REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HB2E

N° minute : 25/00287

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [G] [K] [T] [B]

né le 23 Novembre 1996 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2025

copies délivrées le 31 JUILLET 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [G] [K] [T] [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 31 JUILLET 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à M. [G] [B] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 1] [Localité 7] (01), pour un loyer mensuel de 677,97 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 octobre 2024 ; puis il a fait assigner M. [G] [B] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [G] [B], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [G] [B] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [G] [B] à lui payer la somme de 4.528,32 € au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2025, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE précise qu’un Supplément de Loyer de Solidarité a été appliqué. Il indique que le dernier versement date du mois de mars 2025 et n’était que partiel. De fait, il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [G] [B] comparaît en personne et déclare que la quittance indique un montant de 4.100 € au titre de la dette au mois de mai 2025. Il indique en outre pouvoir reprendre le paiement à partir de fin mai et demande à pouvoir bénéficier d’un renvoi pour reprendre le paiement du loyer courant.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE indique ne pas être opposé au renvoi de l’affaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin de permettre au locataire de reprendre le paiement du loyer courant.

A l’audience du 19 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.340,97 € au 31 mai 2025. Il précise que le dernier versement date du mois de mars 2025. Il indique également que le SLS a été régularisé.

M. [G] [B] comparaît en personne et déclare avoir effectué un règlement de 650 € le 17 juin. Il indique être en capacité de payer son loyer et propose de payer la somme de 100 € par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

A la demande du tribunal, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit une note en cours de délibéré et un décompte actualisé de la dette à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.455,06 €.

Toutefois, ce commandement indiquait que le locataire disposait d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer sa dette locative. Il a donc pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois pour apurer sa dette, de sorte qu’il convient de retenir ce délai, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M. [G] [B] reste devoir la somme de 4.340,97 € au 31 mai 2025 (puis 4.948,32 € à la date du 30 juin 2025).

Si M. [G] [B] a déclaré à la dernière audience avoir effectué un versement de 650 € le 17 juin 2025, force est de constater que ce règlement n’apparaît pas sur le décompte produit en cours de délibéré et que lui-même n’avait pas rapporté la preuve de ce règlement.

Le défendeur n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4.340,97 € au 31 mai 2025, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [G] [B] a sollicité des délais de paiement suspensifs. Il a expliqué être artisan non salarié et avoir deux enfants à charge. Il a déclaré être en capacité de payer son loyer et a proposé de payer la somme de 100 € par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette. En outre, il a déclaré avoir effectué un règlement de 650 € le 17 juin.

Toutefois, le décompte produit par le bailleur en cours de délibéré ne fait apparaître aucun règlement depuis le 31 mars 2025 et le défendeur n’a lui-même pas rapporté la preuve de ses allégations.

M. [G] [B] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’étant pas en capacité de régler l’arriéré, il ne peut être fait droit à sa demande de délais suspensifs. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2024 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [G] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 5] à [Localité 7] (01) sont réunies à la date du 19 décembre 2024

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [B] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [G] [B] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [G] [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 4.340,97 € (décompte arrêté au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025) ;

CONDAMNE M. [G] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,