REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00360 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HGMU

N° minute : 25/00423

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [F] [L] [I]

né le 1er mars 1986 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 2]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [F] [L] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 décembre 2023, à effet à cette même date, l’Office public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE, établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au registre du commerce et des sociétés de BOURG EN BRESSE (01) sous le numéro B 779 306 471 (ci-après dénommé « DYNACITE  ») a donné à bail à Monsieur [F] [L] [I], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 396,56 euros hors charges.

DYNACITE a fait délivrer le 7 avril 2025 à Monsieur [F] [L] [I] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1866,15 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 avril 2025, DYNACITE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 juillet 2025, DYNACITE a attrait Monsieur [F] [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [L] [I] ;de condamner Monsieur [F] [L] [I] au paiement des sommes suivantes :

5504,19 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 juin 2025, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;460 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

de dire que la décision est exécutoire de droit.

DYNACITE a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 29 juillet 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 6 novembre 2025.

L’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 9284,17 euros à la date du 31 octobre 2025. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience, en précisant qu’aucun règlement n’était intervenu et qu’un sur-loyer solidaire était appliqué depuis le mois de janvier 2025.

Monsieur [F] [L] [I], régulièrement cité en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que DYNACITE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 8 décembre 2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de six semaines.

Néanmoins, le commandement de payer délivré le 7 avril 2025 laisse un délai de 2 mois au locataire pour s’acquitter de sa dette locative, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai plus favorable, que le bailleur a entendu accorder au locataire.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [F] [L] [I] le 7 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1866,15 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [F] [L] [I] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 juin 2025, à l’expiration du délai de deux mois visé dans le commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [F] [L] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [L] [I] et de dire que faute pour Monsieur [F] [L] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [F] [L] [I] cause manifestement et nécessairement un préjudice à DYNACITE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [L] [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, DYNACITE verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 9284,17 euros, incluant le mois d’octobre 2025 et des surloyers qui seront déduits en cas de régularisation.

L’article 4p de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de déduire de la dette 25 euros au titre desdits frais – qui correspondent à la facturation de frais de dossier SLS 2025 –, portant la créance de DYNACITE à la somme de 9259,17 euros .

Par ailleurs, il résulte des articles L 441-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et notamment l’article L 441-9, que pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) forfaitaire dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer.

En l’espèce, DYNACITE produit un procès verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, justifiant avoir envoyé à Monsieur [F] [L] [I], un questionnaire d’enquête annuel et une relance concernant le supplément de loyer de solidarité.

Par conséquent le sur-loyer solidaire forfaitaire est bien justifié.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de DYNACITE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [L] [I] à payer la somme de 9259,17 euros actualisée au 31 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [F] [L] [I], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [F] [L] [I] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [L] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 avril 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [L] [I] à payer à DYNACITE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’Office public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE ;

CONSTATE que le bail conclu le 8 décembre 2023 entre l’Office public de l’Habitat de l’Ain – DYNACITE et Monsieur [F] [L] [I] concernant le bien sis [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [L] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [I] à payer à l’Office public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE  :

la somme de 9259,17 euros actualisée au 31 octobre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur/à son mandataire ou l’expulsion ;

AUTORISE DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [L] [I] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [F] [L] [I] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [I] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] [I] à payer à l’Office public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE