JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 22/02842 – N° Portalis DBWH-W-B7G-GCHK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [T]

né le 18 Novembre 1974 à [Localité 11],

Madame [M] [B]

née le 13 Janvier 1983 à [Localité 10],

demeurant ensemble [Adresse 3] -[Localité 1]

représentés par M^e Julie BEUGNOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 238

DEFENDEURS

Madame [X] [P]

née le 12 Avril 1988 à [Localité 14]

Monsieur [F] [E]

né le 08 Octobre 1974 à [Localité 13],

demeurant ensemble [Adresse 2]-[Localité 1]

représentés par M^e Virginie PEZZELLA, avocat au barreau d’AIN, vestiaire : 105

S.A.S. IMMOFAST INVEST

immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 751 388 190

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 520

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 17 Avril 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

A l’audience, Monsieur DRAGON a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SAS IMMOFAST INVEST, propriétaire d’une parcelle de terrain située [Adresse 12] sur la commune de [Localité 1] et reprise au cadastre sous la référence C n° [Cadastre 5], a procédé à sa division et à la vente des différents lots en résultant. Le plan de division et de bornage a été réalisé par Monsieur [L] [I]. Monsieur [R] [T] et Madame [M] [B] ont fait l’acquisition suivant acte authentique en date du 29 septembre 2020 d’un immeuble à usage d’habitation édifié sur la parcelle C n° [Cadastre 7]. Par actes authentiques en date des 14 décembre 2020 et 16 juillet 2021, Monsieur [F] [E] a fait l’acquisition des parcelles voisines cadastrées C n° [Cadastre 8] et n° [Cadastre 9]. Au préalable, il avait obtenu un permis de construire pour l’édification d’une maison individuelle sur ce terrain.

Un différend va intervenir entre Monsieur [T] et Madame [B] d’une part et Monsieur [E] d’autre part s’agissant de la limite entre les deux propriétés et plus précisément s’agissant de la propriété d’une parcelle de terrain triangulaire située entre un muret et les bornes installées par le géomètre-expert ayant procédé à la division. L’origine de ce différend résulte de la discordance apparente entre l’extrait du plan cadastral et le plan de division et de bornage annexés à l’acte de vente de Monsieur [T] et Madame [B]. Il semble en effet résulter du premier document que le muret présent est situé sur leur terrain et du second que le muret est situé sur la propriété de Monsieur [E].

Le 20 janvier 2021, Monsieur [T] va former un recours gracieux contre le permis de construire accordé à Monsieur [E] devant le maire de la commune de [Localité 1]. Le 4 février 2021, l’édile a rejeté sa contestation. Par requête en date du 1er avril 2021, le même va saisir le président du tribunal administratif de Lyon, statuant en référé, aux fins que soit ordonnée la suspension de l’exécution du permis de construire litigieux. Par ordonnance en date du 28 avril 2021, le juge des référés a rejeté sa requête. Monsieur [T] va également par requête enregistrée le 15 mars 2021, saisir le tribunal administratif de Lyon d’une demande au fond tendant à l’annulation du permis de construire. Par jugement en date du 19 juillet 2022, le tribunal administratif a rejeté la requête de Monsieur [T].

Dans le même temps, par ordonnance en date du 18 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Lyon, également saisi à la requête de Monsieur [T] et Madame [B], a ordonné en référé à Monsieur [E] de ne pas réaliser les travaux de démolition ou de construction sur la bande de terrain s’étendant depuis le muret existant jusqu’aux bornes installées en décembre par le cabinet [I] et ce jusqu’à la date de dépôt du rapport d’expertise et ordonné une mesure d’instruction confiée à Monsieur [V], géomètre-expert, avec pour mission notamment d’analyser les titres de propriété des requérants afin de déterminer la limite séparative entre les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ainsi que la superficie réelle des parcelles en question.

Monsieur [V] a établi son rapport d’expertise le 31 mars 2022. Il en ressort essentiellement que les actes de vente entre la société IMMOFAST INVEST et Monsieur [E] d’une part et Monsieur [T] et Madame [B] d’autre part ont été régulièrement passés, que les deux ventes font référence à la même division d’une unité foncière, que les documents de division établis étaient réguliers et réalisés dans le respect des règles de l’art et que sous réserve d’un léger décalage de cinq centimètres, les bornes avaient été implantées au bon endroit.

Suivant acte authentique en date du 28 novembre 2023, Monsieur [E] a vendu sa propriété à Madame [X] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2022, Monsieur [T] et Madame [B] ont fait assigner la société IMMOFAST INVEST et Monsieur [F] [E] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’établissement d’une servitude de passage au profit de leur fond et d’indemnisation. La procédure a été enrôlée sous le numéro 22/02842.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Monsieur [T] et Madame [B] ont fait assigner Madame [X] [P] devant le tribunal aux mêmes fins. La procédure a été enrôlée sous le numéro 24/00931.

Le 11 avril 2024, les deux instances ont été jointes sous le numéro 22/02842 par le juge de la mise en état.

Aux termes de leurs conclusions n° 4, notifiées le 22 juillet 2024 par RPVA, Monsieur [T] et Madame [B] demandent au tribunal de :

Déclarer recevable leur demande aux fins d’attribution d’une servitude légale de passage sur la parcelle C[Cadastre 8] appartenant à Madame [P] venant aux droits de Monsieur [E]) au profit de la parcelle C[Cadastre 7] leur appartenant, Ordonner l’attribution d’une servitude légale de passage sur la parcelle C[Cadastre 8] appartenant à Madame [P] venant aux droits de Monsieur [E] au profit de la parcelle C[Cadastre 7] leur appartenant, dont l’assiette portera sur la partie de terrain séparant les limites divisoires du muret existant,Condamner la société IMMOFAST INVEST au paiement de la somme de la somme de 5 250,00 euros à titre de réduction de prix de vente compte tenu des manœuvres dolosives qu’elle a perpétrées,Condamner la société IMMOFAST INVEST au paiement de l’indemnité qui sera éventuellement versée à Madame [P] en contrepartie de la servitude légale de passage concédée au profit de leur fond, Condamner la société IMMOFAST INVEST au paiement de la somme de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral qu’ils ont subi,Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [E], de Madame [P] et de la société IMMOFAST INVEST,Condamner la société IMMOFAST INVEST ou qui mieux le devra au paiement de la somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile,Condamner la société IMMOFAST INVEST ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaires, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent les dispositions des articles 682 et suivants, 1137 et 1641 du Code Civil. Ils soutiennent qu’ils ne peuvent accéder à leur garage avec leur véhicule en l’absence de création d’un droit de passage sur la propriété de leur voisine. Ils demandent à ce que l’assiette de la servitude soit fixée sur la partie triangulaire de terrain qu’ils pensaient avoir achetés en l’absence de toute autre possibilité. Ils expliquent que leur vendeur a commis une réticence dolosive en retirant la borne qui était implantée et en tirant partie du plan cadastral pour tromper ses acquéreurs et en déduisent que le prix de vente doit être réduit du montant du préjudice subi. Ils soutiennent également que la configuration des lieux constitue un vice caché dont la société IMMOFAST INVEST leur doit garantie. Ils précisent à cet égard que le vendeur étant professionnel de l’immobilier, celui-ci ne peut se prévaloir de la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés. Ils font état d’un préjudice résultant de la privation d’une parcelle de terrain de 15 m², de sommes dues au titre de la mise en place de la servitude de passage et d’un préjudice moral.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n° 5, notifiées le 7 juin 2024 par RPVA, Monsieur [E] et Madame [P] demandent au tribunal de :

A titre liminaire,

Juger irrecevable la demande de Monsieur [T] et Madame [B] d’attribution d’une servitude légale de passage sur la parcelle C[Cadastre 8] au profit de la parcelle C[Cadastre 7] leur appartenant en ce qu’elle est formée contre Monsieur [E] qui n’en est plus propriétaire, A titre principal,

Débouter Monsieur [T] et Madame [B] de leur demande d’attribution d’une servitude légale de passage sur la parcelle C[Cadastre 8] appartenant à Madame [P] au profit de la parcelle C[Cadastre 7] leur appartenant, A titre subsidiaire,

Condamner in solidum la société IMMOFAST INVEST et Monsieur [T] et Madame [B] à l’indemnisation de l’entier préjudice de M. [E] résultant, le cas échéant, de l’attribution d’une servitude de passage sur la parcelle C[Cadastre 8], à savoir la somme de 15.000 euros revenant à Madame [P] propriétaire actuelle de la parcelle C[Cadastre 8] au terme de l’acte de vente régularisé le 28 novembre 2023, En tout état de cause,

Condamner Monsieur [T] et Madame [B] au paiement d’une indemnité de 1974,00 euros correspondant au surcoût des travaux de construction du muret et de la clôture séparative des parcelles C[Cadastre 8] et C[Cadastre 7], Condamner Monsieur [T] et Madame [B] au paiement d’une indemnité de 5 000,00 euros en dédommagement du préjudice de jouissance subi par Monsieur [E], Condamner in solidum Monsieur [T], Madame [B] et la société IMMOFAST INVEST au paiement d’une indemnité de 15 000,00 euros en dédommagement de la perte de valeur du bien au profit de Monsieur [E], Condamner Monsieur [T] et Madame [B] au paiement d’une indemnité de 5 000,00 euros en dédommagement du préjudice moral de Monsieur [E], Condamner in solidum Monsieur [T], Madame [B] et la société IMMOFAST INVEST au paiement d’une indemnité de 10 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [E], Condamner in solidum Monsieur [T], Madame [B] et la société IMMOFAST INVEST au paiement d’une indemnité de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [P], Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance.

Ils explique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que l’accès à leur garage est impossible et font valoir que l’expert judiciaire a constaté que cet accès, s’il était difficile, demeurait possible. Ils ajoutent que les demandeurs n’établissent pas que la servitude sollicitée serait de nature à rendre l’accès au garage plus facile. Ils indique que Monsieur [T] et Madame [B] disposaient d’un second garage qu’ils ont fait le choix de transformer en pièce de vie et qu’ils sont dès lors à l’origine de la situation qu’ils critiquent. Ils font valoir que l’absence d’accès au garage ne constituerai pas un état d’enclave, qu’en tout état de cause, cet état d’enclave étant volontaire, ils ne sont pas fondés à solliciter une servitude de passage. Subsidiairement, ils sollicitent une indemnisation au titre de la servitude instituée. Ils demandent la réparation du préjudice subi en faisant état du caractère abusif des procédures intentées par leurs voisins, du préjudice résultant du surcoût pour l’édification du muret et de la clôture, de la privation de jouissance et de la perte de valeur de la propriété.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 3, notifiées le 7 septembre 2023 par RPVA, la société IMMOFAST INVEST demande au tribunal de :

Débouter les époux [T] et Monsieur [E] de toutes leurs demandes, Condamner in solidum Monsieur et Madame [T] et Monsieur [E] à lui payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur et Madame [T] et Monsieur [E] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil, Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société IMMOFAST INVEST fait valoir que la division de la parcelle a été réalisée par un géomètre expert qui a matérialisé les limites des propriétés par l’implantation de bornes et dont le plan de bornage a été annexé à l’acte de vente. Elle explique que les acquéreurs ne peuvent se prévaloir du plan cadastral qui n’a qu’une valeur indicative. Elle ajoute qu’il résulte de l’expertise judiciaire que le plan annexé à l’acte de vente et que les bornes présentes sur la propriété étaient à leur place. Elle fait valoir que la preuve de manœuvres qui lui soient imputables n’est pas rapportée. Le vendeur ajoute que l’état d’enclave n’est pas établi, que Monsieur [T] et Madame [B] ont fait l’acquisition des lieux en connaissance de cause et ne peuvent se prévaloir de leur configuration actuelle pour s’en plaindre auprès de leurs voisins ou vendeur. Elle conteste tout vice, qu’il soit caché ou apparent.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024, ses effets étant différés au 27 mars 2024.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 17 avril 2025 et a été mise en délibéré à la date du juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de Monsieur [T] et Madame [B] :

Sur la demande tendant à l’institution d’une servitude de passage au titre d’un état d’enclave :

L’article 682 du code civil énonce que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, il résulte tant du plan de division et de bornage annexé à l’acte de vente de Monsieur [T] et de Madame [B] que du rapport d’expertise établi le 31 mars 2022 par Monsieur [V] que le fonds appartenant aux demandeurs dispose d’un accès à la voie publique. Il apparaît d’ailleurs à la lecture des conclusions de ces derniers et notamment au vu des photographies qui y sont insérées que cet accès est possible par plusieurs véhicules simultanément, y compris par un véhicule utilitaire. Dans ces conditions, Monsieur [T] et Madame [B] ne sont pas fondés à se prévaloir d’un état d’enclave de leur propriété pour solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds voisin. La circonstance que l’accès à leur garage à partir de leur propre propriété ne soit pas possible, ce qui reste au demeurant à démontrer, n’est pas de nature à caractériser un état d’enclave.

Dès lors, Monsieur [T] et Madame [B] seront déboutés de leur demande tendant à l’octroi au profit de leur propriété d’une servitude de passage sur le fonds appartenant à Madame [P].

Sur les manœuvres dolosives imputées à la société IMMOFAST INVEST :

L’article 1137 du code civil énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] et Madame [B] n’allèguent ni n’établissent avoir informé la société IMMOFAST INVEST du caractère déterminant pour eux de l’accès au garage au moyen de tous véhicules, y compris utilitaires, avant la vente. Au demeurant, alors que le plan de division et de bornage établi régulièrement par Monsieur [I] décrit de manière très claire et précise la configuration des lieux et notamment la distance exacte séparant l’entrée du garage litigieux de la limite de la propriété, Monsieur [T] et Madame [B] ne sont pas fondés à invoquer une quelconque dissimulation de leur vendeur s’agissant de la configuration des lieux.

S’il résulte de la photographie datée du 2 décembre 2020 et du plan de bornage qu’une borne a été retirée et réimplantée le 18 décembre 2020 par le géomètre-expert, il n’est pas établi que la société IMMOFAST INVEST soit à l’origine de ce retrait. Au demeurant, alors que le plan de division et de bornage annexé à la vente décrit de manière très précise la limite de propriété, Monsieur [T] et Madame [B] ne peuvent soutenir avoir été trompés par leur vendeur s’agissant de la configuration des lieux.

De même, alors que le plan de division est annexé à l’acte de vente, Monsieur [T] et Madame [B] ne peuvent soutenir que la société IMMOFAST INVEST a manœuvré pour les contraindre à consentir à la vente en tirant partie du plan cadastral également annexé au contrat.

Dès lors, ils seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’existence de manœuvres dolosives.

Sur la garantie due par la société IMMOFAST INVEST au titre des vices cachés :

L’article 1641 du code civil énonce que Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, au vu du plan de bornage annexé à l’acte de vente, Monsieur [T] et Madame [B] ne sont pas fondés à soutenir que la configuration exacte des lieux leur aurait été cachée. En effet au vu des distances mentionnées sur le plan (4,85 mètres entre l’entrée du garage et la limite de propriété), ils ne pouvaient ignorer qu’ils ne pourraient utiliser le second garage pour stationner un véhicule utilitaire compte-tenu de ses dimensions. Par ailleurs, compte-tenu des dimensions figurant sur le plan, il n’est pas établi que ce garage ne puisse être utilisé pour stationner un véhicule particulier. A cet égard, les photographies insérées dans les conclusions des demandeurs sont dépourvues de toute force probante.

Dès lors, ils seront déboutés de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [E] :

Par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, en exécution de l’ordonnance de référé rendue à la requête de ses voisins, Monsieur [E] a été contraint de différer les travaux d’édification du mur de clôture entre les deux propriétés durant dix mois. Il en est résulté, selon les devis versés aux débats par Monsieur [E], un surcout de 1 974,00 euros. Il lui sera attribué cette somme à titre de dommages et intérêts. Il a en outre du fait de cette décision été privé de la possibilité de clore son fond. Compte-tenu de la durée pendant laquelle cette privation s’est prolongée, une indemnisation de 2 000,00 euros lui sera allouée à charge de ses anciens voisins. En revanche, la photographie produite par Monsieur [E] et le courrier de son conseil ne sont pas de nature à établir qu’il a été privé, fût-ce temporairement, de la jouissance de sa parcelle de terrain. Il sera débouté de sa demande indemnitaire de ce chef. De même, le courriel de l’agent immobilier de Monsieur [E], en l’absence de toute donnée objective, est insuffisant pour démontrer que son immeuble a subi une décote de 15 000,00 euros du fait du contentieux existant. Monsieur [E] sera débouté de sa demande indemnitaire à ce titre. Enfin, la multiplication des procédures devant la juridiction administrative et la juridiction judiciaire sont à l’évidence à l’origine d’un préjudice moral pour Monsieur [E] qui sera indemnisé à hauteur de 5 000,00 euros.

Dans ces conditions, Monsieur [T] et Madame [B] seront condamnés à payer à Monsieur [E] la somme de 8 974,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] et Madame [B] seront condamnés aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] et Madame [B], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [E] la somme de 6 000,00 euros et à la société IMMOFAST INVEST la somme de 3 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

L’acte de vente entre Monsieur [E] et Madame [P] prévoyant expressément que le vendeur s’engage à poursuivre la procédure à ses frais exclusif, Madame [P] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [R] [T] et Madame [M] [B] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [M] [B] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 8 974,00 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [M] [B] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 6 000,00 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [M] [B] à payer à la SAS IMMOFAST INVEST la somme de 3 500,00 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [M] [B] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Julie BEUGNOT

M^e Virginie PEZZELLA

M^e Eric POUDEROUX