Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 7]

N° RG 24/01584 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AQY

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[E] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence d'[Z] [W], auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [O] [L], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [B]

né le 01 Décembre 1981 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : 27 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01584 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AQY et plaidée à l’audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privés du 10 octobre 2018, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [E] [B] sur un logement et un jardin/cour (porte n°208) situés au [Adresse 8], à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total payable à terme échu de 275,60 euros et d’une provision pour charges de 38,43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 572,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [E] [B] le 8 avril 2024.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 12 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 octobre 2024, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a assigné M. [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti au défendeur par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner le défendeur à lui payer : la somme de 776,25 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

À cette audience, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 février 2025, s’élève désormais à 1585,85 euros.

La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT déclare que le locataire n’a pas repris les paiements depuis la dernière audience et que l’aide personnalisée au logement est suspendue depuis décembre.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire.

M. [E] [B] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il déclare en ce sens avoir 750,00 euros de revenus.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de deux mois et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 juillet 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 572,76 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire de M. [B] et de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 356,76 euros, du 27 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 27 février 2025, M. [B] lui devait la somme de 1585,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de février non incluse.

M. [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 1585,85 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 572,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il sera dit que le coût du procès-verbal ne sera pas compris dans les dépens, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un acte nécessaire.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 10 octobre 2018 entre la société FLANDRE OPALE HABITAT, d’une part, et M. [E] [B], d’autre part, concernant le logement et un jardin/cour (porte n°208) au [Adresse 8], à [Localité 11] est résilié depuis le 27 septembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire de M.[E] [B] ;

ORDONNE à M. [E] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement et le jardin/cour (porte n°208) au [Adresse 8], à [Adresse 10] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 356,76 euros (trois cent cinquante-six euros et soixante-seize centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [E] [B] à payer à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 1585,85 euros (mille cinq cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 27 février 2025, échéance de février non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 572,76 euros (cinq cent soixante-douze euros et soixante-seize centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024, de l’assignation du 29 octobre 2024 et de la notification à la préfecture ;

DIT que le coût du procès-verbal de saisie conservatoire des meubles ne sera pas compris dans les dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,