REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00280 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2F6

N° minute : 24/00375

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND [Localité 3] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [K] [C]

né le 23 Mai 1948 à [Localité 4] (REPUBLIQUE DE GUINEE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [C]

née le 05 Juillet 1961 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Septembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

copies délivrées le 06 NOVEMBRE 2024 à :

GRAND [Localité 3] HABITAT

Monsieur [K] [C]

Madame [T] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 NOVEMBRE 2024 à :

GRAND [Localité 3] HABITAT

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public Municpal d’HLM de [Localité 3] (devenu l’Office Public de l’habitat [Localité 3] HABITAT) a donné à bail à M. [K] [C] et Mme [T] [C] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (01) par contrat du 08 juin 2007, pour un loyer mensuel de 355,38 € provision sur charges incluse.

Par jugement du 15 mai 2021 du Tribunal de Première Instance de Kaloum (République de Guinée), le divorce de M. [K] [C] et de Mme [T] [C] a été prononcé.

Par acte notarié du 06 juillet 2023, l’office public de l’habitat [Localité 3] HABITAT a changé sa dénomination et est devenu GRAND [Localité 3] HABITAT.

Des loyers étant demeurés impayés, GRAND [Localité 3] HABITAT a fait signifier un commandement de payer, le 18 mars 2024 ; puis il a fait assigner M. [K] [C] et Mme [T] [C] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024 pour obtenir le prononcé de la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 septembre 2024, GRAND [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [K] [C] et Mme [T] [C], ainsi que tous occupants de leur chef,

— de condamner solidairement M. [K] [C] et Mme [T] [C] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [K] [C] et Mme [T] [C] à lui payer la somme de 2.438,69 € au titre de l’arriéré locatif au 31 août 2024, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

GRAND [Localité 3] HABITAT a indiqué que les locataires ont réglé le loyer du mois de juillet 2024 avec un acompte de 200 € en règlement de l’arriéré. En outre, il a précisé qu’un rappel des APL a été effectué en juillet. Enfin, il a rappelé que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant du mois d’août 2024.

Bien que régulièrement assignés le 17 juin 2024 à étude, M. [K] [C] et Mme [T] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, GRAND [Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LE PRONONCE DE LA RESILIATION

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (…)

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux.

En l’espèce, M. [K] [C] et Mme [T] [C] ne se sont pas acquittés de plusieurs mois de loyers et la dette est ancienne puisqu’elle date du mois de mars 2021. En outre, si les locataires ont repris le paiement du loyer de juillet avec un acompte de 200 € en règlement de l’arriéré, ils n’ont en revanche repris que partiellement le paiement du loyer des mois d’août et septembre 2024.

Enfin, ils n’ont pas comparu et l’audience et aucun élement de la situation financière, familiale ou sociale des locataires n’a été porté à la connaissance du tribunal.

Il s’agit là de manquements suffisamment graves aux obligations pesant sur les locataires, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion à la date du présent jugement, sans qu’il puisse leur être octroyé de délais de paiements.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

GRAND [Localité 3] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [K] [C] et Mme [T] [C] restent devoir la somme de 2.230,26 € à la date du 02 septembre 2024, après déduction des frais de poursuites facturés les 30 septembre 2021 et 31 août 2023, pour la somme de 208,43 € (83,74 € + 124,69 €) qui font partie des dépens ou ne sont pas afférents à la présente procédure.

Les défendeurs, non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 2.230,26 € au 31 août 2024, outre les indemnités d’occupation postérieures à compter du présent jugement.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aucune clause de solidarité n’est prévue expressément dans le contrat de bail. En outre, les locataires sont divorcés depuis 2021, de sorte que la solidarité de l’article 220 du code civil au titre des dettes ménagères ne peut s’appliquer.

La demande de condamnation solidaire sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [C] et Mme [T] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir GRAND [Localité 3] HABITAT, M. [K] [C] et Mme [T] [C] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 08 juin 2007 entre GRAND [Localité 3] HABITAT et M. [K] [C] et Mme [T] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (01) à compter du présent jugement ;

AUTORISE GRAND [Localité 3] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [C] et Mme [T] [C] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [K] [C] et Mme [T] [C] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [K] [C] et Mme [T] [C] à verser à GRAND [Localité 3] HABITAT la somme de 2.230,26 € (décompte arrêté au 02 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, et incluant un règlement de 200 € effectué le 02 septembre 2024) ;

CONDAMNE M. [K] [C] et Mme [T] [C] à payer à GRAND [Localité 3] HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du présent jugement jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [C] et Mme [T] [C] à verser à GRAND [Localité 3] HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [C] et Mme [T] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 06 novembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,