JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/01641 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GLEW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 08 Septembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [B],

Madame [M] [V],

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Arnaud PATURAT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : T 2383, M^e Basile DE TIMARY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2725

DEFENDERESSE

S.A.S. IMOYO prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Peggy SIMORRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : M^me MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Mai 2025

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

Faits et procédure

Selon promesse unilatérale de vente du 5 juillet 2022, la société IMOYO s’est portée acquéreur auprès de [W] et [M] [B] (ci après les consorts [B]) d‘un immeuble comprenant six logements situés à [Localité 3], dans le département de l’Ain, ce pour un prix de 494700 € .

Cette promesse de vente était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 494 700 € pour une durée de 3 ans avec un taux d’intérêt maximum de 3%. La demande devait être déposée avant le 20 juillet 2022 et le prêt devait être obtenu le 30 octobre 2022.

En cas de non réalisation de la condition suspensive du fait de l’acquéreur, étaient prévus:

— le versement d’une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 48 400 €,

— le versement d’une indemnité de 2 340 € au titre de la compensation liée à la perte de loyers pour le promettant .

Aux motifs que la société IMOYO n’avait jamais justifié d’une demande de prêt dans les délais et aux conditions fixées par la promesse de vente, les consorts [B] l’ont , par exploit du 12 mai 2023, assignée devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins, au principal, d’ëtre indemnisés de leur préjudice.

Dans leurs dernières écritures, régaularisées par RPVA le 18 décembre 2023, les consorts [B] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1304-3 et 1231-1 du Code civil,

Condamner la société IMOYO à leur payer la somme de 100 740 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et des préjudices subis,

Condamner la société IMOYO aux entiers dépens de l’instance et au paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils font principalement valoir :

— que la société IMOYO s’est révélée défaillante dans l’exécution des termes de la promesse de vente, en ce qui concerne la condition suspensive d’obtention d’un emprunt bancaire;

— que notamment elle ne justifie pas avoir présenté une demande de financement au plus tard le 15 juillet 2022, comme convenu dans la promesse de vente et surtout auprès d’un établissement bancaire, et selon les modalités prévues dans la promesse;

— qu’ils sont donc fondés à se voir verser l’indemnité d’immobilisation de 48 400 € prévue dans la promesse de vente outre la somme de 2 340 € prévue dans la promesse au titre de la perte de loyer.

Ils sollicitent par ailleurs une somme complémentaire de 50 000 €, aux motifs :

— qu’ils ont signé le 6 octobre 2022 une promesse synallagmatique de vente pour l’acquisition de leur résidence principale, contenant une condition suspensive relative à la conclusion de la vente du bien de [Localité 3] avec la société IMOYO;

— que la carence de la société IMOYO dans l’obtention de son financement les a empêchés de lever cette condition suspensive et de finaliser cette acquisition immobilière aux conditions d’emprunt de cette période;

— que la société IMOYO a donc engagé sa responsabilité, au visa de l’article 1231-1 du Code civil et qu’ils sont fondés à lui demander la somme de 50 000 € en indemnisation du préjudice qu’ils ont subi du fait de la dégradation des conditions d’emprunt et de l’augmentation significative des taux .

Par conclusions régularisées par RPVA le 4 Août 2024, la société IMOYO a demandé au Tribunal de :

Dire et juger que la société IMOYO justifie la non-obtention du crédit immobilier;

Dire et juger que la promesse de vente est devenue caduque;

En conséquence, débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes;

En tout état de cause, condamner les époux [B] solidairement à lui verser une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

Elle soutient avoir justifié le refus de l’obtention du prêt dans le délai prévu par le contrat, alors que :

— elle a été mise en demeure de justifier de l’obtention ou non du crédit le 22 novembre 2022 et bénéficiait d’un délai de 8 jours, soit jusqu’au 7 décembre 2022, pour adresser les justificatifs, ce qu’elle a fait en envoyant par courrier recommandé électronique (AR24) en date du 5 décembre 2022, un justificatif de refus du prêt.

Elle indique que les vendeurs sont infondés à soutenir qu’elle n’a jamais sollicité de crédit, alors que :

— la pièce justificative de demande de prêt est bien datée du 15 juillet 2022,

— il ne peut lui être reproché de ne pas justifier d’un refus d’une banque alors la clause suspensive d’obtention du prêt ne mentionne pas auprès de quel établissement la demande de prêt devait être faite et que le bénéficiaire avait la liberté de solliciter un financement auprès de tout établissement ou toute personne de son choix;

Elle en conclut que la vente est devenue caduque en raison de la non obtention du crédit immobilier et qu’en conséquence .les demandes indemnitaires des vendeurs doivent être rejetées.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs de la décision

I : Sur les demandes des consorts [B]

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1304-3 du code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement,

Les consorts [B] sollicitent à titre principal que la société IMOYO soit condamnée à leur verser la somme de 48 400 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

En l’espèce, alors qu’il est constant que la société IMOYO n’a jamais obtenu de crédit bancaire, force est de constater, à l’examen des pièces versées aux débats :

— que les époux [B] ont par courrier recommandé du 22 novembre 2022 mis en demeure la société IMOYO de justifier de son financement bancaire ou d’un refus de prêt;

— que la société IMOYO ne justifie pas avoir communiqué les éléments d’information requis dans les délais prévus;

— surtout, que le refus de prêt dont justifie la société IMOYO est un document non daté émanant d’un organisme non bancaire, qui ne précise pas la date à laquelle la demande de financement a été opérée, ni les conditions de la demande au regard de celles indiquées dans la promesse de vente ;

Il s’en déduit que la condition suspensive doit être considérée comme fictivement réalisée, au sens de l’article 1304-3 du Code civil.

Ainsi, il apparaît que la société IMOYO, qui ne peut sérieusement soutenir qu’elle était en droit de présenter une demande de prêt auprès de quiconque, n’établit aucunement avoir formé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, qu’ainsi la condition suspensive est réputée accomplie et que l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat est en conséquence applicable et le montant prévu à ce titre, soit 48 400 € dû .

La promesse de vente prévoyait également , dans l’hypothèse où la vente définititive ne serait par régularisée du fait du bénéficiaire que celui ci devrait verser au promettant la somme de 2 340 €, correspondant à une indemnité compensatrice conventionnelle liée à la perte de loyers pour le promettant (appartement lot 1) .

En conséquence, la société IMOYO est condamnée à payer les somme de 48 400 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et de 2 340 € au titre de l’indemnité compensatrice liée à la perte de loyers aux époux [B], soit un total de 50 740 € .

Enfin, les époux [B] sollicitent une somme de 50 000 € en réparation du préjudice subi par la perte de la possibilité d’acquérir leur résidence principale aux motifs qu’ils ont perdu le bénéficie des conditions d’emprunt initialement prévues.

Pour autant, ils ne justifient d’aucun élément, notamment concernant les conditions d’emprunt dont ils font état, à l’appui de cette demande, qui sera donc rejetée, le préjudice allégué n’étant pas établi .

II : Sur les demandes accessoires

Succombant, la société IMOYO est condamnée aux dépens de la procédure .

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la société IMOYO à payer aux consorts [B] la somme de 3 000 €, justifiée en équité .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Condamne la société IMOYO à payer à Monsieur et Madame [W] [B] les sommes de 48 400 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et de 2 340 € au titre de l’indemnité compensatrice liée à la perte de loyers;

Condamne la société IMOYO aux dépens;

Condamne la société IMOYO à payer à Monsieur et Madame [W] [B] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Basile DE TIMARY

M^e Peggy SIMORRE