REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00203 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCNS

N° minute : 25/00294

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA CELLULE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mathilde BAUTRANT avocat au barreau de Paris, substituée par M^e Manon VIALLE, substituée par M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocats au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [E] [L]

né le 10 Novembre 1974 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2025

copies délivrées le 31 JUILLET 2025 à :

S.C.I. LA CELLULE

Monsieur [E] [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 31 JUILLET 2025 à :

S.C.I. LA CELLULE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 juillet 2018, la SCI LA CELLULE a donné à bail à M. [E] [L] et Mme [Z] [B] un logement situé au [Adresse 1] à MANZIAT (01), pour un loyer mensuel de 485 € provision sur charges incluse.

Par courrier en date du 17 juin 2021, Mme [Z] [B] a donné congé au bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA CELLULE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 janvier 2025 ; puis elle a fait assigner M. [E] [L] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 juin 2025, la SCI LA CELLULE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [E] [L], ainsi que tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

— dire qu’elle sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de M. [E] [L] et qu’ils seront libres d’en disposer ;

— de condamner M. [E] [L] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [E] [L] à lui payer la somme de 2.317,72 € au titre de l’arriéré locatif au 12 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.979,60 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de clause résolutoire suspendus, juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu ;

— de condamner M. [E] [L] à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La SCI LA CELLULE précise que le règlement du mois de juin est revenu impayé et que donc le dernier loyer payé date du 06 juin 2025.

M. [E] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il déclare ne pas s’opposer à la résiliation du bail car il souhaite quitter le logement. Il explique avoir fait une demande de logement social pour obtenir un loyer moins onéreux. En outre, il expose sa situation personnelle et financière et indique avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 08 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.805,79 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 06 février et 06 mars 2025 étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2025.

A l’audience, M. [E] [L] ne s’est pas opposé à la résiliation du bail car il souhaite quitter le logement. Il a expliqué avoir fait une demande de logement social pour obtenir un loyer moins onéreux.

En l’absence de demande spécifique du défendeur, l’expulsion de M. [E] [L] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

De même, la demande d’expulsion sous astreinte n’étant fondée ni en droit ni en fait, il y a lieu de rejeter cette demande.

Enfin, le sort des meubles en cas d’expulsion sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI LA CELLULE produit un décompte démontrant que M. [E] [L] reste devoir la somme de 2.317,72 € à la date du 12 juin 2025 dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les frais de gestion pour impayé bancaire, indûment comptabilisés, soit la somme de 90 € (3 x 30 €),

— les frais de recommandés, indûment comptabilisés, soit la somme de 270 € (9 x 30 €).

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.957,72 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

D’importants règlements étant intervenus après le commandement de payer puis après l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juillet 2018 entre la SCI LA CELLULE et M. [E] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à MANZIAT (01) sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

AUTORISE la SCI LA CELLULE à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [L] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [E] [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI LA CELLULE de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [E] [L] à verser à la SCI LA CELLULE la somme de 1.957,72 € (décompte arrêté au 12 juin 2025, incluant l’échéance du mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer à la SCI LA CELLULE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,