :

— Dans la chambre 1, l’état des lieux de sortie indique que le mur gauche est en état d’usage normal avec quelques traces alors que l’état des lieux d’entrée notait que le mur était en bon état.

— Dans la chambre 3, l’état des lieux de sortie relève que le mur de droite est en état d’usage normal et qu’il présente quelques traces avec deux trous rebouchés. Or, l’état des lieux d’entrée indiquait qu’il était en bon état.

— Dans la chambre 4, l’état des lieux de sortie indique que les murs d’accès et de droite sont dans un état moyen avec des trous rebouchés, des traces d’application de peinture et des traces d’adhésif. Les murs de face et de gauche sont en état d’usage normal avec des trous rebouchés et quelques traces. Or, l’état des lieux d’entrée notait que ces 4 murs étaient en bon état.

— Dans la cuisine, l’état des lieux de sortie indique que le mur de droite est en état d’usage normal avec quelques traces alors qu’il était en bon état à l’entrée.

— Dans le séjour, l’état des lieux de sortie relève que les murs d’accès, de droite, de face et de gauche sont en état d’usage normal avec quelques traces alors qu’ils étaient tous en bon état à l’entrée des locataires.

Ainsi, la demande du bailleur de faire supporter la somme de 159,60 € aux locataires en raison de la dépréciation de la peinture des murs du logement est bien fondée mais sera réduite à la somme de 147,30 € TTC, la dégradation du mur de droite de la chambre 4 étant déjà réparée.

Concernant le remplacement de la prise électrique de la salle d’eau, l’état des lieux de sortie indique qu’elle est en mauvais état avec une brûlure importante. Or, l’état des lieux d’entrée notait qu’elle était en bon état. Les locataires sont donc tenus de réparer la dégradation de la prise électrique de la salle d’eau et il sera mis à leur charge la somme de 11 € TTC, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

Concernant le remplacement de la poignée de la baie vitrée du séjour, l’état des lieux de sortie relève qu’elle est en état moyen car elle est écaillée et abîmée. Or, l’état des lieux d’entrée indiquait seulement qu’elle était écaillée et en état d’usage normal. Les locataires sont donc tenus de réparer la dégradation de la poignée de la baie vitrée du séjour et il sera mis à leur charge la somme de 27,50 € TTC, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

Il convient donc de réduire la somme réclamée et de mettre à la charge des locataires sortants uniquement une somme de 372,90 € TTC au titre des réparations locatives (comprenant le coût de déplacement de l’entreprise de 44 € TTC).

Ainsi, M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] sont redevables de la somme de 372,90 € TTC (27,6 + 115,50 + 147,30 + 11 + 27,50 + 44).

Le dépôt de garantie ne doit pas être déduit de cette somme, celui-ci ayant déjà été déduit à la date du 20 juin 2023 dans le décompte versé par le bailleur.

Ainsi, il convient de condamner M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] à payer à la SCI FONCIERE la somme de 372, 90 € au titre des réparations locatives, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée. Le contrat de bail ne stipule pas expressément la solidarité entre les locataires pour le paiement des réparations locatives.

Toutefois, en application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code. Les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues en application du contrat de bail.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE, M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 3.632,24 € (décompte arrêté au 16 juillet 2024, incluant la régularisation des charges de l’année 2022 et les loyers jusqu’au 24 février 2023, date du départ des locataires et dépôt de garantie déduit), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024;

CONDAMNE solidairement M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 372,90 € au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,