TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/05879 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRZN

Minute : 25/205

S.A.S. ECLA NOISY OPCO

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [B] [T] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Février 2025; par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A.S. ECLA NOISY OPCO

siège social, [Adresse 2]

[Localité 4]

S.A. SEYNA

siège social, [Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par leur mandataire commun, la société GARANTME

Siège social, situé [Adresse 8]

[Localité 6]

tous représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [B] [T] [Z]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 10]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2022, la SAS ECLA NOISY OPCO a donné à bail à Madame [B] [T] [Z] un logement meublé situé [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 560 euros.

Par acte séparé du 9 novembre 2022, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [B] [T] [Z] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, la SAS ECLA NOISY OPCO a fait signifier à Madame [B] [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1121.79 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la SAS ECLA NOISY OPCO et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [B] [T] [Z] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,condamner Madame [B] [T] [Z] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS ECLA NOISY OPCO à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [B] [T] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [B] [T] [Z] au paiement de la somme de 2860.47 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à la SA SEYNA, subrogés dans les droits de la SAS ECLA NOISY OPCO,la condamner au paiement à la SAS ECLA NOISY OPCO d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 juin 2024.

À l’audience du 5 décembre 2024, la SAS ECLA NOISY OPCO et la SAS EYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent la créance à la somme de 3299.59 euros, arrêtée au mois de novembre inclus, au bénéfice de la caution. Elles font état d’un plan de surendettement en date du 30 septembre 2024 prononçant un moratoire sur vingt-quatre mois. Elles s’opposent à tous délais.

Elles indiquent que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu’elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges.

Madame [B] [T] [Z], ne conteste pas la dette. Elle fait état d’une suspension de ses ressources dans la phase d’attente du renouvellement de son titre de séjour.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Aucun décompte actualisé n’est parvenu au tribunal comme sollicité.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les demandes de la SAS ECLA NOISY OPCO :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS ECLA NOISY OPCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS ECLA NOISY OPCO aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 9 novembre 2022 pour une durée d’un an et tacitement reconduit le 9 novembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 16 avril à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 novembre 2022 à compter du 17 avril 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 5 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 novembre 2024 que la SAS ECLA NOISY OPCO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [T] [Z] à payer à Monsieur [O] [C] la somme de 10212,85 euros, au titre des sommes dues au 24 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 sur la somme de 6791,81 euros, de l’assignation du 10 juillet 2023 sur la somme de 1034,50 euros et du présent jugement sur le surplus.

Après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA, selon quittance des 23 février 2024, 22 mars 2024, 25 avril 2024, et 25 mai 2024, pour un total de 2900.47 euros, la somme de 399.12 euros reste due à la SAS ECLA NOISY OPCO.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [T] [Z] à payer à la SAS ECLA NOISY OPCO la somme de 399.12 euros, au titre des sommes dues au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Toutefois, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a imposé le 30 septembre 2024 au profit de Madame [B] [T] [Z] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois. Il n’est pas contesté que cette mesure demeure en cours.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 31 décembre 2026.

Au contraire, en cas de non-paiement du loyer courant et des charges, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [B] [T] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [T] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

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Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, en date des 23 février 2024, 22 mars 2024, 25 avril 2024, et 25 mai 2024, reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2900.47 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [B] [T] [Z] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [T] [Z] à payer à la SAS SEYNA la somme de 2900.47 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 juin 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [T] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [B] [T] [Z] à payer à la SA SEYNA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ECLA NOISY OPCO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 novembre 2022 entre la SAS ECLA NOISY OPCO d’une part, et Madame [B] [T] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 17 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [B] [T] [Z] à payer à la SAS ECLA NOISY OPCO la somme de 399,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 31 décembre 2026 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [T] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [B] [T] [Z] à payer à la SAS ECLA NOISY OPCO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [B] [T] [Z] à payer à la SA SEYNA la somme de 2900.47 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [B] [T] [Z] à payer à la SA SEYNA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [T] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS ECLA NOISY OPCO et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT