REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6WL

N° minute : 25/00097

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [K] [V] [T] épouse [D]

née le 04 Juin 1983 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Février 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :

DYNACITE

Madame [K] [V] [T] épouse [D]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :

DYNACITE

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à Mme [K] [T] épouse [D] et M. [N] [D] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] (01) par contrat du 18 août 2009, pour un loyer mensuel de 547,68 € provision sur charges incluse.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a également donné à bail à Mme [K] [T] épouse [D] et M. [N] [D] un garage situé au [Adresse 1] à [Localité 6] (01) par contrat du 29 mars 2023, pour un loyer mensuel de 45,59 € provision sur charges incluse.

Par courrier en date du 12 juillet 2023, M. [N] [D] a indiqué au bailleur avoir quitté le logement suite à son incarcération au centre pénitentiaire de [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 septembre 2024 ; puis il a fait assigner Mme [K] [T] épouse [D] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 06 février 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit des baux du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [K] [T] épouse [D], ainsi que tous occupants de son chef, concernant tant le logement que le garage ;

— de condamner Mme [K] [T] épouse [D] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner Mme [K] [T] épouse [D] à lui payer la somme de 3.507,16 € au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2025, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a précisé qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de septembre 2024.

Mme [K] [T] épouse [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle a indiqué qu’elle ne s’oppose pas à l’expulsion mais a demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement sur 24 mois. En outre, elle a déclaré ne pas avoir déposer de dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 03 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail du logement conclu le 18 août 2009 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de deux mois. Le bail du garage conclu le 29 mars 2023 contient également une clause résolutoire (article 12-1) faisant expressément référence à un délai d’un mois.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.471,74 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du logement et du garage étaient réunies à la date du 13 novembre 2024, le bail du garage étant considéré comme un accessoire du bail du logement.

A l’audience, Mme [K] [T] épouse [D] n’a pas formulé de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré vouloir quitter le logement et n’est donc pas opposée à l’expulsion.

L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que Mme [K] [T] épouse [D] reste devoir la somme de 3.507,16 € à la date du 04 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle à compter du 13 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3.507,16 € arrêtée au 04 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

En l’espèce, si Mme [K] [T] épouse [D] n’a pas demandé des délais permettant la suspension des effets de la clause résolutoire, elle a toutefois demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement.

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, Mme [K] [T] épouse [D] a expliqué avoir fait face à une baisse de revenus et être en arrêt depuis trois semaines. Elle a déclaré avoir perçu seulement 200 € de revenus au mois de février.

En outre, le diagnostic social et financier ajoute qu’un dossier de surendettement est envisagé, mais Mme [K] [T] épouse [D] n’a pas justifié de démarches en ce sens.

Mme [K] [T] épouse [D], n’ayant effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2024, n’a pas prouvé la réalité de son engagement. De plus, elle n’apparaît pas en capacité de régler l’arriéré, il ne peut donc être fait droit à sa demande de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [T] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2009 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE d’une part et Mme [K] [T] épouse [D] et M. [N] [D] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au 2e étage, [Adresse 1] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2023 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE d’une part et Mme [K] [T] épouse [D] et M. [N] [D] d’autre part concernant le garage situé au [Adresse 1] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [T] épouse [D] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [K] [T] épouse [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, concernant tant le logement que le garage ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE Mme [K] [T] épouse [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 3.507,16 € (décompte arrêté au 04 février 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025) ;

CONDAMNE Mme [K] [T] épouse [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE Mme [K] [T] épouse [D] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [T] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 20 mars 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,