REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00220 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GYXV

N° minute : 24/00390

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. SEMCODA- SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [D] [C]

né le 10 Octobre 1973 en TURQUIE

demeurant [Adresse 2]

comparant et assisté de Monsieur [O] [C], son fils

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Octobre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

copies délivrées le 14 NOVEMBRE 2024 à :

S.A. SEMCODA

Monsieur [D] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 14 NOVEMBRE 2024 à :

S.A. SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

La SEMCODA a donné à bail à M. [D] [C] un logement situé au [Adresse 3] [Adresse 1] à [Localité 5] (01) par contrat du 15 février 2022, pour un loyer mensuel de 555,84 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 décembre 2023 ; puis elle a fait assigner M. [D] [C] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée afin de permettre au locataire de reprendre le paiement des loyers courants des mois de juillet et août 2024 et de fournir des justificatifs de revenus.

A l’audience du 05 septembre 2024, l’affaire a de nouveau été renvoyée.

A l’audience du 03 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [D] [C], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [D] [C] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [D] [C] à lui payer la somme de 10.410,49 € au titre de l’arriéré locatif au 31 août 2024, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

La SEMCODA a précisé qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le 15 décembre 2023. En outre, elle a indiqué que le locataire a bien envoyé un avis d’imposition mais n’a pas rempli l’enquête sociale ce qui n’a pas permis de régulariser le SLS.

M. [D] [C], comparant en personne et assisté de son fils M. [O] [C], reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il a déclaré avoir effectué un règlement de 2.700 € la veille de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

Par note en délibéré autorisée, la SEMCODA a fait parvenir un décompte actualisé au 3 octobre 2024 mentionnant la prise en compte d’un virement de 2.700 € amoindrissant la dette à 8.607.69 €.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SEMCODA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 15 février 2022 contient une clause résolutoire (article 5.1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.586,84 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SEMCODA produit un décompte actualisé démontrant que M. [D] [C] reste devoir la somme de 8.587.69 €, échéance du mois de septembre 2024 incluse et déduction faite des frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 20 € (10 x 2 €).

Le défendeur déclare à l’audience avoir effectué un règlement de 2.700 € la veille de l’audience, ce qui a pu être vérifié et conforme au nouveau décompte produit en cours de délibéré.

Pour le reste le défendeur ne conteste pas les sommes dues. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 8.587.69 € (décompte arrêté au 3 octobre 2024).

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8.587.69 € (décompte arrêté au 3 octobre 2024), outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [D] [C] a effectué la veille de l’audience un paiement équivalent à environ trois mois de loyer et ce dernier travaille. De plus il apparaît qu’actuellement il lui est facturé un sur-loyer qui pourrait être régularisable.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [D] [C] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [D] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2022 entre la SEMCODA et M. [D] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 1] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [C] à verser à la SEMCODA la somme de 8.587.69 € (décompte arrêté au 3 octobre 2024, incluant l’échéance du mois de septembre 2024) ;

AUTORISE M. [D] [C] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 230 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEMCODA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [C] soit condamné à verser à la SEMCODA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,