TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/57549 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DZJ

N° : 3

Assignation du :

05 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [I] [F] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 4] (Bénin)

représentée par M^e Sabine ARNAULD, avocat au barreau de PARIS – #C2496

DEFENDERESSE

La société VIDEOPTIC S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS – #G0117

DÉBATS

A l’audience du 30 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1er octobre 2005, la société COFFI a donné à bail commercial à la société VIDEOPTIC des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 18.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Mme [I] [F] a acquis l’immeuble le 10 juillet 2006.

Un avenant au bail a été signé le 10 juillet 2006, modifiant la destination du local, le montant du loyer et le dépôt de garantie.

La société VIDEOPTIC a informé la bailleresse de sa volonté de quitter les lieux au 1er juillet 2024, puis au 31 décembre 2024.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 30 avril 2024, à la société VIDEOPTIC, pour une somme de 13.980,58 euros, au titre de l’arriéré locatif au 16 avril 2024.

Par acte du 5 novembre 2024, Mme [I] [F] a fait assigner la société VIDEOPTIC devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société VIDEOPTIC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société VIDEOPTIC à payer à Mme [I] [F] la somme provisionnelle de 14.724,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, et capitalisation,

— condamner la société VIDEOPTIC au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 100 euros par jour, augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société VIDEOPTIC au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 30 décembre 2024, Mme [I] [F] a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette principale à la somme de 10.342,78 euros, décembre 2024 inclus. La bailleresse s’est opposée à tout délai, de paiement ou pour quitter les lieux.

La société VIDEOPTIC était représentée. Elle a souligné les paiements récents intervenus, et les efforts faits pour payer la dette en dépit d’un contexte économique difficile. Elle a indiqué qu’elle entendait libérer les lieux pour le 31 décembre 2024, la gérante de la société étant à la retraite, et a demandé les plus larges délais de paiement, outre le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré une note sur la libération des lieux annoncée pour le 31 décembre.

Par note reçue le 14 janvier 2025, le conseil de la demanderesse a indiqué que les lieux n’avaient pas été libérés.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 8 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [I] [F] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 13.980,58 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 1er juin 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société VIDEOPTIC et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée par rapport au loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par Mme [I] [F], l’obligation de la société VIDEOPTIC au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10.342,78 euros (échéance du mois de décembre 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société VIDEOPTIC, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Il n’y a pas lieu de prononcer la capitalisation des intérêts, pour favoriser le règlement de la dette.

IV – Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments, et que par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société VIDEOPTIC justifiant de difficultés économiques et financières sérieuses au sens de l’article pré-cité, et d’efforts de paiement qui ont permis de réduire la dette, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, délais sans effet sur la résiliation du bail et l’obligation de quitter les lieux.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société VIDEOPTIC, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société VIDEOPTIC ne permet d’écarter la demande de Mme [I] [F] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er juin 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société VIDEOPTIC et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société VIDEOPTIC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société VIDEOPTIC à payer à Mme [I] [F] la somme de 10.342,78 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 décembre 2024 (mensualité de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Accordons à la société VIDEOPTIC des délais de paiement qui porteront sur l’ensemble des sommes pré-citées,

Disons qu’elle pourra régler sa dette en 10 mensualités de 1.000 euros, payables pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière et 11ème mensualité couvrant le solde de la dette,

Rappelons que l’article 1343-5 du Code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier,

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme alors due deviendra immédiatement exigible,

Condamnons la société VIDEOPTIC à payer à Mme [I] [F] la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société VIDEOPTIC aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 27 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ