REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00342 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HF4J

N° minute : 25/00436

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [E] [R] [P]

née le 16 Janvier 2001 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée à l’audience du 27 novembre 2025 mais comparante à l’audience du 16 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 8]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 27 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

[Localité 7]

Madame [E] [R] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

[Localité 7]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 3 février 2021, à effet au 25 février 2021, [Localité 7], établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le n° 270 100 035, anciennement dénommé [Localité 4], a donné à bail à Madame [E] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 362,18 euros hors charges.

[Localité 7] a fait délivrer le 20 mars 2025 à Madame [E] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 492,82 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mars 2025, [Localité 7] a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par ailleurs, par courrier en date du 21 mars 2025, [Localité 7] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 juillet 2025, GRAND BOURG HABITAT a attrait Madame [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ;d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [P] ;de condamner Madame [E] [P] au paiement des sommes suivantes ;

999,63 euros au titre de sa dette locative arrêtée au mois de mai 2025, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

[Localité 7] a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 17 juillet 2025.

Une première audience s’est tenue le 16 octobre 2025 et le dossier a été renvoyé à l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu.

[Localité 7], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 1482,85 euros à la date du 31 octobre 2025. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience, en indiquant qu’aucun rappel au titre des aides personnelles au logement (APL) important n’était intervenu. Il a été précisé que le loyer s’élève à la somme de 582 euros et que la locataire perçoit 349 euros au titre des APL, de sorte que sa part résiduelle est de 187 euros.

Madame [E] [P], régulièrement citée à domicile et avisée du renvoi en ce qu’elle était présente lors de la première audience, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter lors de l’audience du 27 novembre 2025. Elle a en revanche comparu lors de la première audience, et a fait savoir qu’elle ne contestait la dette ni dans son principe, ni dans son montant. Elle a indiqué être étudiante, percevoir le revenu de solidarité active et avoir un enfant de 5 ans à charge.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que la locataire ne s’était pas présentée aux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de la défenderesse lors de l’audience de renvoi

Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, « Si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose ».

En conséquence, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que [Localité 7] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 20 mars 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un délai de 2 mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette locative, conformément au délai visé dans la clause résolutoire du bail, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [E] [P] le 20 mars 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 492,82 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [E] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 mai 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail et visé dans le commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [E] [P] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [P] et de dire que faute pour Madame [E] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [E] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Localité 7] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [P] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, [Localité 7] verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1482,85 euros, incluant le mois d’octobre 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 7] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [P] à payer la somme de 1482,85 euros actualisée au 31 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Madame [E] [P], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Madame [E] [P] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025.

Il convient de condamner Madame [E] [P] à payer à [Localité 6] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par [Localité 7] ;

CONSTATE que le bail conclu le 3 février 2021 entre [Localité 7] et Madame [E] [P] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à [Localité 7]  :

la somme de 1482,85 euros actualisée au 31 octobre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus déduction faite des paiements effectués, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur/à son mandataire ou l’expulsion ;

AUTORISE [Localité 7] à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [P] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [E] [P] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [E] [P] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à [Localité 7] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE