REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00015 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6MV

N° minute : 25/00147

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [O]

né le 01 Mai 1983 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

comparant

et

DEFENDEURS

Monsieur [N] [L]

né le 10 Janvier 1978 à [Localité 6] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [C]

né le 06 Mai 1980 à [Localité 7] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [P] [O]

Monsieur [N] [L]

Monsieur [M] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [P] [O]

RAPPEL DES FAITS

Par acte notarié du 03 décembre 2018, M. [P] [O] a donné à bail à M. [M] [C] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 334 € provision sur charges incluse.

Dans ce même acte, M. [N] [L] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges récupérables, indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, M. [P] [O] a donné congé à M. [M] [C] pour le 30 novembre 2024 pour un motif sérieux et légitime, à savoir le non paiement des loyers depuis juillet 2023 et la non-réaction à la dernière relance du 21 mai 2024.

C’est dans ce contexte que M. [P] [O] a fait assigner M. [M] [C] et M. [N] [L] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par actes de commissaire de justice des 02 et 06 janvier 2025 pour obtenir la validation du congé, l’expulsion du locataire et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 13 mars 2025, M. [P] [O], comparant en personne, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de déclarer valable le congé pour motifs légitimes et sérieux signifié le 30 mai 2024 ;

— de déclarer M. [M] [C] occupant sans droit ni titre d’occupation depuis le 01 décembre 2024 et en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner solidairement M. [M] [C] et M. [N] [L] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [M] [C] et M. [N] [L] à lui payer la somme de 3.232,56 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 500 € pour résistance abusive et la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

M. [P] [O] indique être opposé à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter le logement et à l’octroi de délais de paiement. Il explique avoir un crédit à régler. En outre, il indique que le locataire n’a pas payé l’eau depuis 2021, et qu’il ne fournit aucun effort de paiement.

M. [M] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement sur 24 mois. Il demande également un délai de 4 mois avant l’expulsion. Il explique avoir rencontré des difficultés pour obtenir une carte de séjour et les versements de la CAF ont donc été suspendus. En outre, il déclare avoir effectué une demande de logement social. Enfin, il précise commencer prochainement un contrat en intérim pour 18 mois et percevoir 640 € de revenus au titre du chômage.

Bien que régulièrement assigné le 06 janvier 2025 à étude, M. [N] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

I. SUR LE CONGE :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le bail a été conclu avec une prise d’effet au 01 décembre 2018 et pour une durée de 3 ans. Il a été tacitement reconduit pour une durée de 3 ans le 01 décembre 2021. Pour faire obstacle à sa reconduction le 01 décembre 2024, le congé donné par le bailleur devait être délivré au plus tard le 01 juin 2024, afin de respecter le délai de préavis de six mois.

M. [P] [O] a donné congé à M. [M] [C] pour le 30 novembre 2024 par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024.

En outre, il a fait valoir avoir un motif sérieux et légitime, à savoir le non paiement des loyers depuis juillet 2023 ainsi que la non-réaction à la dernière relance du 21 mai 2024.

En l’espèce, M. [M] [C] ne s’est pas acquitté de plusieurs mois de loyers et la dette date du mois de janvier 2024. En outre, le locataire n’a nullement réagi à la mise en demeure du 1 mai 2024 ni encore à celle du 06 décembre 2024.

L’inexécution par le locataire de son obligation de paiement du loyer constitue un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance par le bailleur d’un congé.

Ce motif du congé est bien précisé et non contesté par le défendeur. En outre, le congé du bailleur en date du 30 mai 2024 a été délivré selon les formes et délais requis.

Il y a donc lieu de valider le congé et de constater que M. [M] [C] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 01 décembre 2024.

M. [M] [C] se maintient dans les lieux sans droit ni titre, il y a donc lieu d’ordonner son expulsion.

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l’article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [M] [C] indique à l’audience ne pas avoir trouvé de logement. Toutefois s’il déclare avoir fait une demande de logement social, il n’en justifie pas. Par ailleurs il a déjà bénéficié de fait d’un long délai (près d’un an) pour se reloger. En outre il ne règle aucune somme en contrepartie de son logement comme preuve de sa bonne foi, alors que le bailleur indique pour sa part supporter un crédit immobilier.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais supplémentaires pour quitter les lieux et son expulsion sera ordonnée, ainsi que de tous occupants de son chef.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [P] [O] produit un décompte démontrant que M. [M] [C] reste devoir la somme de 3.232,56 € à la date du 12 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter du 01 décembre 2024 étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.232,56 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

L’article 1231-6 du code civil, le seul invoqué par le bailleur, prévoit que Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [P] [O] a fait valoir que le locataire n’a nullement réagi aux mises en demeure envoyées. Il a expliqué avoir un crédit à payer. En outre, il a déclaré que le locataire n’a pas réglé l’eau depuis 2021 et n’a fait aucun effort de paiement.

La mauvaise foi du défendeur, qui reconnaît à l’audience qu’il aurait dû quitter les lieux, est donc établie et il sera alloué à M. [P] [O] la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [M] [C] a sollicité des délais de paiement sur 24 mois à l’audience.

Il a fait valoir qu’il va commencer un contrat en intérim de 18 mois et qu’il perçoit 640 € par mois au titre du chômage.

En outre, il a expliqué avoir rencontré des difficultés pour obtenir sa carte de séjour et ses droits APL ont donc été suspendus pendant ce délai.

De son côté, le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [M] [C] n’a nullement justifié de son futur emploi et de ses revenus. En outre, il convient de relever qu’il n’a effectué aucun versement au titre du loyer depuis plusieurs mois et que la dette est désormais d’un montant conséquent.

M. [M] [C] n’apporte aucun élément attestant de sa capacité à régler rapidement l’intégralité de sa dette.

Enfin, ces délais ne sauraient être de nature à revenir sur la validité du congé, et donc sur le fait que M. [M] [C] doit quitter le logement occupé.

Eu égard à ces éléments, il ne peut lui être accordé de délais de paiement.

V. SUR LA CONDAMNATION SOLIDAIRE DE LA CAUTION

Il résulte de l’article 2288 du code civil dans sa version en vigueur que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte de cautionnement, M. [N] [L] s’est engagé comme caution solidaire « des loyers éventuellement révisés des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives, des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages-intérêts » dus par M. [M] [C].

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Enfin, M. [N] [L] a été régulièrement assigné par acte délivré par commissaire de justice du 06 janvier 2025.

Partant, il y a lieu de condamner M. [N] [L] solidairement avec M. [M] [C] au titre des sommes dues au bailleur, qu’il s’agisse des loyers, des indemnités d’occupation ou des dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [C] et M. [N] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [O], M. [M] [C] et M. [N] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par M. [P] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (01) et DIT que M. [M] [C] est occupant sans droit ni titre depuis le 01 décembre 2024;

AUTORISE M. [P] [O] à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [C] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [M] [C] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [M] [C] ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [C] et M. [N] [L] à verser à M. [P] [O] la somme de 3.232,56 € (décompte arrêté au 12 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [C] et M. [N] [L] à payer à M. [P] [O] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [C] et M. [N] [L] à payer à M. [P] [O] une somme de 250 € au titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [M] [C] ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [C] et M. [N] [L] à verser à M. [P] [O] une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [C] et M. [N] [L] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,