TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/01763 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YOTH

AFFAIRE :

S.A.R.L. SOCIETE MARSEILLAISE DE LOCATION DE COURTS DE TENNIS (la SELARL ABEILLE AVOCATS)

C/

S.A.S.RIVOIR (la SCP CABINET BERENGER, [E], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

Me [B] [X]

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE MARSEILLAISE DE LOCATION DE COURTS DE TENNIS

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 057 809 162 dont le siège est situé sis [Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

S.A.S. RIVOIR

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 821609138

dont le siège est situé sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [B] [X]

ès qualité de commissaire à l’exécution du plan suivant jugement du Tribunal de commerce du 31/05/2021, de la S.A.R.L SOCIETE MARSEILLAISE DE LOCATION DE COURTS DE TENNIS,

dont le cabinet est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 1979, la société civile immobilière CRITTENTON a consentie à la [Adresse 7] (ci-après la SLMCT) un bail portant sur des terrains nus situés [Adresse 4] à [Localité 6], bail régulièrement renouvelé depuis.

Au titre des clauses particulières, le bail stipule notamment : « Toutes les constructions et tous les aménagements existants resteront en fin de bail, la propriété de la société locataire qui pourra les faires enlever à moins que la société propriétaire ne préfère racheter à un prix fixé à dire d’expert. »

En qualité de preneur, la SMLCT a procédé à l’édification d’installations sportives, notamment des courts de tennis, lesquels sont exploités par son associé unique, l’association WILLIAM TENNIS CLUB, ayant pour président Monsieur [M], laquelle paye à la SMLCT un loyer.

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 1988, ledit bail a été renouvelé et complété de la clause suivante : « Le preneur devra acquitter tous les impôts, contributions ou taxes et la moitié de l’impôt foncier lui incombant ou mis en recouvrement au nom du bailleur et concernant les lieux loués. Il devra en justifier à toute réquisition du bailleur et notamment en fin de bail. »

Par avenant en date du 3 septembre 2001, ledit bail a été modifié par la clause suivante : « Le preneur devra acquitter tous impôts, contributions ou taxes et la totalité de l’impôt foncier lui incombant ou mis en recouvrement au nom du bailleur et concernant les lieux loués ».

Par avenant en date du 12 mars 2015, le bail a été dernièrement renouvelé le 1er octobre 2014 pour une durée de 9 ans.

Par acte notarié du 13 octobre 2016, reçu par Maitre [J], la société CRITTENTON a cédé le terrain nu à la société par action simplifiée RIVOIR (ci-après la société RIVOIR).

Par jugement déclaratif en date du 13 janvier 2020, le Tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SLMCT et désigné la SCP [P] [X] & A. [T], mandat conduit par Maître [X], en qualité de mandataire judiciaire.

Considérant que la charge de la taxe foncière prévue par l’avenant du 3 septembre 2001 n’a pas été valablement transférée au preneur, la SMLCT soutient qu’elle ne saurait en être redevable. En conséquence, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2021, la SMLCT a assigné la société RIVOIR devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

Condamner la société RIVOIR à lui payer la somme de 72 963 euros, somme à parfaire, au titre des montants de taxe foncière indûment payés Condamner la société RIVOIR aux dépens ; Condamner la société RIVOIR à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/1763.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la SMLCT a de nouveau assigné la société RIVOIR ainsi que Maître [X] devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins de voir :

Condamner la société RIVOIR à lui payer la somme de 72 963 euros, avec intérêts capitalisés à compter de la demande en justice et jusqu’à son parfait paiement, au titre des taxes foncières indûment payées ;Condamner la société RIVOIR aux dépens ;Condamner la société RIVOIR à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/9935.

Par ordonnance d’incident en date du 28 mars 2024, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Marseille a :

Ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG n°21/1763 et RG n°23/9935 et la poursuite de l’affaire sous le numéro unique RG n°21/1763 ; Déclaré recevables les demandes formulées par la SMLCT dans l’assignation du 11 février 2021 ; Condamné la SMLCT à payer à la société RIVOIR la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; Réservé les dépens de l’instance ; Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 14 novembre 2024 avec avis de clôture.

Au soutien de ses prétentions, la SMLCT invoque les articles L. 145-10 et suivants du Code de commerce, ainsi que les articles 1231-1 et suivants du Code civil. Elle soutient que la taxe foncière n’a pas été valablement mise à sa charge par l’avenant du 3 septembre 2001. Elle conteste la validité de cet acte, au motif qu’il n’est ni signé par la bailleresse de l’époque, la SCI CRITTENTON, ni par une personne habilitée à représenter la SMLCT. Elle estime que cet avenant ne satisfait pas aux exigences de l’article 1325 du Code civil alors en vigueur, relatif à la validité des actes sous seing privé. En se fondant sur l’article R. 145-35 du Code de commerce, elle rappelle que le transfert de charges afférentes à la propriété, comme la taxe foncière, suppose une stipulation expresse du bail. Elle reproche ainsi à la société RIVOIR de lui avoir facturé à tort, depuis 2016, des montants de taxe foncière en sus du loyer. Elle affirme également que la bailleresse a perçu un remboursement de taxe foncière pour l’année 2018 sans le lui reverser, et qu’en 2020, elle a payé par erreur cette taxe directement à l’administration. La SMLCT réclame en conséquence la restitution de la somme de 72 963 euros correspondant à l’ensemble des sommes qu’elle estime avoir indûment acquittées.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la société RIVOIR demande au tribunal, de :

Débouter la SMLCT de ses demandes ; Condamner la SMLCT aux dépens ; Condamner la SMLCT à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant au rejet des demandes adverses, la société RIVOIR se fonde sur les articles L. 145-30 et suivants du Code de commerce, ainsi que sur les articles 1231-1 et suivants du Code civil. Elle fait valoir que la SMLCT a expressément reconnu, dans le cadre d’une procédure engagée devant le tribunal administratif le 28 novembre 2018, être redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties en sa qualité de preneur, et a sollicité à ce titre la décharge des cotisations mises à sa charge pour l’année 2017. La société RIVOIR soutient que la demanderesse opère une confusion volontaire entre la taxe foncière afférente aux bâtiments, dont le preneur est, selon elle, redevable, et la taxe foncière afférente au terrain nu. En conséquence, elle fait valoir que les demandes de remboursement formulées par la SMLCT ne sont pas fondées.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIVATION :

Sur la demande de remboursement de la taxe foncière :

L’article 1380 du Code général des impôts dispose que : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code.»

L’article 1381, 5° du même code prévoit que sont notamment soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties : « les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu’il les fasse occuper par d’autres à titre gratuit ou onéreux. »

Enfin, en vertu de l’article 1400, I du Code général des impôts : « Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété bâtie ou non bâtie doit être imposée au nom du propriétaire actuel. »

Il en résulte que la taxe foncière sur les propriétés bâties est, en principe, due par le propriétaire des biens imposables. Toutefois, lorsque les constructions ont été édifiées par le preneur sur un terrain loué, et que ce dernier en conserve la propriété pendant la durée du bail, c’est à lui qu’incombe la charge de la taxe, dès lors qu’il tire seul les bénéfices économiques et patrimoniaux de ces constructions.

Cette analyse est conforme à l’article 555 du Code civil, aux termes duquel : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, […] soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever […]. »

En l’espèce, il ressort du bail initial en date du 9 juillet 1979 que la société bailleresse donnait à bail commercial : « un terrain […] sur lequel ont été édifiés par le preneur avec l’autorisation expresse du bailleur six courts de tennis, une piscine, un club house, diverses constructions légères à usage de vestiaires, ateliers, dépôts, salle de jeux ».

Ce bail prévoit également que : « Toutes les constructions et tous les aménagements existants resteront en fin de bail, la propriété de la société locataire qui pourra les faire enlever à moins que la société propriétaire ne préfère racheter à un prix fixé à dire d’expert. »

L’avenant du 28 mars 1988 introduit une clause relative à la répartition des charges fiscales qui prévoit : « Le preneur devra acquitter tous les impôts, contributions ou taxes et la moitié de l’impôt foncier lui incombant ou mis en recouvrement au nom du bailleur et concernant les lieux loués. »

Cette clause a été modifiée par un avenant du 3 septembre 2001, qui précise que : « Le preneur devra acquitter tous impôts, contributions ou taxes et la totalité de l’impôt foncier lui incombant ou mis en recouvrement au nom du bailleur et concernant les lieux loués. »

Contrairement à ce que soutient la SMLCT, il est établi par la mention « Fait en deux exemplaires » que l’avenant du 3 septembre 2001 a été régularisé en deux exemplaires. Ce document porte la signature de Monsieur [G] [M], président de l’association sportive LE WILLIAM TENNIS CLUB, associé unique de la SMLCT, ce qui lui conférait le pouvoir d’engager valablement la société preneuse. En outre, la société bailleresse de l’époque, la SCI CRITTENTON, a apposé son tampon sur l’avenant, manifestant ainsi son accord, bien qu’aucune signature manuscrite ne figure à côté de ce cachet. Il est enfin constant que cet avenant n’a jamais été contesté par les parties pendant plus de quinze ans d’exécution contractuelle.

Ainsi, les exigences formelles de l’article 1325 du Code civil, dans sa version applicable à la date de l’acte, sont satisfaites, et l’avenant doit être considéré comme opposable.

Par ailleurs, l’article R. 145-35 du Code de commerce permet de mettre à la charge du preneur, par stipulation expresse, les impôts liés à la propriété du bien. Une telle clause existe en l’espèce, de manière claire et constante depuis l’avenant du 3 septembre 2001.

En tout état de cause, indépendamment même de cette clause, la qualité de débitrice de la SMLCT découle également du fait qu’elle est propriétaire des constructions édifiées sur les terrains loués, et qu’elle en a l’usage exclusif à des fins commerciales. Dès lors que la société bailleresse n’en est ni l’occupante ni la propriétaire, la taxe foncière sur les propriétés bâties incombe à la société locataire.

Il résulte des pièces produites par la société demanderesse que les rôles d’imposition sont bien établis au nom de la SMLCT et qu’ils visent expressément les bâtiments dont elle est propriétaire. L’avis d’imposition de 2020, versé aux débats par la SMLCT, mentionne cette dernière comme débitrice, pour un montant de taxe foncière de 24 934 euros calculé sur une base locative de 83 769 euros. À l’inverse, l’avis d’imposition de 2018, également versé aux débats, indique comme débitrice la société RIVOIR et mentionne une base locative distincte, s’élevant à 84 805 euros. Il y a bien deux avis d’impositions différents, avec des débiteurs distincts. La société demanderesse opère ainsi dans ses écritures une confusion entre la taxe foncière établie au titre des propriétés bâties, dues par le preneur, et celle due au titre des terrains nus, relevant du propriétaire.

Enfin, il résulte du recours enregistré au tribunal administratif le 28 novembre 2018, produit aux débats par la société RIVOIR, que la SMLCT a expressément reconnu sa qualité de débitrice de la taxe foncière sur les constructions qu’elle a édifiées. Dans le cadre de cette procédure, par laquelle elle sollicitait la décharge des cotisations mises à sa charge pour l’année 2017, elle déclarait notamment : « Aussi, le bien loué appartenant à la SAS RIVOIR n’est qu’un terrain nu sur lequel sont édifiés des aménagements et constructions dont la propriété est acquise à la société locataire SMLCT. La taxe étant établie au titre d’un terrain aménagé que l’administration considère comme étant exploité à titre commercial, l’administration aurait dû établir la taxe soit au nom de la société locataire, soit partager l’imposition entre les deux propriétaires. »

De tout ce qui précède, il en en résulte que la demande formée par la SMLCT, portant sur la somme de 72 963 euros au titre de taxes foncières qu’elle estime indûment payées, sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SMLCT, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SMLCT, condamnée aux dépens, devra payer à la société RIVOIR, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE la S.A.R.L SOCIETE MARSEILLAISE DE LOCATION DE COURTS DE TENNIS de sa demande ;

CONDAMNE la S.A.R.L SOCIETE MARSEILLAISE DE LOCATION DE COURTS DE TENNIS aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L SOCIETE MARSEILLAISE DE LOCATION DE COURTS DE TENNIS à payer à la S.A.S RIVOIR la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT