REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00391 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4SQ

N° minute : 25/00058

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [R] [E]

né le 26 Janvier 1971 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [R] [E]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2012, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation l’appartement 32 situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 460,11 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Monsieur [R] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 4.005,10 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 septembre 2024, dénoncé le 01 octobre 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait assigner Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [E], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 6.396,46 euros au titre des loyers échus à fin août 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a indiqué que le locataire avait déposé un chèque le 21 novembre 2024 d’un montant couvrant l’intégralité de la dette locative.

Assigné à personne, Monsieur [R] [E] n’a pas comparu.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire à la demande de DYNACITE, afin de s’assurer de l’encaissement dudit chèque.

A l’audience du 19 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 505,81 euros arrêtée au 16 décembre 2024, correspondant à l’échéance du mois de novembre 2024. Il a reconnu qu’un règlement de 5.146,18 euros a été effectué le 21 novembre 2024 provenant de Monsieur [J] [E]. Toutefois, il a rappelé qu’aucun règlement émanant de Monsieur [R] [E] lui même n’avait été effectué depuis février 2024.

Monsieur [R] [E] n’a pas comparu à cette audience de renvoi.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, indiquant que le locataire ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé par le CDS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [R] [E] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 01 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi le 12 juin 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Monsieur [R] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 4.005,10 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE est donc recevable et fondé, en l’espèce, à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail acquise depuis le 20 août 2024.

Cependant, Monsieur [R] [E] a finalement apuré intégralement sa dette locative le 21 novembre 2024 grâce à un règlement de 5.146,18 euros venant s’ajouter à une régularisation au titre du SLS de 2.553,21 euros.

En principe, le paiement intégral de la dette avant le prononcé de la décision ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’expulsion de Monsieur [R] [E] ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience, et ce quelle que soit la personne ayant réglé la dette, la loi ne faisant aucune distinction en la matière.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE sera donc débouté de sa demande d’expulsion de Monsieur [R] [E] et de ses demandes annexes, notamment de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [R] [E] qui succombe à l’instance, et dont le comportement a entraîné la nécessité pour le bailleur d’introduire la présente instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 19 juin 2024.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Monsieur [R] [E] le 21 novembre 2024,

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 20 août 2024, date d’effet du commandement de payer délivré le 19 juin 2024, est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

Deboute l’Office Public de l’Habitat DYNACITE de sa demande d’expulsion de Monsieur [R] [E] et de ses demandes annexes,

Condamne Monsieur [R] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [R] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 19 juin 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,